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　　土地增值稅以有償轉讓房地產的一切單位或個人作為納稅人，符合條件的前提下進行土地增值稅清算，土地成本該如何分攤？

　　土地增值稅清算土地成本分攤方法

　　1、根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發〔2006〕187號）第四條第（五）款：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　2、根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第(五)款：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

　　3、其他地方規定，比如天津，土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，對于同一清算單位不同類型則按建筑面積法。

　　土地增值稅清算是什么意思？

　　土地增值稅清算是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，應當按照相關政策規定計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算扣除項目有哪些？納稅人房地產開發項目全部竣工、已完成銷售，或對未竣工決算房地產開發項目整體轉讓，或直接將土地使用權轉讓的，應當進行土地增值稅清算，對應繳納的土地增值稅稅額如實申報，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　土地成本是什么意思？

　　土地成本是指為取得土地開發使用權或開發權而產生的各項費用，包括土地買價或出讓金、土地使用費、土地閑置費、契稅、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出等。

　　根據國家稅收政策相關規定，一般按占地面積法分配土地成本，對于需要結合其他方法分配土地成本的，應商稅機關同意。

　　土地增值稅計稅依據

　　土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅，以納稅人轉讓房地產所取得的增值額作為計稅依據。

　　根據《土地增值稅暫行條例》相關規定，土地增值稅納稅人為有償轉讓房地產的一切單位和個人，包括：

　　1、機關

　　2、團體

　　3、部隊

　　4、企事業單位

　　5、個體工商戶

　　6、外商投資企業

　　7、其他單位和個人。

　　企業以出讓方式取得土地使用權，若是閑置土地時間在一年以上，則需繳納相應的土地閑置費。在計算土地增值稅時，繳納的土地閑置費能否扣除？

　　土地閑置費能否在計算土地增值稅時進行扣除？

　　根據《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，對于企業因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬于按稅法規定正常開支的成本費用和國家統一規定交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費用支出予以扣除。

　　繳納土地增值稅的會計分錄

　　一、主營房地產業務的企業

　　借：稅金及附加

　       　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　二、兼營房地產業務的企業

　　借：其他業務支出

　        　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　三、按稅法規定預交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　       　貸：銀行存款

　　四、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　政府土地回購要不要繳納土地增值稅是會計工作中的常見問題，我國土地所有權既是國家所有的，也是集體所有的。實際生活中，由于城市規劃的需要，一般政府會回購土地。本文就針對政府土地回購要不要繳納土地增值稅做一個相關介紹，來跟隨會計網一同了解下吧!

　　政府土地回購需要繳納土地增值稅嗎?

　　答：政府土地回購不需要繳納土地增值稅。

　　按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定可得：因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免征土地增值稅。

　　上述規定中因國家建設需要依法征用、收回的房地產指的是因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

　　綜上所述，政府土地回購是不需要繳納土地增值稅的。

　　政府回購土地所取得的收益應該怎么納稅?

　　根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地使用者的行為。按照《國家稅務總局關于印發營業稅稅目注視(試行稿)的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定，不征收營業稅。

　　政府無償收回土地會計分錄怎么做?

　　借：銀行存款

　　貸：無形資產——土地出讓金

　　收到政府土地補償金怎么做賬?

　　收到政府土地補償金，可以將其計入“營業外收入”科目。分錄如下所示：

　　借：銀行存款

　　貸：營業外收入

　　以上就是有關政府土地回購要不要繳納土地增值稅的全部介紹，希望對大家有所幫助。會計網后續也會更新更多有關政府土地回購的內容，請大家持續關注!

