專題
現在很多房地產公司銷售的大部分是精裝修的房子，很少有毛坯房了，那么，對于房地產企業會計來說，像這類型的銷售方式，應該怎么做會計處理呢？應該怎么做賬呢？還有預收客戶房款的時候，應該怎么處理？和小編一起來看看吧。
銷售精裝房預收房款的會計處理
1、預收房款，開收據時：
借：銀行存款
貸：預收賬款
2、收完最后一部分的房款，開發票時：
借：銀行存款（最后收的部分）
預收賬款（以前預收部分）
貸：主營業務收入
那么如果做得仔細一點，精裝房肯定會包括家具，那么又該怎么做分錄呢？
1、購買家具時：
借：庫存商品
貸：銀行存款
2、銷售精裝套房時：
借：銀行存款
貸：主營業務收入——不動產（房款）
主營業務收入——家電
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）
借：營業稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業稅
3、結轉成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
庫存商品
在房地產公司不經常發生應稅行為的情況下，可以選擇按照小規模納稅人繳納稅款，而且納稅人應該分別核算增值稅應稅貨物和不動產的銷售額，如果沒有按照規定核定清楚，那么就只能由主管稅務機關來核定。
以上是房地產公司銷售精裝房時應該做的會計處理，那么房地產開發企業契稅的會計分錄該如何處理呢？
房地產開發企業遞延所得稅不知道大家有沒有聽說過，其他一般類型的企業都會涉及遞延所得稅，那么房地產開發企業遞延所得稅的相關會計處理應該怎么做？和會計網一起來學習吧。
房地產開發企業遞延所得稅的會計處理
1、預交企業所得稅
根據會計準則新規定，房地產企業的預收房款收入應當作為可抵扣暫時性差異處理，但這一問題相對比較復雜，對于一般內資房地產開發企業而言，對于一般的內資企業來說，根據國稅發[2006]31號文件規定，“開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計人當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整”。
2、應收賬款計提壞賬
新所得稅法并沒有規定壞賬準備可稅前列支的比例，因此，在計算當期應納稅所得額時，當期計提的壞賬準備應全額做納稅調增。
應確認的遞延所得稅資產=當期計提的壞賬準備金額×預計轉回時的所得稅稅率。
3、預提費用
雖然新會計準則中已取消了預提費用作為一級會計科目，但企業中具有預提性質的費用依然存在，如每月預提借款利息等，這種費用可以作為應付利息或其他應付款等科目的二級科目進行核算。
所得稅費用的計算方法
資產負債表債務法強調差異的內容及對期末資產和負債的影響，計算當期所得稅費用時，首先按稅法規定計算出當期應交所得稅，然后按會計準則的規定確定當期發生或轉回的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，最后根據前面幾項計算得出當期所得稅費用。
當期所得稅費用=當期應交所得稅+當期發生的遞延所得稅負債一當期發生的遞延所得稅資產一當期轉回的遞延所得稅負債+當期轉回的遞延所得稅資產
以上就是有關房地產開發企業遞延所得稅的相關知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關的會計知識，請多多關注會計網！
房地產公司的會計可以說是在行業內工資中上的，那么房地產公司會涉及到哪些會計分錄呢?如果對這部分內容不太了解，那就和會計網一起來學習一下吧!
1、房地產代理公司收取的賣房傭金收入屬于代理費收入，應當在銷售房產確認代理費的時候確認收入(一般是開具代理費的發票時)：
借：銀行存款/應收賬款
貸：主營業務收入
2、成本費用核算，可以設置"勞務成本"科目，核算與銷售房子直接相關的人工等費用，在確認收入時，同時結轉成本
借：主營業務成本
貸：勞務成本
公司發生的日常經營管理費用在發生的時候計入管理費用，簡化核算也可以不設置"勞務成本"科目，發生的所有的經營、管理等費用在發生的時候計入管理費用、銷售費用等期間費用。
房地產代理公司發生的費用應該怎么記賬?
