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企業(yè)如果經(jīng)營不善，缺少現(xiàn)金，是需要把企業(yè)的資產(chǎn)拿出去抵押的，有固定資產(chǎn)還有房產(chǎn)，那么抵押之后的資產(chǎn)需要交稅嗎？如果你不了解這部分內(nèi)容，就和會計網(wǎng)一起來學習吧。

企業(yè)之間抵押房產(chǎn)需不需要交稅？

無論股東是否變更，公司主體不變，公司的債權(quán)債務(wù)延續(xù)，對外還是由公司承擔責任和主張權(quán)利。在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，原股東應將公司的真實狀況告知新股東，并經(jīng)雙方確認后簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。變更后債權(quán)債務(wù)即由新股東在其出資范圍內(nèi)承擔。如變更后出現(xiàn)尚未告知的公司債務(wù)(如對外擔保責任、未在財務(wù)賬冊中體現(xiàn)的外欠款等)并造成公司損失的，新股東可追究原股東的違約責任。 原股東還可與新股東以內(nèi)部協(xié)議約定債權(quán)債務(wù)的承擔方式，但是該協(xié)議僅對內(nèi)有效，不能對抗第三人。

1、房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納

2、產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納

3、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納

4、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納

5、產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅；

6、產(chǎn)權(quán)屬于集體所有制的，由實際使用人納稅

7、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、外籍個人、海外華僑、港澳臺同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅

8、一般來說，抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在抵押期間并沒有轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，仍屬抵押人所有，因此房產(chǎn)稅應該由抵押人繳納，但是抵押合同另有約定的除外。

房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計算和本金償還方式

1、漸進式抵押貸款　　

這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小，計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。

2、遞減式還款抵押貸款　　

這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少

3、定息抵押貸款　　

這是指金融機構(gòu)在進行房地產(chǎn)抵押貸款時，在整個還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內(nèi)的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構(gòu)為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平

4、重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款　　

這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機構(gòu)將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結(jié)合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人

以上就是有關(guān)企業(yè)之間抵押房產(chǎn)是否需要交稅的知識點，希望能夠幫助到大家。

房產(chǎn)稅具體該怎么計算？征收范圍有哪些？

　　公司運營周轉(zhuǎn)需要，會采取抵押貸款的方式來獲得資金，抵押貸款要怎么做會計分錄呢？對抵押的資產(chǎn)是否需要做特殊的賬務(wù)處理？

　　公司抵押貸款的會計分錄做法

　　收到銀行貸款：

　　借：銀行存款

　　借：其他應收款—保證金

　　貸：短期借款(或長期借款)

　　每月還款：

　　借：財務(wù)費用 / 短期借款

　　貸：銀行存款

　　計提利息：

　　借：財務(wù)費用—利息

　　貸：應付利息

　　支付利息：

　　借：應付利息

　　貸：銀行存款

　　直至貸款還完，即短期借款賬戶清零。

　　公司如果是用固定資產(chǎn)作抵押，固定資產(chǎn)科目是不受影響的，抵押設(shè)備可以正常計提折舊。

　　公司分期付款購買固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理

　　借：固定資產(chǎn)(購買價+分期付款管理費及利息)

　　貸：應付賬款(購買價-首付款)

　　其他應付款——分期付款管理費(利息)

　　庫存現(xiàn)金(銀行存款)

　　企業(yè)以房屋做抵押，向銀行借款并簽訂抵押貸款合同。是否需要繳納印花稅？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國稅地字[1988]30號)規(guī)定：

　　三、關(guān)于對抵押貸款合同的貼花問題

　　借款方以財產(chǎn)作抵押，與貸款方簽訂的抵押借款合同，屬于資金信貸業(yè)務(wù)，借貸雙方應按“借款合同”計稅貼花。因借款方無力償還借款而將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給貸款方，應就雙方書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計稅貼花。

　　因此，企業(yè)與銀行簽訂的抵押貸款合同，需要按“借款合同”繳納印花稅。如果合同到期企業(yè)無力向銀行償還借款，將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移給銀行的，企業(yè)需要與銀行簽訂一份產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，并按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。

　　企業(yè)按規(guī)定向客戶發(fā)放的抵押貸款、保證貸款、信用貸款等，應如何進行賬務(wù)處理？

　　貸款業(yè)務(wù)賬務(wù)處理

　　(一)企業(yè)發(fā)放的貸款，應按貸款的合同本金，借記本科目(本金)，按實際支付的金額，貸記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，有差額的，借記或貸記本科目(利息調(diào)整)。

　　資產(chǎn)負債表日，應按貸款的合同本金和合同利率計算確定的應收未收利息，借記“應收利息”科目，按貸款的攤余成本和實際利率計算確定的利息收入，貸記“利息收入”科目，按其差額，借記或貸記本科目(利息調(diào)整)。合同利率與實際利率差異較小的，也可以采用合同利率計算確定利息收入。

　　收回貸款時，應按客戶歸還的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按收回的應收利息金額，貸記“應收利息”科目，按歸還的貸款本金，貸記本科目(本金)，按其差額，貸記“利息收入”科目。存在利息調(diào)整余額的，還應同時結(jié)轉(zhuǎn)。

　　(二)資產(chǎn)負債表日，確定貸款發(fā)生減值的，按應減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“貸款損失準備”科目。同時，應將本科目(本金、利息調(diào)整)余額轉(zhuǎn)入本科目(已減值)，借記本科目(已減值)，貸記本科目(本金、利息調(diào)整)。

　　資產(chǎn)負債表日，應按貸款的攤余成本和實際利率計算確定的利息收入，借記“貸款損失準備”科目，貸記“利息收入”科目。同時，將按合同本金和合同利率計算確定的應收利息金額進行表外登記。

　　收回減值貸款時，應按實際收到的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按相關(guān)貸款損失準備余額，借記“貸款損失準備”科目，按相關(guān)貸款余額，貸記本科目(已減值)，按其差額，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。

　　對于確實無法收回的貸款，按管理權(quán)限報經(jīng)批準后作為呆賬予以轉(zhuǎn)銷，借記“貸款損失準備”科目，貸記本科目(已減值)。按管理權(quán)限報經(jīng)批準后轉(zhuǎn)銷表外應收未收利息，減少表外“應收未收利息”科目金額。

