澳门百家乐官网 (中国）有限公司官网

　　每個行業都離不開成本，成本核算不僅僅是房地產行業要做，幾乎每個行業都要做的。以下是關于房地產企業成本核算方法，一起來了解一下吧。

　　房地產企業成本核算方法

　　房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。房地產企業成本核算就是按成本項目歸集和分配開發商品房支出的全部費用，計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

　　具體如何核算?

　　1.確定成本核算對象。根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。(可否銷售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分)

　　2.設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。

　　按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。

　　3.編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。

　　開發成本含開發現場發生的各項耗費，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及為進行現場管理發生的各項開發間接費用。

　　4.正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。

　　5.編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

　　相關法規：根據《關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》規定：房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

　　房地產開發成本的組成

　　房地產開發成本就其用途來說，大致可分為三部分：

　　1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用(包括置換成本、批租費用、動遷費用等)。

　　2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

　　3.管理費用和籌資成本。

房地產企業會計的工資是比其他商貿企業會計的工資要高的，那么房地產企業需要繳納哪些稅費你知道嗎？如果不清楚，那就和會計網一起來學習吧。

房地產企業參與的業務是非常復雜的，從土地開發到建房售房，每個時期不同，繳納的稅種肯定也是不一樣

營改增后房地產企業繳納哪些稅種？

1、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅

契稅、應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

印花稅、應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

2、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅

土地使用稅、應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

例如：廣州市規定，取得預售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

合同印花稅

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

3、銷售環節

取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅

（1）增值稅、增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納

這里需要注意的是：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

（2）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）

（3）土地增值稅（預繳）、預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

（4）印花稅、印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

（5）企業所得稅、銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額

以上就是有關房地產企業繳納稅費的一些知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多會計相關知識，請多多關注會計網！

房地產開發企業預售房款的賬務，會計人該如何處理？

　　房地產作為一個開發周期長，投資巨大的行業，其賬務處理也有所不同，那么房地產的賬務處理怎么做？

　　房地產行業的會計分錄

　　將土地開發成本轉入房屋開發成本：

　　借：開發成本——房屋開發（某房屋）

　　       貸：開發成本——土地開發（某土地）

　　開始建設房屋：

　　借：開發成本——房屋開發（某房屋）

　　       貸：開發產品——土地（某土地）

　　房屋預繳增值稅：

　　借：應交稅費——應交所得稅

　　       貸：銀行存款

　　房屋完工后，企業應及時將所得稅反映在利潤表中：

　　借：所得稅費用

　　       貸：應交稅費——應交所得稅

　　按照預繳所得稅與應交所得稅之間的差額繳納所得稅時：

　　借：所得稅費用

　　       貸：應交稅費——應交所得稅

　　借：應交稅費——應交所得稅

　　       貸：銀行貸款

　　什么是開發成本？

　　本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。

　　本科目應按開發成本的種類，如“土地開發”、“配套設施開發”、“房屋開發”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

　　什么是開發產品？

　　本科目是《房地產開發企業會計制度》中的專用科目。

　　本科目借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓等的開發產品的實際成本。

　　月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。

　　房屋維修基金，一般由房地產開發企業代收，再上交給房產局。請問房地產開發企業維修基金怎么記賬？

　　房地產開發企業維修基金如何記賬？

　　房屋專項維修基金由房地產開發企業或物業代收后上交房產局監管，房地產企業只能作暫存款項入賬。

　　一般代收業主的維修基金，做以下會計分錄：

　　借：銀行存款（現金）

　　貸：其他應付款——代收業主維修基金

　　繳納到房管局時，做以下會計分錄：

　　借：其他應付款——代收業主維修基金

　　貸：銀行存款

　　房屋維修基金：房屋維修基金包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金，房屋共用設施專用基金簡稱專用基金，主要用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。

　　房屋維修基金由誰管理？

　　根據建設部、財政部聯合出臺165號令《住宅專項維修資金管理辦法》相關規定，一般房屋維修基金由房地產行政主管機關來代管，業主委員會成立之后，公共維修基金也就劃轉到業主委員會，管理權力歸業主委員會所有。