　　一般單位和個人轉讓房地產并取得收入的，都應按規定繳納土地增值稅。那么土地增值稅清算允許扣除項目有哪些？

　　土地增值稅清算扣除項目

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》相關規定，土地增值稅清算允許扣除項目有：

　　1、納稅人為取得土地使用權所支付的相關金額；

　　2、開發土地的成本、費用，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；

　　3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　　4、與轉讓房地產相關的稅金；

　　5、財政部規定的其他扣除項目。

　　土地增值稅清算未銷售部分怎么處理？

　　土地增值稅清算是什么意思？

　　土地增值稅清算是指符合土地增值稅清算條件的納稅人，應按規定計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額及結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅計稅依據：納稅人轉讓房地產取得的增值額。

　　土地增值稅清算時間

　　符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。

　　土地增值稅的特征

　　1、土地增值稅以轉讓房地產的增值額作為計稅依據。

　　2、土地增值稅征稅面比較廣泛，凡是我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅以外，都應按規定繳納土地增值稅。

　　3、土地增值實行按次征收，適用超率累進稅率。

　　進項稅額是否需要轉出，需要依據《增值稅暫行條例》和《增值稅暫行條例實施細則》的相關規定處理。企業會計在處理材料報廢時，需要區分是否屬于非正常損失，是否用于簡易計稅、免稅、集體福利和個人消費等，如果是此類情況，則需要將對應的進項稅額轉出。如果不是，則無須將進項稅轉出。

　　通常情況下，適用一般計稅方式的產品的過剩生產廢料的進項是不需要做進項轉出。

　　相關規定：

　　1、《增值稅暫行條例》第十條，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務;

　　(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、勞務和交通運輸服務;

　　2、《增值稅暫行條例實施細則》

　　第二十一條條例第十條第(一)項所稱購進貨物，不包括既用于增值稅應稅項目(不含免征增值稅項目)也用于非增值稅應稅項目、免征增值稅(以下簡稱免稅)項目、集體福利或者個人消費的固定資產。

　　前款所稱固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等。

　　第二十二條條例第十條第(一)項所稱個人消費包括納稅人的交際應酬消費。

　　第二十三條條例第十條第(一)項和本細則所稱非增值稅應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。前款所稱不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。

　　納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

　　第二十四條條例第十條第(二)項所稱非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失。

　　2022年初級會計考試倒計時還有6天，在最后沖刺階段做題是提升學習效率最有效的方法，下面會計網給大家出幾道模擬試題，看看正確率如何。

　　Q&A

　　1、【單選題】根據我國土地增值稅暫行條例實施細則的規定，土地增值稅的計稅依據是(　　)。

　　A: 轉讓房地產取得的收入額

　　B: 房地產開發總投資額

　　C: 轉讓房地產取得的利潤額

　　D: 轉讓房地產取得的增值額

　　正確答案：D

　　參考解析：土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

　　Q&A

　　2、【單選題】根據我國土地增值稅暫行條例實施細則的規定，下列各項中，(　　)不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　A: 個人之間互換自有居住用房產

　　B: 以贈與的方式轉讓房地產

　　C: 雙方合作建房，建成后轉讓

　　D: 抵押期滿用于抵債房地產

　　正確答案：A

　　參考解析：對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

　　Q&A

　　3、【多選題】本期收到上月銷售產品的貨款存入銀行，是否應當作為本期的收入，下列說法正確的有( )。

　　A: 收付實現制下，應當作為本期的收入

　　B: 權責發生制下，不能作為本期收入

　　C: 收付實現制下，不能作為本期收入

　　D: 權責發生制下，應當作為本期的收入

　　正確答案：AB

　　權責發生制下，記載已實現的收入和已發生或承擔的費用，無論款項是否支付;收付實現制下，是以現金實際收付來確定本期收入和支出的會計核算基礎;本期收到上月貨款在收付實現制下應確認為收入，在權責發生制下則不確定為收入。

　　Q&A

　　4、【判斷題】試算平衡時，試算平衡了，說明賬戶記錄是絕對正確的。(　　)