　　已確認并轉(zhuǎn)銷的貸款以后又收回的，按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額，借記本科目(已減值)，貸記“貸款損失準備”科目。按實際收到的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額，貸記本科目(已減值)，按其差額，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。

　　向銀行貸款會計分錄

　　借：銀行存款

　       　貸：短期借款或者長期借款

　　貸款減值準備的賬務(wù)處理

　　貸款減值準備是指商業(yè)銀行為抵御貸款風險而提取的用于彌補銀行到期不能收回的貸款損失的準備金，貸款計提減值準備做以下分錄：

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　        貸：貸款減值準備

　　資產(chǎn)減值損失是指由于資產(chǎn)的賬面價值高于其可收回金額而造成的損失，按新會計準則相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)減值范圍包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及除特別規(guī)定外的其他資產(chǎn)減值的處理。

公司是否可以貸款買車？相信很多人都會脫口而出說肯定可以啊，那么事實是這樣嗎？貸款買車需要滿足哪些條件呢？和會計網(wǎng)一起來學習一下吧！

公司買車可以貸款嗎？公司貸款買車有哪些好處呢？

1、可以抵扣稅金

2、購買汽車的費用可以從以后的收入中提取

這樣就不需要動用個人資金了，但公司名義買車一般是無法辦理貸款手續(xù)的，因為一旦公司的法人主體消失，銀行將會無法收回貸款，但是在部分地區(qū)會有一些小銀行可以辦理公司名義的貸款購車業(yè)務(wù)，但是要求比較嚴格，首付一般在50%，具體情況最好到當?shù)氐能囆锌纯?/p>

企業(yè)貸款買車要滿足什么條件？

企業(yè)貸款買車需要滿足以下的基本條件：

1、公司非個體工商戶；

2、注冊資金在五十萬以上；

3、成立一年以上的公司；

4、借款人必須是公司股東

公司貸款買車時，在擔保方面應符合以下條件：

1、需通過大型汽車生產(chǎn)廠商的審核，并且購車單位法人需與銀行簽訂無限連帶責任保險；

2、所購買的車輛須手續(xù)齊全，與銀行辦理抵押登記，并辦理保險等。

公司貸款買車的辦理流程：

公司貸款買車時，在符合上述條件之后，應向銀行和大型汽車生產(chǎn)廠商分別提供申請資料，此時銀行需進行貸前調(diào)查，大型汽車生產(chǎn)廠商出具回購承諾書。此后，銀行按照內(nèi)部流程規(guī)定進行審核企業(yè)的資格，當審核通過后，并與企業(yè)簽訂相關(guān)的貸款合同及其他法律文書，并最終發(fā)放貸款，落實抵押登記及保險辦理等后續(xù)工作。

以上就是有關(guān)公司貸款買車的相關(guān)內(nèi)容，希望能夠幫助大家，想了解更多的會計知識，請多多關(guān)注會計網(wǎng)！

　　銀行經(jīng)營發(fā)展過程中，應對所有承擔風險和損失的資產(chǎn)計提減值準備金，這個過程，也被稱為“資產(chǎn)減值損失”、“資產(chǎn)損失準備”或者“撥備”。其中針對“貸款和墊款”所做的減值準備，叫做貸款減值準備。以下將主要介紹貸款減值準備和貸款減值損失的區(qū)別。

　　貸款減值準備和貸款減值損失有什么區(qū)別？

　　貸款減值準備是是減值準備金的主要構(gòu)成部分，是指商業(yè)銀行為抵御貸款風險而提取的用于彌補銀行到期不能收回的貸款損失的準備金。

　　銀行貸款減值準備其實是對未來壞賬的一個預估，從而預留準備金，對于預留的準備金，可以算作營業(yè)支出，算入當期成本。

　　如果貸款減值準備增加了，也就表明銀行已經(jīng)為未來的壞賬做了比較充分的準備;如果貸款減值準備減少了，則表明銀行對未來貸款質(zhì)量信心充足，沒有預留太多準備。

　　按照中國銀保監(jiān)會的規(guī)定：撥備覆蓋率=貸款減值準備/不良貸款余額。

　　貸款減值損失是指商業(yè)銀行貸款資產(chǎn)發(fā)生了預計損失，并且在資產(chǎn)負債日確認損失金額后計入損益表。

　　在資產(chǎn)負債表日，商業(yè)銀行應對貸款的賬面價值進行檢查，如果貸款發(fā)生減值已有可觀證據(jù)證明，那么應確認為減值損失，計提貸款損失準備。

　　商業(yè)銀行計算貸款的預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可以在資產(chǎn)負債表日通過減值測試的方式估計得出結(jié)果。其中預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于貸款賬面價值的差額，可以確認為減值損失，計入當期損益。

　　貸款減值準備計提會計分錄

　　減值準備是什么意思？

　　減值準備是指資產(chǎn)的賬面余額超過其可收回金額，判斷資產(chǎn)沒有發(fā)生減值，應根據(jù)資產(chǎn)可能已經(jīng)發(fā)生減損的某些跡象，若是存在任何一種跡象，則企業(yè)應正式估計其可收回金額。

　　資產(chǎn)計提的八項減值準備包括壞賬準備、短期投資跌價準備、長期投資減值準備、存貨跌價準備、固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、在建工程減值準備、委托貸款的委托貸款減值準備。

　　買入返售金融資產(chǎn)，可理解為按返售協(xié)議約定先買入再按固定價格返售的證券等金融資產(chǎn)所融出的資金，公司發(fā)生買入返售金融資產(chǎn)業(yè)務(wù)時，怎么做賬？

　　買入返售金融資產(chǎn)賬務(wù)處理

　　一、本科目核算企業(yè)(金融)按照返售協(xié)議約定先買入再按固定價格返售的票據(jù)、證券、貸款等金融資產(chǎn)所融出的資金。

　　二、本科目可按買入返售金融資產(chǎn)的類別和融資方進行明細核算。

　　三、買入返售金融資產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

　　(一)企業(yè)根據(jù)返售協(xié)議買入金融資產(chǎn)，應按實際支付的金額， 借記本科目，貸記“存放中央銀行款項”、“結(jié)算備付金”、“銀行存款” 等科目。