將與收入有關的支出都計入主營業務成本;服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊(網絡)費、物業費等近似成本的內容放在成本中; 辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用;將與收入有關的支出都計入主營業務成本; 服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊(網絡)費、物業費等近似成本的內容放在成本中;辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用，新建單位和原有單位在年度開始時，會計人員均應根據核算工作的需要設置應用賬簿，即平常所說的"建賬"。建賬基準日應以公司成立日即營業執照簽發日或營業執照變更日為準，由于會計核算以年度、季度、月進行分期核算，實際工作中，一般以公司成立當月月末或下月初為基準日。如果公司設立之日是在月度中的某一天，一般以下一個月份的月初作為建賬基準日
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投資性房地產，是指為了取得租金盈利和投資房產增值而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售，相關賬務處理怎么做？
投資性房地產的賬務處理
在核算投資性房地產的價值變動時，計量方法一般有兩種，分別是成本模式和公允價值模式，企業會計人員應先設置好“投資性房地產“科目。采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別設置“成本“和“公允價值變動“兩個明細科目。通常采用成本模式，公允價值模式需要在滿足特定的條件下才能使用。
（一）采用成本模式計量
?。保嬏嵴叟f或攤銷
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
?。玻嬏釡p值準備
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
３．取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
（二）采用公允價值模式：
?。保蕛r值上升
借：投資性房地產—公允價值變動
貸：公允價值變動損益
２．公允價值下降
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產—公允價值變動
３．取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
投資性房地產概述
投資性房地產，是指為了收租金盈利和投資房產增值而持有的房地產。主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
當企業有確鑿證據證明房產用途轉變時，就會把其他資產轉換成投資性房地產，那么自用房產轉換成投資性房地產怎么做賬務處理？
自用房地產轉投資性房地產的會計分錄
借：投資性房地產（原值）
累計折舊/累計攤銷
固定資產減值準備/無形資產減值準備
貸：固定資產/無形資產（原值）
投資性房地產累計折舊(投資性房地產累計攤銷)
投資性房地產減值準備
公允價值模式下，自用房地產轉換為投資性房地產賬務處理是
借：投資性房地產—成本（公允價值）
累計折舊(累計攤銷)
固定資產減值準備/無形資產減值準備
公允價值變動損益（借差）
貸：固定資產/無形資產（原值）
資本公積—其他資本公積（貸差）
什么是固定資產？
固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產是企業的勞動手段，也是企業賴以生產經營的主要資產。
固定資產一般被分為生產用固定資產、非生產用固定資產、出租固定資產、未使用固定資產、不需用固定資產、融資租賃固定資產、接受捐贈固定資產等。
什么是資本公積？
資本公積是指企業在經營過程中由于接受捐贈、股本溢價以及法定財產重估增值等原因所形成的公積金。資本公積是與企業收益無關而與資本相關的貸項。資本公積是指投資者或者他人投入到企業、所有權歸屬于投資者、并且投入金額上超過法定資本部分的資本。
企業在處置投資性房地產轉換的賬務時，一般通過“固定資產”“投資性房地產”“累計折舊”等會計分錄進行核算，具體的會計分錄該怎么寫？
投資性房地產轉換的會計分錄
1、投資性房地產轉換為自用房地產
借：固定資產/無形資產
貸：投資性房地產
已計提的折舊或攤銷：
借：投資性房地產累計折舊
貸：累計折舊/累計攤銷
原已計提減值準備：
借：投資性房地產減值準備
貸：固定資產減值準備/無形資產減值準備
2、投資性房地產轉換為存貨
借：投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
3、自用房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產
貸：固定資產/無形資產
按已計提的折舊或攤銷：
借：累計折舊/累計攤銷
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)
原已計提減值準備：
借：固定資產減值準備/無形資產減值準備
貸：投資性房地產減值準備
什么是固定資產？
固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產是企業的勞動手段，也是企業賴以生產經營的主要資產。從會計的角度劃分，固定資產一般被分為生產用固定資產、非生產用固定資產、租出固定資產、未使用固定資產、不需用固定資產、融資租賃固定資產、接受捐贈固定資產等。