　　A: 正確

　　B: 錯誤

　　正確答案：B

　　【解析】試算平衡了，不一定說明賬戶記錄絕對正確，因為有些錯誤不會影響借貸雙方的平衡關系。

　　Q&A

　　5、【不定項選擇題】下列各項中，符合房產稅納稅人規定的是( )。

　　A: 房屋出典的由出典人納稅

　　B: 房屋出租的由承租人納稅

　　C: 房屋產權未確定的由代管人或使用人納稅

　　D: 個人無租使用納稅單位的房產，由納稅單位繳納房產

　　正確答案：C

　　【解析】選項A，房屋出典人納稅;選項B，房屋出租的由出租的由出租人納稅;選項D，個人無租使用納稅單位的房產，由使用人代為繳納房產稅。

　　來源：會計網初級會計題庫

　　符合土地增值稅清算條件的納稅人，應按規定計算房地產項目應繳納的土地增值稅稅額及結清相應稅款。對于預繳土地增值稅的納稅人而言，清算后補繳稅款時要加收滯納金嗎？

　　土地增值稅清算后補繳稅款要交滯納金嗎？

　　根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）相關規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，如果是在主管稅務機關規定期限內補繳的，則不加收滯納金。也就是清算后，在主管稅務機關規定時間內補繳稅款的，不加收滯納金。

　　逾期未預繳土地增值稅要繳納滯納金嗎？

　　根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）相關規定，對于納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，因涉及成本等而不能據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結算后進行清算，多退少補。

　　另外根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關規定，納稅人未按預征規定期限預繳稅款的，則應依照相關規定從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　綜上，逾期未預繳土地增值稅，需要繳納滯納金。

　　滯納金繳納相關政策規定

　　《稅收征收管理法》第三十二條規定，納稅人未按照規定期限繳納稅款，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

　　《稅收征收管理法實施細則》第七十五條規定，加收滯納金的起止時間，為法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規規定確定的稅款繳納期限屆滿次日起至納稅人、扣繳義務人實際繳納或者解繳稅款之日止。

　　更多推薦：土地增值稅清算土地成本如何分攤？

　　企業經營過程中，都會涉及到增值稅繳納的問題，那么政府回購土地可以免征增值稅嗎?這個問題在會計工作中也比較常見，還不清楚的小伙伴們趕快來了解下吧!

　　政府回購土地是否免征增值稅?

　　答：政府回購土地可以免征增值稅。

　　參考《土地增值暫行條例》規定可得：因國家建設需要依法征用、征回的房地產可以免征土地增值稅。

　　參考《土地增值稅暫行條例實施細則》規定可得：因國家建設需要依法征用、收回的房地產指的是由于城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

　　參考財稅[2013]36號附件三規定可得：土地所有者出讓土地使用權及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者可以免征增值稅。

　　所以政府回購土地可以免征增值稅。

　　政府收回土地所有權需要繳納印花稅嗎?

　　參考《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)的規定：

　　對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅，如果沒有涉及以上文件規定的情況，則無需繳納印花稅。建議您可以向主管稅務機關咨詢，主管稅務機關將會根據您的個人實際情況進行判斷。

　　政府可以收回土地的情形有哪些?

　　參考《中華人民共和國土地管理法(2004年)》第三十七條規定可得：

　　1.連續二年未使用的，經原批準機關批準，用地單位的土地使用權將由縣級以上人民政府無償收回。

　　2.非農業建設占用耕地如果已經辦理審批手續的，1年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種。

　　3.在城市規劃區范圍內，閑置土地以出讓方式取得土地使用權而進行房地產開發的，將按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。

　　4.承包經營耕地的單位或者個人，如果連續二年棄耕拋荒，那么原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。

　　房地產企業在項目未竣工前預交了土地增值稅，待項目竣工后需要進行土地增值稅清算，多退少補，對于土地增值稅清算，需滿足什么條件？

　　土地增值稅清算需要滿足哪些條件？

　　（一）全部竣工、完成銷售的房地產開發項目；

　　（二）整體轉讓未竣工結算的房地產開發項目；

　　（三）直接轉讓土地使用權的。

　　土地增值稅清算是什么？

　　土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照相關的政策規定，計算并結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算的基本原則