　　(二)資產(chǎn)負債表日，按照計算確定的買入返售金融資產(chǎn)的利息收入，借記“應收利息”科目，貸記“利息收入”科目。

　　(三)返售日，應按實際收到的金額，借記“存放中央銀行款項”、 “結(jié)算備付金”、“銀行存款”等科目，按其賬面余額，貸記本科目、“應收利息”科目，按其差額，貸記“利息收入”科目。

　　四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)買入的尚未到期返售金融資產(chǎn)攤余成本。

　　買入返售金融資產(chǎn)是什么意思？

　　買入返售金融資產(chǎn)是指公司按返售協(xié)議約定先買入再按固定價格返售的證券等金融資產(chǎn)所融出的資金。

　　特點：

　　買入返售金融資產(chǎn)的會計主體是買入方;買入對象是票據(jù)、證券、貸款等;買入方式是有協(xié)議的交易性金融資產(chǎn)、有回購返售協(xié)議或企業(yè)自行購入;賣出交易對象是原賣出方;特點是雙方有協(xié)議，有固定返售價格;實質(zhì)是通過交易市場將富裕錢以抵押的形式貸出;抵押品一般是債券;你是貸出方，獲得抵押權(quán);本科目按類別和融資方進行明細核算。

　　企業(yè)在符合資金使用規(guī)定的前提下，也可自行(無協(xié)議)購入有價證券(包括貨幣基金)，風險自負。買入返售業(yè)務(wù)增多具體說來就是你手上有錢，可以通過交易市場將錢拆借出去，但是拆借是需要抵押品的，這個抵押品一般就是債券。相當于短期抵押貸款，你是貸出方，“買入”就是你付出錢，獲得抵押權(quán)，“返售”就是你把券的抵押權(quán)還給對方，對方支付你本金和適當利息。因此，買入返售資產(chǎn)增多，說明你流動資金富裕，通過交易市場將錢以抵押的形式貸了出去。特點是雙方有協(xié)議、有固定的返售價格。

　　確認方法：

　　公司根據(jù)返售協(xié)議買入金融資產(chǎn)時，應按實際支付的款項作為初始確認金額。

　　資產(chǎn)負債表日，按照計算確定的買入返售金融資產(chǎn)的利息收入，確認為應收利息，同時計入利息收入。返售日，應按實際收到的金額與買入返售金融資產(chǎn)和應收利息賬面余額的差額計入利息收入。

　　因取得證券等資產(chǎn)(除交易性金融資產(chǎn))發(fā)生的交易費用，均應計入取得資產(chǎn)的初始確認金額。

　　企業(yè)在資金鏈發(fā)生問題時，一般會選擇與銀行建立合作關(guān)系，向銀行貸款。企業(yè)以房屋抵押貸款的，具體應如何做賬？

　　房屋抵押貸款怎么做賬？

　　案例：A企業(yè)以房屋作為抵押，向銀行借入1年期抵押借款1000000元，借款利率為8%。請問如何做賬務(wù)處理?

　　1、借入時：

　　借：銀行存款——人民幣戶 1000000

　　       貸：短期借款——抵押借款 1000000

　　2、到期一次償還本息時：

　　借：短期借款——抵押借款 1000000

　       　財務(wù)費用——利息支出 (1000000×8%) 80000

　　       貸：銀行存款一一人民幣戶 1080000

　　短期借款是什么？

　　短期借款：具體指企業(yè)按照生產(chǎn)經(jīng)營的需要，從銀行或其他金融機構(gòu)借入的償還期在一年以內(nèi)的各種借款，主要有經(jīng)營周轉(zhuǎn)借款、臨時借款、票據(jù)貼現(xiàn)借款、結(jié)算借款、賣方信貸、預購定金借款等。

　　短期借款主要核算三個內(nèi)容：

　　1、取得借款的核算；

　　2、借款利息的核算；

　　3、歸還借款的核算。

　　一般短期借款借入期限不長，通常在取得借款日，根據(jù)取得的金額入賬。短期借款利息支出，是企業(yè)理賬活動中為籌集資金而發(fā)生的耗費，應作為財務(wù)費用計入當期損益核算。

　　財務(wù)費用：企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用，包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、金融機構(gòu)手續(xù)費，企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

　　注意這些費用不計入財務(wù)費用：

　　在企業(yè)籌建期間發(fā)生的利息支出，應計入開辦費；為購建或生產(chǎn)滿足資本化條件的資產(chǎn)發(fā)生的應予以資本化的借款費用，應在“在建工程”、“制造費用”等科目中核算。

　　不動產(chǎn)抵押是以不動產(chǎn)作為抵押品的一種信用行為，也是一種物權(quán)擔保。不動產(chǎn)抵押貸款是一種常見的抵押形式，那么具體指的是什么？

　　一、什么是不動產(chǎn)抵押貸款？

　　1、定義：不動產(chǎn)抵押貸款通常是指以房地產(chǎn)或企業(yè)設(shè)備抵押品的貸款。

　　2、特征有：從屬性、優(yōu)先受償性、補充性、特定性、不轉(zhuǎn)移占有性等等。

　　二、不動產(chǎn)抵押未登記效力如何體現(xiàn)？

　　1、根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，居民未辦理抵押登記時是不影響抵押合同的成立以及生效的，但會影響抵押權(quán)的成立。假如未辦理抵押登記，則不能對該不動產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，且抵押權(quán)不成立。

　　2、不動產(chǎn)抵押未登記，不能取得對抗第三人的效果，對方當事人的抵押權(quán)是成立的。

　　三、不動產(chǎn)抵押貸款注意事項

　　根據(jù)我國《擔保法》和《城市房地產(chǎn)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我國部分不動產(chǎn)和不動產(chǎn)土地所有權(quán)、沒有地上建筑物的集體土地使用權(quán)，列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物等不能抵押。

　　四、不動產(chǎn)抵押登記

　　不動產(chǎn)抵押辦理抵押登記具體會出現(xiàn)一下三種情況，第一種，只簽訂抵押合同，不辦理抵押登記的情況，第二種，同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記時但扣留抵押不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，第三種，不辦理抵押登記，同抵押人簽訂抵押合同，并賦予公證文書以強制執(zhí)行力，但辦理抵押合同公證書。

　　雙方當事人若是以不動產(chǎn)作為抵押，擔保他們之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，則需訂立不動產(chǎn)抵押合同。那么不動產(chǎn)抵押合同，生效條件都有哪些？