固定資產在使用過程中因損耗而轉移到產品中去的那部分價值的一種補償方式，叫做折舊，折舊的計算方法主要有平均年限法、工作量法、加速折舊法、年限總和法等；固定資產在物質形式上進行替換，在價值形式上進行補償，就是更新；此外，還有固定資產的維持和修理等。
如今許多房地產企業在樓盤尚未開盤時就開始宣傳銷售，還會給予一定的現金折扣讓利給客戶，那么關于房地產企業現金折扣的賬務處理怎么做？
房地產企業現金折扣的賬務處理
1、收到款項時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)
2、發生現金折扣時
借：銀行存款
財務費用
貸：應收賬款
3、如果超過了現金折扣的最后期限
借：銀行存款
貸：應收賬款
現金折扣是什么？
現金折扣是企業為了吸引客戶提前付款而給予的價格上的優惠?，F金折扣越高，提前付款的客戶越多，但會減少企業的利潤。信用期間是企業允許客戶從購買商品到付款的最長時間。信用期間越長，越利于企業銷售商品，但會占用資金，增加壞賬損失的可能性。折扣期間是企業給予客戶享受現金折扣的時間，客戶只有在此期間付款才能得到現金折扣。信用條件是企業為了鼓勵客戶盡快付款而給客戶提出的付款要求，包括信用期間、現金折扣和折扣期間。
財務費用是什么？
財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的籌資費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關的手續費、企業發生或收到的現金折扣等。包括企業生產經營期間發生的利息支出(減利息收入)、匯兌損益(有的企業如商品流通企業、保險企業進行單獨核算，不包括在財務費用)、金融機構手續費，企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。
可轉換公司債券是一種兼具債券和股票性質的混合型融資工具，一般是指“應付債券”“資本公積”等科目核算，相關賬務處理怎么做？
發行可轉換公司債券的會計分錄
1、發行可轉換公司債券時：
借：銀行存款
貸：應付債券——可轉換公司債券
應付債券——可轉換公司債券（利息調整）（可在借方）
其他權益工具
2、轉換股份前：
可轉換公司債券的負債成分，在轉換為股份前，其會計處理與一般公司債券相同即按照實際利率和攤余成本確認利息費用，按面值和票面利率確認應付利息，差額作為利息調整進行攤銷。
3、轉換股份時：
借：應付債券——可轉換公司債券
其他權益工具
貸：股本（股票面值×轉換的股數）
資本公積——股本溢價（差額）
可轉換債券是什么意思？
可轉換債券是債券持有人可按照發行時約定的價格將債券轉換成公司的普通股票的債券。如果債券持有人不想轉換，則可以繼續持有債券，直到償還期滿時收取本金和利息，或者在流通市場出售變現。如果持有人看好發債公司股票增值潛力，在寬限期之后可以行使轉換權，按照預定轉換價格將債券轉換成為股票，發債公司不得拒絕。該債券利率一般低于普通公司的債券利率，企業發行可轉換債券可以降低籌資成本。可轉換債券持有人還享有在一定條件下將債券回售給發行人的權利，發行人在一定條件下擁有強制贖回債券的權利。
對于投資性房地產的會計處理，企業通常設置“投資性房地產”“銀行存款”“資本公積”等會計科目進行核算，相關的賬務處理該怎么做？
投資性房地產的會計分錄
1、外購的投資性房地產：
借：投資性房地產
貸：銀行存款
2、自行建造的投資性房地產的確認和初始計量：
借：投資性房地產
貸：銀行存款
3、內部轉換形成的投資性房地產：
借：投資性房地產（成本模式）
投資性房地產——成本（公允價值模式）
公允價值變動損益（借方余額情況下，虧）
存貨跌價準備
貸：開發產品（賬面余額）
資本公積——其他資本公積（貸方差額情況下，賺）
成本模式下：
借：投資性房地產
累計折舊
固定資地產減值準備
貸：固定資產
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
公允價值模式下：
借：投資性房地產——成本（轉換日的公允價值）
累計折舊
公允價值變動損益（借方余額情況下）
固定資產減值準備
貸：固定資產
資本公積——其他資本公積（貸方余額情況下）
如何理解固定資產？
固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產是企業的勞動手段，也是企業賴以生產經營的主要資產。
固定資產一般被分為生產用固定資產、非生產用固定資產、出租固定資產、未使用固定資產、不需用固定資產、融資租賃固定資產、接受捐贈固定資產等。
對于投資性房地產處置的會計處理，企業通常設置“投資性房地產”“其他綜合收益”等科目進行核算，相關的賬務處理該怎么做？
處置投資性房地產的會計分錄
1、當采用成本法核算時：
借：銀行存款
累計攤銷
貸：投資性房地產
2、當采用權益法核算時：
借：銀行存款
資產減值損失
貸：投資性房地產
其他綜合收益
投資性房地產是什么？
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：
1、企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益；
2、該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
該確認條件與企業的一般資產的確認條件相同，并無特別之處。
投資性房地產的確認時點：
1、用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日；
2、持有以備經營出租的空置建筑物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。