　　１、納稅人應當保證清算申報的真實性、準確性和完整性，如實申報應繳納的土地增值稅稅額。

　　２、主管稅務機關應依法征收土地增值稅，及時對納稅人清算申報的收入、增值額、扣除項目金額、增值率等情況進行審核。

　　３、稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

　　納稅人清算土地增值稅時應提供哪些清算資料？

　　納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料如下：

　　(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定)。

　　(二)房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　　(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　土地增值稅的會計分錄

　　1、主營房地產業務的企業

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　2、兼營房地產業務的企業

　　借：其他業務成本

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　3、按稅法規定預交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　4、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　土地增值稅又名為反房地產暴利稅，是以轉讓收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的稅種，繳納土地增值稅時，適用稅率是多少？

　　土地增值稅的稅率

　　按照土地增值稅稅率表：

　　稅率為30％：增值額未超過扣除項目金額50％的部分。

　　稅率為40％：增值額超過扣除項目金額50％，但是未超過扣除項目金額100％的部分。

　　稅率為50％：增值額超過扣除項目金額100％，但是未超過扣除項目金額200％的部分。

　　稅率為60％：增值額超過扣除項目金額200％的部分。

　　需要注意的是還有一種免征土地增值稅的情況：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的。

　　什么是超率累進稅率？

　　超率累進稅率指的是以征稅對象數額的相對率為劃分依據，從而按照劃分出的若干級距分別規定相應的差別稅率。

　　土地增值稅的作用有哪些？

　　（１）有利于增強國家調控房地產開發商和房地產交易市場的能力；

　　（２）有利于國家抑制炒買炒賣土地，從而獲取暴利的行為；

　　（３）有利于增加國家財政收入，從而積累資金，然后更好地為經濟建設積累資金。

　　土地增值稅的特點有哪些？

　　（１）計稅依據是轉讓房地產的增值額。

　　（２）征稅面比較廣。

　　（３）實行超率累進稅率，并且分為了四級。

　　（４）實行按次征收。

　　土地增值稅的納稅地點

　　土地增值稅的納稅人應當向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納稅款。

　　應注意：所謂房地產所在地，指的是房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按不同的房地產所在地分別申報納稅。

　　《中華人民共和國增值稅暫行條例》經過2017年的修訂，沿用至今，對我國的增值稅征收對象、范圍、稅率等方面作出了詳細的規定，與企業的日常經營生活息息相關。以下為《暫行條例》全文內容。

　　中華人民共和國增值稅暫行條例

　　(1993年12月13日中華人民共和國國務院令第134號公布2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過根據2016年2月6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》第一次修訂根據2017年11月19日《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》第二次修訂)

　　第一條 在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

　　第二條 增值稅稅率：

　　(一)納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規定外，稅率為17%。

　　(二)納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：

　　1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽;

　　2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品;

　　3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物;

　　4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜;

　　5.國務院規定的其他貨物。

　　(三)納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。

　　(四)納稅人出口貨物，稅率為零;但是，國務院另有規定的除外。

　　(五)境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。

　　稅率的調整，由國務院決定。

　　第三條 納稅人兼營不同稅率的項目，應當分別核算不同稅率項目的銷售額;未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

　　第四條 除本條例第十一條規定外，納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產、不動產(以下統稱應稅銷售行為)，應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

　　應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

　　當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

　　第五條 納稅人發生應稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額計算公式：

　　銷項稅額=銷售額×稅率

　　第六條 銷售額為納稅人發生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。

　　銷售額以人民幣計算。納稅人以人民幣以外的貨幣結算銷售額的，應當折合成人民幣計算。

　　第七條 納稅人發生應稅銷售行為的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其銷售額。

　　第八條 納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產支付或者負擔的增值稅額，為進項稅額。

　　下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：

　　(一)從銷售方取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額。

　　(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

　　(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和11%的扣除率計算的進項稅額，國務院另有規定的除外。進項稅額計算公式：