　　不動產(chǎn)抵押合同生效條件

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。不動產(chǎn)抵押合同屬于設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務(wù)的抵押合同義務(wù)人未辦理物權(quán)登記也不影響抵押合同的效力。

　　抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因，抵押權(quán)設(shè)立是合同當事人履行抵押合同的結(jié)果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權(quán)的設(shè)立。根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，“不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立”，如果義務(wù)人沒有履行抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)并沒有設(shè)立，因此，未辦理物權(quán)登記的，合同對方不能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

　　不動產(chǎn)抵押合同中，抵押登記對合同效力有什么影響？

　　合同法第44條第2款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效時，依照其規(guī)定。”擔保法第41條規(guī)定“當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同應自辦理抵押物登記之日起生效。但根據(jù)合同成立與生效的構(gòu)成要件及相互關(guān)系，抵押登記對不動產(chǎn)抵押合同效力的影響應細化到以下三個方面：

　　1、抵押登記不是不動產(chǎn)抵押合同的成立要件。因為合同是當事人合意的結(jié)果，是合同自由原則的體現(xiàn)，只要當事人雙方根據(jù)要約和承諾的規(guī)則就合同的主要條款達成一致意見，并據(jù)擔保法的規(guī)定簽訂了書面形式的抵押合同，不動產(chǎn)抵押合同即告成立。而抵押登記是當事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，所以不動產(chǎn)抵押合同是否成立，不受抵押物是否進行登記的影響。

　　2、抵押登記不是不動產(chǎn)抵押合同的有效要件。合同是否有效，體現(xiàn)了國家對意思自治的合理干預。合同法第五十二條規(guī)定了合同無效的五種情形，“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或若第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”而法律、行政法規(guī)對抵押登記的規(guī)定，不屬于強制性規(guī)范，因此不能絕對地以抵押物是否進行登記來認定不動產(chǎn)抵押合同是否有效。

　　不動產(chǎn)抵押如何理解？

　　不動產(chǎn)抵押是債務(wù)人以不動產(chǎn)作為抵押。但法律禁止流通或禁止強制執(zhí)行的財產(chǎn)不得作為抵押物。

　　抵押是債務(wù)人或第三人對債權(quán)人以一定財產(chǎn)作為清償債務(wù)擔保的法律行為。提供抵押財產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。

　　這里指的第三人通常是保證人，抵押物不一定由債務(wù)人提供，保證人也可以通過抵押的形式為債務(wù)人提供保證。

　　不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日設(shè)立;當事人以不動產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。

　　企業(yè)遇到運營困難、資金周轉(zhuǎn)困難的情況時，會通過抵押貸款的方式來籌集資金。那么公司抵押貸款時的會計分錄該怎么做？

　　公司抵押貸款的會計分錄

　　1、收到銀行貸款：

　　借：銀行存款

　　　　其他應收款——保證金

　　　　貸：短期借款/長期借款

　　2、每月還款：

　　借：財務(wù)費用/短期借款

　　　　貸：銀行存款

　　3、計提利息：

　　借：財務(wù)費用——利息

　　　　貸：應付利息

　　4、支付利息：

　　借：應付利息

　　　　貸：銀行存款

　　利息是什么？

　　利息是貨幣在一定時期內(nèi)的使用費，指貨幣持有者（債權(quán)人）因貸出貨幣或貨幣資本而從借款人（手中獲得的報酬。包括存款利息、貸款利息和各種債券發(fā)生的利息。在資本主義制度下，利息的源泉是雇傭工人所創(chuàng)造的剩余價值。利息的實質(zhì)是剩余價值的一種特殊的轉(zhuǎn)化形式，是利潤的一部分。

　　財務(wù)費用是什么？

　　財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用。財務(wù)費用具體內(nèi)容有：

　　1、利息支出，指企業(yè)短期借款利息、長期借款利息、應付票據(jù)利息、票據(jù)貼現(xiàn)利息、應付債券利息、長期應付引進國外設(shè)備款利息等利息支出減去銀行存款等的利息收入后的凈額。

　　2、匯兌損失，指企業(yè)因向銀行結(jié)售或購入外匯而產(chǎn)生的銀行買入、賣出價與記賬所采用的匯率之間的差額，以及月度終了，各種外幣賬戶的外幣期末余額按照期末規(guī)定匯率折合的記賬人民幣金額與原賬面人民幣金額之間的差額等。

　　3、相關(guān)的手續(xù)費，指發(fā)行債券所需支付的手續(xù)費（需資本化的手續(xù)費除外）、開出匯票的銀行手續(xù)費、調(diào)劑外匯手續(xù)費等，但不包括發(fā)行股票所支付的手續(xù)費等。

　　4、其他財務(wù)費用，如融資租入固定資產(chǎn)發(fā)生的融資租賃費用等。

　　企業(yè)因資金緊張而向銀行或者其他金融機構(gòu)進行貸款時，可計入長期借款科目、銀行存款科目等進行核算，歸還時除了要核算本金也要核算利息的支出。對于企業(yè)貸款，應如何做會計分錄？

　　企業(yè)貸款如何做會計分錄？

　　收到貸款時分錄如下：

　　借：銀行存款

　　　　貸：長期借款

　　計提利息時：

　　借：財務(wù)費用

　　　　貸：應付利息

　　每月還款和利息時：

　　借：應付利息

　　　　貸：銀行存款

　　到期償還本金時：

　　借：長期借款

　　　　貸：銀行存款

　　長期借款的種類

　　按照不同的分類方式也有不同的種類，主要有以下三種分類方式：

　　（1）按照用途，可分為：固定資產(chǎn)投資借款、更新改造借款、科技開發(fā)和新產(chǎn)品試制借款等等

　　（2）按提供貸款的機構(gòu)，可分為：政策性銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等。政策性銀行貸款一般指執(zhí)行國家政策性貸款業(yè)務(wù)的銀行向企業(yè)發(fā)放的貸款。如：國家開發(fā)銀行主要為滿足企業(yè)承建國家重點建設(shè)項目的資金需要提供貸款；進出口信貸銀行則為大型設(shè)備的進出口提供買方或賣方信貸。商業(yè)銀行貸款指由各商業(yè)銀行向工商企業(yè)提供的貸款。這類貸款主要為滿足企業(yè)建設(shè)競爭性項目的資金需要，企業(yè)對貸款自主決策、自擔風險、自負盈虧。