3、持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。
房地產開發企業預收賬款是指開發企業按照合同或協議規定向購房單位或個人預收的購房定金，以及代委托單位開發建設項目，按雙方合同規定向委托單位預收的開發資金。對于房地產開發企業的預收賬款，應如何做賬？
房地產開發企業預收賬款的會計分錄
?。保A收房款：
?。ǎ保┦盏筋A售款時：
借：銀行存款
貸：預收賬款
?。ǎ玻╊A繳申報：
借：應交稅費—預交增值稅（簡易預繳）
貸：銀行存款
?。玻N售房屋：
?。ǎ保┐_認收入：
借：銀行存款／預收賬款
貸：主營業務收入
應交稅費——未交增值稅（簡易計稅）
?。ǎ玻╊A繳稅款的抵減：本月應納增值稅額
借：應交稅費——未交增值稅（簡易計稅）
貸：應交稅費——預交增值稅（簡易預繳）
?。ǎ常├U納稅款的會計處理：
借：應交稅費——未交增值稅（簡易計稅）
貸：銀行存款
為了核算房地產開發企業的各項預收款項的增減變動情況，按照會計制度規定，需設置“預收賬款”科目。
當開發企業按照合同或者協議向購房單位或個人預收購房定金，向委托單位預收開發建設資金時，記入本科目的貸方。當開發企業以預收的開發資金抵減應收的開發產品銷售價款或代建工程結算價款時，以及退還多收的購房定金、代墊工程價款，記入本科目的借方。
余額在貸方，反映預收的尚未結算的購房定金和代墊工程款。另外，該科目應按照預收帳款的種類及債權人設置明細科目，進行明細核算。
房地產作為一個開發周期長，投資巨大的行業，其賬務處理也有所不同，那么房地產的賬務處理怎么做？
房地產行業的會計分錄
將土地開發成本轉入房屋開發成本：
借：開發成本——房屋開發（某房屋）
貸：開發成本——土地開發（某土地）
開始建設房屋：
借：開發成本——房屋開發（某房屋）
貸：開發產品——土地（某土地）
房屋預繳增值稅：
借：應交稅費——應交所得稅
貸：銀行存款
房屋完工后，企業應及時將所得稅反映在利潤表中：
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅
按照預繳所得稅與應交所得稅之間的差額繳納所得稅時：
借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅
借：應交稅費——應交所得稅
貸：銀行貸款
什么是開發成本？
本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。
本科目應按開發成本的種類，如“土地開發”、“配套設施開發”、“房屋開發”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。
什么是開發產品？
本科目是《房地產開發企業會計制度》中的專用科目。
本科目借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓等的開發產品的實際成本。
月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。
可轉換公司債券一般是指可轉換債券，即債券持有人可按照發行時約定的價格將債券轉換成公司所有的普通股票的一種債券，對于可轉換公司債券的會計分錄該怎么做？
可轉換公司債券的賬務處理
發行可轉換公司債券時：
借：銀行存款
貸：應付債券——可轉換公司債券（面值）
應付債券——可轉換公司債券（利息調整）（也可能在借方）
其他權益工具（權益成分的公允價值）
轉換股份時：
借：應付債券——可轉換公司債券（面值、利息調整）（賬面余額）
其他權益工具（轉換部分權益成分的公允價值）
貸：股本（股票面值×轉換的股數）
資本公積——股本溢價（差額）
應付債券怎么理解？
“應付債券”賬戶屬于負債類賬戶，用于核算企業為籌集（長期）資金而發行債券的本金和利息。企業發行的可轉換公司債券，應將負債和權益成份進行分拆，分拆后形成的負債成份在本科目核算。
債券發行有面值發行、溢價發行和折價發行三種情況。企業應設置“應付債券”科目，并在該科目下設置“債券面值”、“債券溢價”、“債券折價”、“應計利息”等明細科目，核算應付債券發行、計提利息、還本付息等情況。
什么是股本？
股本用于股份制公司、企業投入的資本。
“股本”科目屬于所有者權益類科目，股份有限公司應當設置“股本”科目，但是除股份有限公司外，其他企業應設置“實收資本”科目，用于核算投資者投入資本的增減變動情況。
房地產轉換的會計處理是中級會計考試中《中級會計實務》的重要知識點，轉換處理方法分為成本模式和公允價值模式兩種，主要涉及的會計科目有投資性房地產累計折舊/折舊、投資性房地產減值準備、投資性房地產、其他綜合收益等。
房地產轉換的會計處理——成本模式下
?、偻顿Y性房地產轉為自用房地產賬務處理：（對著轉）
借：固定資產/無形資產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計折舊/累計攤銷
固定資產減值準備／無形資產減值準備
?、谧杂梅康禺a轉為投資性房地產賬務處理：（對著轉）
借：投資性房地產
累計折舊/累計攤銷
固定資產減值準備/無形資產減值準備
貸：固定資產/無形資產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
?、弁顿Y性房地產轉為存貨（賬面價值轉）
借：開發產品（原投資性房地產賬面價值）
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
?、艽尕涋D為投資性房地產（賬面價值轉）
借：投資性房地產（原存貨賬面價值）
存貨跌價準備
貸：開發產品
房地產轉換的會計處理——公允價值模式下