　　進項稅額=買價×扣除率

　　(四)自境外單位或者個人購進勞務、服務、無形資產或者境內的不動產，從稅務機關或者扣繳義務人取得的代扣代繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

　　準予抵扣的項目和扣除率的調整，由國務院決定。

　　第九條 納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

　　第十條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

　　(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產;

　　(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務;

　　(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、勞務和交通運輸服務;

　　(四)國務院規定的其他項目。

　　第十一條 小規模納稅人發生應稅銷售行為，實行按照銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

　　應納稅額=銷售額×征收率

　　小規模納稅人的標準由國務院財政、稅務主管部門規定。

　　第十二條 小規模納稅人增值稅征收率為3%，國務院另有規定的除外。

　　第十三條 小規模納稅人以外的納稅人應當向主管稅務機關辦理登記。具體登記辦法由國務院稅務主管部門制定。

　　小規模納稅人會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理登記，不作為小規模納稅人，依照本條例有關規定計算應納稅額。

　　第十四條 納稅人進口貨物，按照組成計稅價格和本條例第二條規定的稅率計算應納稅額。組成計稅價格和應納稅額計算公式：

　　組成計稅價格=關稅完稅價格+關稅+消費稅

　　應納稅額=組成計稅價格×稅率

　　第十五條 下列項目免征增值稅：

　　(一)農業生產者銷售的自產農產品;

　　(二)避孕藥品和用具;

　　(三)古舊圖書;

　　(四)直接用于科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備;

　　(五)外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備;

　　(六)由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品;

　　(七)銷售的自己使用過的物品。

　　除前款規定外，增值稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。

　　第十六條 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算銷售額的，不得免稅、減稅。

　　第十七條 納稅人銷售額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的增值稅起征點的，免征增值稅;達到起征點的，依照本條例規定全額計算繳納增值稅。

　　第十八條 中華人民共和國境外的單位或者個人在境內銷售勞務，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人;在境內沒有代理人的，以購買方為扣繳義務人。

　　第十九條 增值稅納稅義務發生時間：

　　(一)發生應稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

　　(二)進口貨物，為報關進口的當天。

　　增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

　　第二十條 增值稅由稅務機關征收，進口貨物的增值稅由海關代征。

　　個人攜帶或者郵寄進境自用物品的增值稅，連同關稅一并計征。具體辦法由國務院關稅稅則委員會會同有關部門制定。

　　第二十一條 納稅人發生應稅銷售行為，應當向索取增值稅專用發票的購買方開具增值稅專用發票，并在增值稅專用發票上分別注明銷售額和銷項稅額。

　　屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發票：

　　(一)應稅銷售行為的購買方為消費者個人的;

　　(二)發生應稅銷售行為適用免稅規定的。

　　第二十二條 增值稅納稅地點：

　　(一)固定業戶應當向其機構所在地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經國務院財政、稅務主管部門或者其授權的財政、稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

　　(二)固定業戶到外縣(市)銷售貨物或者勞務，應當向其機構所在地的主管稅務機關報告外出經營事項，并向其機構所在地的主管稅務機關申報納稅;未報告的，應當向銷售地或者勞務發生地的主管稅務機關申報納稅;未向銷售地或者勞務發生地的主管稅務機關申報納稅的，由其機構所在地的主管稅務機關補征稅款。

　　(三)非固定業戶銷售貨物或者勞務，應當向銷售地或者勞務發生地的主管稅務機關申報納稅;未向銷售地或者勞務發生地的主管稅務機關申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。

　　(四)進口貨物，應當向報關地海關申報納稅。

　　扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。

　　第二十三條 增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定;不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

　　納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅;以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅并結清上月應納稅款。

　　扣繳義務人解繳稅款的期限，依照前兩款規定執行。

　　第二十四條 納稅人進口貨物，應當自海關填發海關進口增值稅專用繳款書之日起15日內繳納稅款。

　　第二十五條 納稅人出口貨物適用退(免)稅規定的，應當向海關辦理出口手續，憑出口報關單等有關憑證，在規定的出口退(免)稅申報期內按月向主管稅務機關申報辦理該項出口貨物的退(免)稅;境內單位和個人跨境銷售服務和無形資產適用退(免)稅規定的，應當按期向主管稅務機關申報辦理退(免)稅。具體辦法由國務院財政、稅務主管部門制定。