　　（3）按有無擔保分為信用貸款和抵押貸款。信用貸款指不需企業(yè)提供抵押品，僅憑其信用或擔保人信譽而發(fā)放的貸款。抵押貸款指要求企業(yè)以抵押品作為擔保的貸款。長期貸款的抵押品，常常是房屋、建筑物、機器設(shè)備、股票、債券等等。

　　貸款利息會計分錄

　　如果不符合資本化條件，計提的時候：

　　借：財務(wù)費用

　　　　貸：應付利息

　　支付的時候：

　　借：應付利息

　　　　貸：銀行存款

　　如果符合資本化條件，計提的時候：

　　借：在建工程等

　　　　貸：應付利息

　　支付的時候：

　　借：應付利息

　　　　貸：銀行存款

　　對于房屋貸款業(yè)務(wù)，會計人員一般會將這筆貸款計入短期借款科目、銀行存款科目進行核算，償還利息時，計入財務(wù)費用科目核算，相應的會計分錄是什么？

　　房屋抵押貸款如何寫會計分錄？

　　案例：A企業(yè)以房屋作為抵押，向銀行借入1年期抵押借款1000000元，借款利率為8%。請問如何做會計分錄?

　　1、借入時：

　　借：銀行存款——人民幣戶1000000

　　　　貸：短期借款——抵押借款1000000

　　2、到期一次償還本息時：

　　借：短期借款——抵押借款1000000

　　　　財務(wù)費用——利息支出(1000000×8%)80000

　　　　貸：銀行存款一一人民幣戶1080000

　　財務(wù)費用如何理解？

　　財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費、商業(yè)匯票貼現(xiàn)發(fā)生的貼現(xiàn)利息、企業(yè)發(fā)生或收到的現(xiàn)金折扣等。

　　利息支出，指企業(yè)短期借款利息、長期借款利息、應付票據(jù)利息、票據(jù)貼現(xiàn)利息、應付債券利息、長期應付引進國外設(shè)備款利息等利息支出(除資本化的利息外)減去銀行存款等的利息收入后的凈額。

　　匯兌損失，指企業(yè)因向銀行結(jié)售或購入外匯而產(chǎn)生的銀行買入、賣出價與記賬所采用的匯率之間的差額，以及月度(季度、年度)終了，各種外幣賬戶的外幣期末余額按照期末規(guī)定匯率折合的記賬人民幣金額與原賬面人民幣金額之間的差額等。

　　相關(guān)的手續(xù)費，指發(fā)行債券所需支付的手續(xù)費(需資本化的手續(xù)費除外)、開出匯票的銀行手續(xù)費、調(diào)劑外匯手續(xù)費等，但不包括發(fā)行股票所支付的手續(xù)費等。

　　銀行存款如何理解？

　　銀行存款是企業(yè)存入銀行或其他金融機構(gòu)的貨幣資金。企業(yè)根據(jù)業(yè)務(wù)需要，在其所在地銀行開設(shè)賬戶，運用所開設(shè)的賬戶，進行存款、取款以及各種收支轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的結(jié)算。

　　根據(jù)我國現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，每一企業(yè)都必須在中國人民銀行或?qū)I(yè)銀行開立存款戶，辦理存款、取款和轉(zhuǎn)賬結(jié)算，企業(yè)的貨幣資金，除了在規(guī)定限額以內(nèi)，可以保存少量的現(xiàn)金外，都必須存入銀行。

　　企業(yè)的銀行存款主要包括：結(jié)算戶存款、信用證存款、外埠存款等。銀行存款的收支業(yè)務(wù)由出納員負責辦理。每筆銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)，都須根據(jù)經(jīng)過審核無誤的原始憑證編制記賬憑證。

　　一般來說，如果需要經(jīng)營公司，為投資項目而進行貸款是在所難免的。如果是向銀行申請貸款，則需要提供一定價值的抵押物。抵押物一般為汽車、房子，那么汽車抵押貸款的賬務(wù)處理怎么做？

　　汽車抵押貸款會計分錄

　　資產(chǎn)抵押，資產(chǎn)的所有權(quán)并沒有改變，所以單獨就資產(chǎn)抵押而言，是不需要做會計分錄處理的，只需要備查登記就可以了。貸款會計分錄如下：

　　借入時，會計分錄如下；

　　借：銀行存款

　　      貸：短期借款－抵押借款

　　到期一次償還本息時，會計分錄如下：

　　借：短期借款－抵押借款

　       　財務(wù)費用－利息支出

　　       貸：銀行存款

　　財務(wù)費用會計核算

　　財務(wù)費用屬于損益類科目中的費用類科目，財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費用。一般的費用類科目，借方記費用的增加，貸方記費用轉(zhuǎn)利潤數(shù)。減少費用一般是沖減費用，比如銀行利息，以紅數(shù)記財務(wù)費用的借方。支付了籌集資金中借款的利息費用（財務(wù)費用）是財務(wù)費用的增加，應該計借方。

      短期借款的會計核算

　　短期借款是指企業(yè)從銀行或其他金融機構(gòu)借入的、期限在一年以下（含一年）的各種借款。

　　為了核算企業(yè)的短期借款，應設(shè)置“短期借款”科目，該科目的貸方登記取得借款的本金數(shù)額，借方登記償還借款的本金數(shù)額，余額存貸方，表示尚未償還的借款本金數(shù)額。本科目按借款種類、貸款人和幣種進行明細核算。

　　買入返售金融資產(chǎn)是指公司按返售協(xié)議約定先買入再按固定價格返售的證券等金融資產(chǎn)所融出的資金。買入返售金融資產(chǎn)也指“買入返售金融資產(chǎn)”會計科目，屬于資產(chǎn)類科目。

　　企業(yè)通過“買入返售金融資產(chǎn)”核算以攤余成本計量的、企業(yè)（金融）按返售協(xié)議約定先買入再按固定價格返售給賣出方的票據(jù)、證券、貸款等金融資產(chǎn)所融出的資金。公司根據(jù)返售協(xié)議買入金融資產(chǎn)時，應按實際支付的款項作為初始確認金額。