?、偻顿Y性房地產轉為自用房地產賬務處理：
借：固定資產/無形資產（轉換日公允價值）
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動（可借可貸）
公允價值變動損益（差額，可借可貸）
?、谧杂梅康禺a轉為投資性房地產賬務處理：
借：投資性房地產——成本（轉換日的公允價值）
累計折舊/累計攤銷
固定資產減值準備/無形資產減值準備
公允價值變動損益（借方差額）
貸：固定資產/無形資產
其他綜合收益（貸方差額）
③投資性房地產轉為存貨賬務處理
借：開發產品（轉換日的公允價值）
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動（可借可貸）
公允價值變動損益（差額，可借可貸）
?、艽尕涋D為投資性房地產賬務處理：
借：投資性房地產——成本（轉換日的公允價值）
存貨跌價準備
公允價值變動損益（借方差額）
貸：開發產品
其他綜合收益（貸方差額）
房地產轉換是什么
房地產轉換是指房地產用途的變更，即投資性房地產轉換為自用房地產，自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。
房地產轉換的相關例題
2021年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為4000萬元，至轉換日已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉換日的公允價值為3850萬元。假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記“固定資產”科目的金額為（）萬元。
A.3700
B.3800
C.3850
D.4000
參考答案：D
參考解析：轉換日甲公司應按轉換前投資性房地產原價4000萬元作為轉換后“固定資產”科目的借方金額。成本模式下的轉換無損益，原值對原值，攤銷對攤銷，減值對減值。
會計分錄如下：
借：固定資產4000
投資性房地產累計折舊200
投資性房地產減值準備100
貸：投資性房地產4000
累計折舊200
固定資產減值準備100
取得投資性房地產賬務處理主要涉及外購投資性房地產和自行建造投資性房地產，具體賬務處理如下：
外購投資性房地產
企業外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值時，才能作為投資性房地產加以確認。
企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
企業外購投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。取得時的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。采用成本模式進行后續計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。
采用公允價值模式進行后續計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。
自行建造投資性房地產
企業自行建造的房地產，只有在自行建造活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。
企業自行建造房地產達到預定可使用狀態一段時間后才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。
自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。采用成本模式進行后續計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。
采用公允價值模式進行后續計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產成本，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。編制會計分錄如下：
借：投資性房地產——成本
貸：在建工程
開發產品
取得投資性房地產概述
與其他資產項目一樣，某個項目在符合投資性房地產定義的前提下，同時滿足下列兩項條件的，才能確認為投資性房地產：一是與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；二是該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
投資性房地產應當按照其取得時的成本進行計量。
投資性房地產的后續計量賬務處理主要涉及采用成本模式計量和采用公允價值模式計量，具體賬務處理如下：
采用成本模式計量
企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當遵循以下會計處理規定。
按照固定資產或無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。
取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。
投資性房地產存在減值跡象的，適用資產減值的有關規定。經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。
采用公允價值模式計量