　　哪些情況下可以使用房屋維修基金？

　　房屋維修基金，用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。

　　房屋主體承重結構：基礎、內外承重墻體、屋頂、樓板等；

　　公共部位：戶外墻面、走廊通道、樓梯間等；

　　公共設施設備：房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有并使用的上下水管道及設備、電梯、配電線纜及設備、公用照明、消防設施、道路等。

會計的知識大體上是不變的，但是每個行業之間又有著細微的差別，那么房地產企業會涉及哪些會計科目呢？如果對這部分內容不了解，那就和會計網一起來學習吧。

其實房地產會計的工資在會計的細分行業算是比較高的，但是房地產行業的會計內容也是比較多的。

房地產企業會涉及哪些會計科目？

1、作為辦公場地使用的在建地產，與一般制造業企業建設自用辦公樓性質相同，用“在建工程”科目核算

2、存貨是“報表項目”，非會計科目。故：作為出售商品房而開發的在建地產，用“開發成本”核算。開發成本屬于成本科目，在期末結轉入“存貨”項目，資產負債表中不直接反映成本費用類科目。開發成本一般適用于房地產開發企業，類似一般制造業企業的“生產成本”科目，賬戶結構相似。為明確會計科目之間的相互關系，充分理解會計科目的性質和作用，進而更加科學規范的設置會計科目，以便更好地進行會計核算和會計監督，有必要對會計科目按一定的標準進行分類

按照會計科目的類型分類

1、資產類科目：按資產的流動性分為反映流動資產的科目和反映非流動資產的科目

2、負債類科目：按負債的償還期限分為反映流動負債的科目和反映長期負債的科目

3、共同類科目：共同類科目的特點是需要從其期末余額所在方向界定其性質

4、所有者權益類科目：按權益的形成和性質可分為反映資本的科目和反映留存收益的科目

5、成本類科目：包括“生產成本”，“勞務成本”，“制造費用”等科目

以上是關于房地產企業涉及的會計科目，希望能夠幫助到大家，想了解更多的會計知識，請多多關注會計網！

房地產開發企業契稅的會計分錄該如何處理？

　　房地產企業在年末都會進行匯算清繳的工作，今天就讓會計網給大家介紹關于“房地產企業怎么做匯算清繳”這個問題的知識內容整理。

　　房地產企業怎樣做匯算清繳

　　(一)每季度都需要預交。房地產開發企業按當年實際利潤據實按季度或按月度預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。企業在采用預售的方式取得的收入，按照規定的預計利潤率按月度或季度計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再進行調增或調減。

　　(二)何時為完工的開發產品計交所得稅。

　　房地產開發企業開發、建造的產品，無論其質量驗收是否合格，或者是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續。 　　

　　當企業開始辦理開發產品的實際投入使用或者辦理入住手續時，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應該按規定及時結算開發產品計稅成本，并對企業本年度應納稅所得額進行計算。

　　房地產企業匯算清繳的特殊規定

　　1、預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數

　　企業所得稅法規定，企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售(營業)收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售(營業)收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。

　　2、預繳的稅費可以稅前扣除

　　增值稅暫行條例規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，提供建筑業或者租賃業勞務，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。房地產開發企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售時，繳納的稅費是可以在所得稅稅前扣除的。

　　3、部分預提費用可以作為計稅成本對待

　　國稅發〔2009〕31號文件規定，計稅成本均應為實際發生的成本，除以下幾項外：

　　第一、工程沒有辦理最終結算也未取得全額發票的，在充分的資料證明條件下，發票不足金額可以預先計提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　第二、公共配套設施未按時完工建造的，可以按照預算建造總額合理預提建造費用。而此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

　　第三、因該向政府報批的建設費用可按規定預提，按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　房地產開發企業在納稅時，可以采取簡易計稅的方法來繳納增值稅，一般設置應交稅費科目核算，相關的賬務處理怎么做？