買入返售金融資產(chǎn)的主要賬務(wù)處理

　　1、企業(yè)根據(jù)返售協(xié)議買入金融資產(chǎn)，應按實際支付的金額，借記“買入返售金融資產(chǎn)”科目，貸記“存放中央銀行款項”、“結(jié)算備付金”、“銀行存款”等科目。

　　2、資產(chǎn)負債表日，按照計算確定的買入返售金融資產(chǎn)的利息收入，借記“應收利息”科目，貸記“利息收入”科目。

　　3、返售日，應按實際收到的金額，借記“存放中央銀行款項”、“結(jié)算備付金”、“銀行存款”等科目，按其賬面余額，貸記“買入返售金融資產(chǎn)”科目、“應收利息”科目，按其差額，貸記“利息收入”科目。

買入返售金融資產(chǎn)特點

　　買入返售金融資產(chǎn)的會計主體是買入方;買入對象是票據(jù)、證券、貸款等；買入方式是有協(xié)議的交易性金融資產(chǎn)、有回購返售協(xié)議或企業(yè)自行購入；賣出交易對象是原賣出方；特點是雙方有協(xié)議，有固定返售價格；實質(zhì)是通過交易市場將富裕錢以抵押的形式貸出；抵押品一般是債券；你是貸出方，獲得抵押權(quán)；本科目按類別和融資方進行明細核算。

　　企業(yè)在符合資金使用規(guī)定的前提下，也可自行（無協(xié)議）購入有價證券（包括貨幣基金），風險自負。買入返售業(yè)務(wù)增多具體說來就是你手上有錢，可以通過交易市場將錢拆借出去，但是拆借是需要抵押品的，這個抵押品一般就是債券。相當于短期抵押貸款，你是貸出方，“買入”就是你付出錢，獲得抵押權(quán)，“返售”就是你把券的抵押權(quán)還給對方，對方支付你本金和適當利息。因此，買入返售資產(chǎn)增多，說明你流動資金富裕，通過交易市場將錢以抵押的形式貸了出去。特點是雙方有協(xié)議、有固定了返售價格。

買入返售金融資產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　買入返售證券業(yè)務(wù)就是指逆回購交易，是指證券公司與其他企業(yè)以合同或協(xié)議的方式，按照一定的價格買入證券，到期日再按合同規(guī)定的價格將該批證券返售給其他企業(yè)，以獲取利息收入的證券業(yè)務(wù)。

　　買入返售金融資產(chǎn)業(yè)務(wù)通常分為兩個步驟：一是簽訂買入金融資產(chǎn)階段；二是到期賣出金融資產(chǎn)階段，期間會發(fā)生當期的應收利息或應收股利。證券公司應于買入某種證券時，按實際發(fā)生的成本確認為一項資產(chǎn)；證券到期返售時，按返售價格與買入成本之間的差額，確認為當期收入。

　　貸款在會計實務(wù)中指的是“貸款”會計科目，屬于銀行專用科目。“貸款”科目主要用于核算銀行發(fā)放的質(zhì)押貸款、抵押貸款、保證貸款、信用貸款等內(nèi)容，其借方一般登記銀行發(fā)放的貸款款項；貸方登記歸還的貸款本金。

貸款的含義

　　貸款是指銀行或其他金融機構(gòu)以一定的利息或還款等條件貸款的信用活動的一種形式。廣義的貸款是指貸款、折扣、透支等貸款資金的總稱。銀行通過貸款集中貨幣和貨幣資金，滿足社會擴大再生產(chǎn)的資金補充需求，在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，可以獲得貸款利息收入，增加銀行自身積累。

貸款的主要賬務(wù)處理

　　1、企業(yè)發(fā)放的貸款，應按貸款的合同本金，借記“貸款”科目（本金），按實際支付的金額，貸記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，有差額的，借記或貸記“貸款”科目（利息調(diào)整）。

　　資產(chǎn)負債表日，應按貸款的合同本金和合同利率計算確定的應收未收利息，借記“應收利息”科目，按貸款的攤余成本和實際利率計算確定的利息收入，貸記“利息收入”科目，按其差額，借記或貸記“貸款”科目（利息調(diào)整）。合同利率與實際利率差異較小的，也可以采用合同利率計算確定利息收入。

　　收回貸款時，應按客戶歸還的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按收回的應收利息金額，貸記“應收利息”科目，按歸還的貸款本金，貸記“貸款”科目（本金），按其差額，貸記“利息收入”科目。存在利息調(diào)整余額的，還應同時結(jié)轉(zhuǎn)。

　　2、資產(chǎn)負債表日，確定貸款發(fā)生減值的，按應減記的金額，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“貸款損失準備”科目。同時，應將本科目（本金、利息調(diào)整）余額轉(zhuǎn)入本科目（已減值），借記本科目（已減值），貸記本科目（本金、利息調(diào)整）。資產(chǎn)負債表日，應按貸款的攤余成本和實際利率計算確定的利息收入，借記“貸款損失準備”科目，貸記“利息收入”科目。同時，將按合同本金和合同利率計算確定的應收利息金額進行表外登記。

　　收回減值貸款時，應按實際收到的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按相關(guān)貸款損失準備余額，借記“貸款損失準備”科目，按相關(guān)貸款余額，貸記本科目（已減值），按其差額，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。

　　對于確實無法收回的貸款，按管理權(quán)限報經(jīng)批準后作為呆賬予以轉(zhuǎn)銷，借記“貸款損失準備”科目，貸記本科目（已減值）。按管理權(quán)限報經(jīng)批準后轉(zhuǎn)銷表外應收未收利息，減少表外“應收未收利息”科目金額。

　　已確認并轉(zhuǎn)銷的貸款以后又收回的，按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額，借記本科目（已減值），貸記“貸款損失準備”科目。按實際收到的金額，借記“吸收存款”、“存放中央銀行款項”等科目，按原轉(zhuǎn)銷的已減值貸款余額，貸記本科目（已減值），按其差額，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。

　　貸款借方一般登記銀行發(fā)放的貸款款項；貸方登記歸還的貸款本金。貸款在會計實務(wù)中指的是“貸款”會計科目，屬于銀行專用科目。“貸款”科目主要用于核算銀行發(fā)放的質(zhì)押貸款、抵押貸款、保證貸款、信用貸款等內(nèi)容。