只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，企業才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值模式計量，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。
采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當遵循以下會計處理規定。
不對投資性房地產計提折舊或攤銷。企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。
取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。
投資性房地產的后續計量概述
投資性房地產的后續計量有成本和公允價值兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計量。
但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
在極少數情況下，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明，當企業首次取得某項投資性房地產（或某項現有房地產在完成建造或開發活動或改變用途后首次成為投資性房地產）時，該投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。但是，采用成本模式對投資性房地產進行后續計量的企業，即使有證據表明，企業首次取得某項投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，該企業仍應對該投資性房地產采用成本模式進行后續計量。
處置投資性房地產賬務處理主要涉及采用成本模式計量的投資性房地產的處置和采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置。具體如下：
出售、轉讓按成本模式進行后續計量的投資性房地產時，應當按實際收到的處置收入金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記“其他業務成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。
處置采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時，結轉投資性房地產累計的公允價值變動。若存在原轉換日計入其他綜合收益的金額，也一并結轉。
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損的，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。此外，企業因其他原因，如非貨幣性資產交換等而減少投資性房地產，也屬于投資性房地產的處置。
投資性房地產是指為賺取資本租金或者資本增值而持有的房地產。投資性房地產主要包括自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及作為存貨的房地產。
投資性房地產的轉換賬務處理主要涉及采用成本模式核算的投資性房地產的相互轉換；采用公允價值模式核算的投資性房地產的相互轉換，具體如下：
由于是用成本模式進行核算，投資性房地產與存貨、自用性房地產之間的轉換均按照資產的賬面價值進行。
投資性房地產轉換為自用房地產，即企業將之前用于出租的房地產現改為自用生產商品或者提供勞務時，企業應該在轉換日按照投資性房地產的賬面余額，借記“固定資產”“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目，按照此投資性房地產以前會計期間計提的累計折舊或者攤銷金額，借記“投資性房地產累計折舊”“投資性房地產累計攤銷”科目，貸記“累計折舊”“累計攤銷”科目，按照以前會計期間計提的減值準備，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”“無形資產減值準備”科目。此處的轉換日是指房地產能夠達到自用的狀態的日期，使企業可以將房地產用于生產產品或者提供勞務。
投資性房地產轉換為存貨，即房地產開發商對之前用作出租的房地產重新開發，以待日后出售。企業應該在轉換日做類似于投資性房地產轉換為自用房地產的賬務處理，應該將房地產在轉換日的賬面價值借記“開發產品”科目。此處的轉換日是指企業董事會或類似機構做出明確的書面決議表明企業要將原投資性房地產重新開發以待對外出售的日期。
自用房地產轉換為投資性房地產，即將企業之前用于生產產品或者提供勞務的房地產改用為出租，企業應該在租賃期開始日按照固定資產或者無形資產的原價，貸記“固定資產”或“無形資產”科目，借記“投資性房地產”科目，將以前會計年度計提的累計折舊和減值準備轉入“投資性房地產”“投資性房地產累計折舊（攤銷）”“投資性房地產減值準備”科目。
存貨轉換為投資性房地產，即房地產開發商將其持有的之前準備出售的房地產以經營租賃的方式租出，企業應該在轉換日按照存貨的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，按照原來存貨已經計提的跌價準備，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。此處的轉換日是指企業董事會或類似機構正式做出書面決定以明確表明用作存貨的房地產轉為用于經營出租的房地產的日期。相關會計分錄與上述類似。
由于是用公允價值模式進行核算的，投資性房地產與存貨、自用性房地產之間的轉換均按照資產的公允價值進行。