　　出口貨物辦理退稅后發生退貨或者退關的，納稅人應當依法補繳已退的稅款。

　　第二十六條 增值稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

　　第二十七條 納稅人繳納增值稅的有關事項，國務院或者國務院財政、稅務主管部門經國務院同意另有規定的，依照其規定。

　　第二十八條 本條例自2009年1月1日起施行。

　　土地增值稅清算的條件或時點是什么？房開企業將開發產品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？

　　根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。而土地增值稅的清算條件如下：

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　4.省稅務機關規定的其他情況。

　　而房開企業將開發產品用于出租取得的租金收入，根據規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　企業為滿足客戶購貨的需要，設立異地倉庫，在異地存放貨物時，一般涉及增值稅、企業所得稅等稅費的處理，具體該如何交稅？

　　異地存放貨物的涉稅處理

　　一、增值稅處理

　　根據《國家稅務局關于企業所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》(國稅發[1998]137號)規定：

　　《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條視同銷售貨物行為的第(三)項所稱的用于銷售，是指受貨機構發生以下情形之一的經營行為：

　　一、向購貨方開具發票;

　　二、向購貨方收取貨款。

　　受貨機構的貨物移送行為有上述兩項情形之一的，應當向所在地稅務機關繳納增值稅;未發生上述兩項情形的，則應由總機構統一繳納增值稅。

　　如果受貨機構只就部分貨物向購買方開具發票或收取貨款，則應當區別不同情況計算并分別向總機構所在地或分支機構所在地繳納稅款。

　　根據《國家稅務總局關于納稅人以資金結算網絡方式收取貨款增值稅納稅地點問題的通知》(國稅函[2002]802號)的規定：

　　納稅人以總機構的名義在各地開立賬戶，通過資金結算網絡在各地向購貨方收取銷貨款，由總機構直接向購貨方開具發票的行為，不具備《國家稅務總局關于企業所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》(國稅發〔1998〕137號)規定的受貨機構向購貨方開具發票、向購貨方收取貨款兩種情形之一，其取得的應稅收入應當在總機構所在地繳納增值稅。

　　因此，企業異地設立倉庫不開具發票或不收取貨款，則不在當地繳納增值稅。

　　二、企業所得稅處理

　　根據《企業所得稅法》規定：除稅收法律、行政法規另有規定外，居民企業以企業登記注冊地為納稅地點;但登記注冊地在境外的，以實際管理機構所在地為納稅地點。

　　居民企業在中國境內設立不具有法人資格的營業機構的，應當匯總計算并繳納企業所得稅。

　　因此，企業異地設立倉庫，如果不具有法人資格，則應在法人登記注冊地匯總計算繳納企業所得稅。

　　三、稅務登記辦理

　　根據《稅務登記管理辦法》規定，企業，企業在外地設立的分支機構和從事生產、經營的場所，個體工商戶和從事生產、經營的事業單位，均應當按照《稅收征管法》及《實施細則》和本辦法的規定辦理稅務登記。

　　前款規定以外的納稅人，除國家機關、個人和無固定生產、經營場所的流動性農村小商販外，也應當按照《稅收征管法》及《實施細則》和本辦法的規定辦理稅務登記。

　　根據稅收法律、行政法規的規定負有扣繳稅款義務的扣繳義務人(國家機關除外)，應當按照《稅收征管法》及《實施細則》和本辦法的規定辦理扣繳稅款登記。

　　因此，企業異地設立倉庫 應當按照規定辦理稅務登記。另外，依據稅法相關規定，房產稅應當在房產所在地繳納。土地使用稅法規定，土地使用稅應當向土地所在地繳納。