貸款的含義

　　貸款是指銀行或其他金融機構(gòu)以一定的利息或還款等條件貸款的信用活動的一種形式。廣義的貸款是指貸款、折扣、透支等貸款資金的總稱。銀行通過貸款集中貨幣和貨幣資金，滿足社會擴大再生產(chǎn)的資金補充需求，在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，可以獲得貸款利息收入，增加銀行自身積累。

貸款科目相關(guān)會計分錄

　　1、貸款發(fā)放

　　企業(yè)發(fā)放貸款時，應設(shè)立“貸款”科目進行核算。本科目可按貸款類別、客戶，區(qū)分“本金”“利息調(diào)整”“已減值”等進行明細核算。分錄如下：

　　借：貸款——本金

　　　　貸款——利息調(diào)整（差額，有可能在貸方）

　　　　貸：吸收存款

　　2、貸款收回

　　①未減值貸款的處理

　　在資產(chǎn)負債表日，企業(yè)應按貸款的合同本金和合同約定的名義利率計算應收利息的金額，編制會計分錄如：

　　借：應收利息

　　　　貸款——利息調(diào)整（差額，有可能在貸方）

　　　　貸：利息收入

　　合同利率與實際利率差異較小的，也可以采用合同利率計算利息收入。

　　銀行收回未減值貸款時，應按客戶歸還的金額編制會計分錄如下：

　　借：吸收存款

　　　　貸：應收利息

　　　　　　貸款

　　②減值貸款的處理

　　在資產(chǎn)負債表日，對于減值貸款按應減記的金額編制會計分錄如下：

　　借：信用減值損失

　　　　貸：貸款損失準備

　　對發(fā)生減值的貸款編制會計分錄如下所示：

　　借：貸款——已減值

　　　　貸：貸款——本金

　　　　　　貸款——利息調(diào)整

　　同時，應按貸款的攤余成本和實際利率計算確定的利息收入金額，編制會計分錄如下：

　　借：貸款損失準備

　　　　貸：利息收入

　　此外，銀行還需將按合同本金和合同約定的名義利率計算的應收利息金額進行表外登記。收回減值貸款時，編制會計分錄如下：

　　借：吸收存款

　　　　貸款損失準備

　　　　貸：貸款——已減值

　　　　　　信用減值損失

　　貸款科目核算企業(yè)（銀行）按規(guī)定發(fā)放的各種客戶貸款，包括質(zhì)押貸款、抵押貸款、保證貸款、信用貸款等。貸款科目可按貸款類別、客戶，分別“本金”、“利息調(diào)整”、“已減值”等進行明細核算。

　　企業(yè)（銀行）按規(guī)定發(fā)放的具有貸款性質(zhì)的銀團貸款、貿(mào)易融資、協(xié)議透支、信用卡透支、轉(zhuǎn)貸款以及墊款等，在本科目核算；也可以單獨設(shè)置“銀團貸款”、“貿(mào)易融資”、“協(xié)議透支”、“信用卡透支”、“轉(zhuǎn)貸款”、“墊款”等科目。

　　企業(yè)（保險）的保戶質(zhì)押貸款，可將本科目改為“1303保戶質(zhì)押貸款”科目。企業(yè)（典當）的質(zhì)押貸款、抵押貸款，可將本科目改為“1303質(zhì)押貸款”、“1305抵押貸款”科目。企業(yè)委托銀行或其他金融機構(gòu)向其他單位貸出的款項，可將本科目改為“1303委托貸款”科目。

貸款科目借貸方向是什么

　　貸款科目借方一般登記銀行發(fā)放的貸款款項；貸方登記歸還的貸款本金，期末借方余額，反映企業(yè)按規(guī)定發(fā)放尚未收回貸款的攤余成本。貸款在會計實務(wù)中指的是“貸款”會計科目，屬于銀行專用科目。“貸款”科目主要用于核算銀行發(fā)放的質(zhì)押貸款、抵押貸款、保證貸款、信用貸款等內(nèi)容。

貸款科目的含義

　　根據(jù)《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》規(guī)定，貸款是指在活躍市場中沒有報價、回收金額固定或可確定的非衍生金融資產(chǎn)。準備立即出售或在近期出售的非衍生金融資產(chǎn)；初始確認時被指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的非衍生金融資產(chǎn)；初始確認時被指定為可供出售的非衍生金融資產(chǎn)；因債務(wù)人信用惡化以外原因，使持有方可能難以收回幾乎所有初始投資的非衍生金融資產(chǎn)，以及企業(yè)所持證券投資基金或類似基金，不應劃分為貸款。

　　抵押貸款相關(guān)會計分錄主要涉及發(fā)放貸款的處理和抵押貸款收回的處理兩種情形，具體如下：

發(fā)放貸款的處理

　　會計部門收到信貸部門轉(zhuǎn)來的有關(guān)單證，經(jīng)審查無誤后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定及借款人的要求辦理轉(zhuǎn)賬。貸款發(fā)放時，銀行應編制會計分錄如下：

　　借：抵押貸款——借款人貸款戶

　　　　貸：吸收存款——借款人存款戶

抵押貸款收回的處理

　　抵押貸款到期時，借款人應主動提交還款憑證，連同銀行出具的抵押品代保管收據(jù)，辦理還款手續(xù)。銀行應編制會計分錄如下所示：

　　借：吸收存款——借款人存款戶

　　　　貸：抵押貸款——借款人貸款戶

　　　　　　利息收入——抵押貸款利息收入戶

抵押貸款解釋

　　抵押貸款是銀行要求借款人以一定財產(chǎn)作為抵押而發(fā)放的一種貸款。借款人到期不能歸還貸款本息時，銀行有權(quán)依法處置貸款抵押物，并從所得價款收入中優(yōu)先收回貸款本息，或以該抵押物折價充抵貸款本息。

抵押貸款適用對象

　　抵押貸款適用于經(jīng)工商行政管理部門登記并具有法人資格的全民、集體所有制企事業(yè)單位以及我國境內(nèi)的中外合資經(jīng)營企業(yè)，個體工商戶及個人也可以申請抵押貸款。