投資性房地產轉換為自用房地產時，企業應該按照投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目，按照投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按照累計的公允價值變動，借記或者貸記“投資性房地產——公允價值變動”科目，將借貸方的差額借記或者貸記“公允價值變動損益”科目。
投資性房地產轉換為存貨時，企業應該在轉換日按投資性房地產的公允價值，借記“開發產品”科目，其他會計處理同投資性房地產轉換為自用房地產的會計處理。
自用房地產轉換為投資性房地產時，企業應該在轉換日按照該自用房地產的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按照已經計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，按照已經計提減值準備的金額，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。當公允價值小于賬面價值時，則應該將差額借記“公允價值變動損益”科目；當公允價值大于賬面價值，則應該將其差額貸記“其他綜合收益”科目，在日后處置時轉入當期的損益。
存貨轉換為投資性房地產時，應該按照存貨在轉換日的賬面余額，貸記“開發產品”科目，已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，其他會計處理同自用房地產轉化為投資性房地產的會計處理。
當企業有確鑿的證據表明持有的房地產用途發生改變時，則需要對其進行重新分類，如將原來用于出租的房地產改為自用于生產或者管理，將自用的土地使用權出租獲取租金，房地產商作為存貨的房地產以經營租賃的方式進行出租，或者相反地，房地產商將之前經營出租的房地產重新開發以便對外銷售。
中級會計實務應該是大部分同學認為是三科中最難的一科了，不僅章節數比另外兩科多，而且內容也是錯綜復雜，不僅本科目知識點互通，跟經濟法和財務管理的知識點也有互通的地方，考驗考生們跨章節解決問題的能力。下面小編為大家整理了一些有關于中級會計實務投資性房地產轉換的相關內容，快來一起看看吧!
一、采用公允價值模式進行后續計量的會計處理
1.處理原則：
(1)不計提折舊或攤銷，不計提減值準備;
(2)期末公允價值與賬面價值的差異計入“公允價值變動損益”;
(3)取得的租金收入，計入“其他業務收入”。
2.會計分錄：
(1)取得租金
借：銀行存款
貸：其他業務收入
(2)期末，公允價值變動
①賬面價值小于公允價值
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
②賬面價值大于公允價值
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動
二、投資性房地產后續計量模式的變更
1.企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
2.只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本計量變更為公允價值模式計量。
3.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
4.已采用公允價值計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
5.會計處理：
借：投資性房地產——成本【變更日公允價值】
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
盈余公積【差額，或借方】
利潤分配——未分配利潤【差額，或借方】
中級會計實務應該是大部分同學認為是三科中最難的一科了，不僅章節數比另外兩科多，而且內容也是錯綜復雜，不僅本科目知識點互通，跟經濟法和財務管理的知識點也有互通的地方，考驗考生們跨章節解決問題的能力。下面小編為大家整理了一些有關于中級會計實務投資性房地產的會計處理，快來一起看看吧!
一、采用公允價值模式進行后續計量的會計處理
1.處理原則：
(1)不計提折舊或攤銷，不計提減值準備;
(2)期末公允價值與賬面價值的差異計入“公允價值變動損益”;
(3)取得的租金收入，計入“其他業務收入”。
2.會計分錄：
(1)取得租金
借：銀行存款
貸：其他業務收入
(2)期末，公允價值變動
①賬面價值小于公允價值
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
②賬面價值大于公允價值
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動
二、投資性房地產后續計量模式的變更
1.企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
2.只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本計量變更為公允價值模式計量。
3.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
4.已采用公允價值計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
5.會計處理：
借：投資性房地產——成本【變更日公允價值】
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
盈余公積【差額，或借方】
利潤分配——未分配利潤【差額，或借方】
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