抵押貸款時間和方式

　　在抵押貸款中，流動資金貸款最長不超過1年，固定資金貸款一般為1～3年，最長不超過5年。抵押貸款一般采取逐筆核貸的貸款核算方式。

抵押貸款抵押物選擇

　　商業(yè)銀行選擇的抵押物必須是合法取得的，并且可以流通、易于變現(xiàn)和處分。抵押物的使用期必須長于借款期，貸款到期后，抵押物的變現(xiàn)價值應大于借款本息。

　　自2019年起，我國就開啟了降息通道，一年期LPR從2019年的4.25%降到2023年8月21日公布的最新利率3.45%；五年期LPR從4.85%降到了4.2%。這不禁讓我們搓搓小手，算一算一路降息，到底能省多少貸款！

　　很多小伙伴在投行、券商、PE、VC等各大金融機構(gòu)工作中，但凡涉及到估值建模的工作，必不可少的一個分析流程就是——敏感性分析（Sensitivity Analysis）。

　　我記得曾經(jīng)給一個朋友幫忙測算一個投資項目的凈利潤和銷量的關(guān)系，僅用1分鐘就給投資人呈現(xiàn)出各種銷量水平下，項目的盈利水平，深得投資人的賞識！當時就感覺自帶光環(huán)，高人一籌啊~

　　其實敏感性分析的應用非常廣泛，小到貸款買房，大到估值投資，都少不了敏感性分析這一招鮮的神助攻！掌握了這個一招鮮的本領(lǐng)，保你上得投行，下得廚房！

　　閑話不多嘮，直接上干貨！

　　我們先用最貼近生活的案例——貸款利率的變化如何影響貸款金額來講解如何用Excel做敏感性分析。

　　第一步，在Excel中搭建已知信息和基本計算邏輯。

　　假設(shè)房價為人民幣500萬，首付比例為20%，貸款期限為20年，貸款利率為5%，采用等額本息法，以月為單位還款。先計算一下在這個前提下，每月的還款金額、本息總償還金額以及利息償還金額。

　　眾所周知，投行默認使用無網(wǎng)格線形式的Excel，這里附贈大家一個去掉Excel中網(wǎng)格線的小技巧。我們可以使用快捷鍵“Alt+w+v+g”快速去掉Excel中的網(wǎng)格線。已知信息和基本計算邏輯的搭建如下圖：

　　由于首付20%，實際貸款金額為500萬的80%，即400萬。5%是年化利率，而貸款是按月償還的，故需要利用月利率（即年利率除以12）計算月供金額。使用Excel中年金計算公式PMT（利率，期限，終值）計算得到月供為人民幣26,398.23。那么，240個月的償還期內(nèi)，總共需要償還人民幣6,335,575,10（=26,398.23×240），其中利息部分是人民幣2,335,575,10（=總額6,335,575,10–本金4,000,000）。

　　為了更清晰地解釋結(jié)果區(qū)域的計算過程，C列展示了B列單元格的計算公式，方便大家自己動手練習。

　　另外，在投行的建模工作中，默認所有的已知信息用藍色字體表示，所有計算結(jié)果用黑色字體表示。所以，輸入變量區(qū)域使用藍色字體，色號為“0,0,255”。

　　第二步，搭建敏感性分析的框架。

　　以5個基點為步長，從5%的房貸基準利率開始逐漸遞減至4%（利率變動區(qū)間受截圖區(qū)域的限制所致，感興趣的小伙伴可以適當放寬利率變動的區(qū)間）。通過敏感性分析，計算利率的變化如何影響月供金額、本息償還總額，以及利息償還總額。

　　需要注意的是，B列的利率是自變量（X），用絕對數(shù)字表示；而C15，D15和E15是因變量（Y），需要通過引用單元格的方式（見14行的公式），讓Excel知道這三個因變量計算的邏輯。這樣，Excel就可以推算在不同利率水平下，月供、本息償還總額，以及利息償還總額的金額了。

　　選中B15至E36整個區(qū)域，利用快捷鍵“Alt+a+w+t”調(diào)出模擬運算功能。

　　在“輸入引用列的單元格”引用輸入變量區(qū)域中的貸款利率單元格B6，點擊確定。

　　瞬間，C16至E36整個區(qū)域的數(shù)據(jù)計算完成！我們可以通過第一行5%利率水平計算出來的結(jié)果和第一步中用公式計算出來的結(jié)果進行對比，檢驗敏感性分析的結(jié)果是否正確。下圖第一個紅框中，第16行是敏感性分析計算出來的當利率為5%的時候，月供、本息償還總額，以及利息償還總額的金額。這三個金額和第15行用公式計算出來的結(jié)果一致，說明敏感性分析的結(jié)果正確。

　　通過觀察發(fā)現(xiàn)，隨著利率的下調(diào)，月供、本息償還總額，以及利息償還總額的金額都有明顯下降。

　　下面，我們再進階一下，來個敏感性分析2.0難度！

　　敏感性分析可以同時分析兩個自變量的變化對一個因變量的影響。比如，我想知道利率和首付比例的變化，對本息償還總額的影響。類似地，搭建敏感性分析框架：

　　這種情況下，列（利率）和行（首付比例）都是自變量，均可用絕對數(shù)字表示。特別需要注意的是，在敏感性分析區(qū)域的左上角B40單元格中，通過引用因變量B11，告訴Excel計算因變量的邏輯，而不是直接輸入6,335,575,10這個絕對數(shù)字。這樣，Excel才能夠通過利率、首付比例和本息償還總額之間的數(shù)理關(guān)系推算結(jié)果。

　　選中B40至F61區(qū)域，利用快捷鍵“Alt+a+w+t”調(diào)出模擬運算功能。在“輸入引用列的單元格”引用輸入變量區(qū)域中的貸款利率單元格B6，在“輸入引用行的單元格”引用輸入變量區(qū)域中的首付比例單元格B4，點擊確定。

　　瞬間，C41至F61整個區(qū)域的數(shù)據(jù)計算完成！同樣的，可以通過比較C41單元格的結(jié)果和B40單元格的結(jié)果檢驗敏感性分析的正誤。下圖中的數(shù)據(jù)展現(xiàn)了在不同利率水平和首付比例下，貸款的本息償還總額的變化趨勢和程度。

　　敏感性分析還可以測算不同單價、不同銷量水平對應的息稅前利潤或者凈利潤，感興趣的小伙伴可以打開Excel試試吧！

　　內(nèi)容來源高頓金融分析師。