　　房地產企業簡易計稅的會計分錄

　　1、開發建設階段

　　借：開發成本

　　　　貸：銀行存款

　　2、預售階段

　　借：銀行存款

　　　　貸：預收賬款

　　借：應交稅費—預交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　3、交房階段

　　借：預收賬款

　　　　貸：主營業務收入

　　　　　　應交稅費—簡易計稅

　　借：應交稅費—簡易計稅

　　　　貸：應交稅費—未交增值稅

　　抵減預繳稅款

　　借：應交稅費—未交增值稅

　　　　貸：應交稅費—預交增值稅

　　借：應交稅費—未交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　什么是房地產開發成本？

　　房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

　　應交稅費是什么？

　　應交稅費是指企業根據在一定時期內取得的營業收入、實現的利潤等，按照現行稅法規定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。包括：增值稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、車船稅、土地使用稅、教育費附加、印花稅。本科目期末貸方余額，反映企業尚未交納的稅費；期末如為借方余額，反映企業多交或尚未抵扣的稅費。

　　房地產開發企業從取得房產至銷售房產的過程中，涉及的稅費包括契稅、印花稅、增值稅、附加稅、土地使用稅等。

　　房地產企業銷售房產要繳納什么稅？

　　首先房地產企業擁有房產的前提是取得土地，取得土地需要繳納契稅、印花稅。

　　1、契稅

　　契稅是在房地產所有權發生轉移時，由承受人繳納的一種稅。契稅實行比例稅率，稅率為3%~5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在3%~5%的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

　　新房應納稅額=計稅依據×稅率

　　2、印花稅

　　印花稅的計算是應納稅額=憑證記載的金額×適用稅率

　　印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

　　取得了土地，還要取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后才可以進行施工建設，建設環節需要繳納土地使用稅、印花稅。

　　1、土地使用稅

　　應納稅額=土地實際占用面積×適用單位稅額

　　2、印花稅

　　簽訂的建設工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同等，均需繳納印花稅

　　房產建設完畢，進入銷售環節，房地產企業取得預售證后進行預售，要繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

　　1、增值稅

　　增值稅要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

　　2、繳納完增值稅，就要繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

　　城市維護建設稅按照所在地的不同，稅率分為市區的7%，縣城、鎮的為5%，不在市區、縣城或鎮的為1%，地方教育附加稅率為2%，教育費附加(3%)。

　　3、土地增值稅(預繳)

　　房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

　　土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

　　對于房地產企業的會計人員而言，處理賬務時，必須熟練掌握房地產企業會計核算的相關會計科目。

　　房地產企業會計核算科目

　　房地產企業會計核算科目有：

　　庫存現金、銀行存款、其他貨幣資金、短期投資、應收票據、應收帳款、壞帳準務、預付帳款、其他應付款、 物資采購、庫存材料、低值易耗品、材料成本差異、托加工材料、開發產品、期收款開發產品、出租開發產品、長期股權投資、固定資產、累計折舊、固定資產清理、無形資產、遞延資產、處理財產損溢、短期借款、應付票據、應付帳款、預收帳款、其他應付款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利潤、其他應交款、長期借款、應付債券、長期應付款、實收資本、資本公積、盈余公積、本年利潤、利潤分配、開發成本、開發間接費用、經營收入、經營成本、銷售費用、稅金及附加、其他業務收入、其他業務支出、管理費用、財務費用、投資收益、營業外收入、營業外支出等。

　　房地產企業會計核算怎么做？

　　需要看具體是什么業務，比如發生建造成本：

　　借：開發成本

　　       貸：銀行存款等科目

　　完工的時候：

　　借：開發產品

　　       貸：開發成本

　　銷售的時候：

　　借：銀行存款等科目

　　       貸：主營業務收入

　　              應交稅費-應交增值稅

　　結轉成本：

　　借：主營業務成本

　　       貸：開發產品

　　房地產企業需要繳納什么稅？

　　房地產企業要繳納增值稅、城市建設維護稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地使用稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、車輛購置稅、土地增值稅等。

　　其實房地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工，先預售，可以計入預收款，確認收入以后按照合同結轉利潤以及計算成本。

　　房地產企業確認收入問題?

　　房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

　　房地產企業收入的確認分錄?

　　房地產企業收取預售房款，因不符合收入確認條件(風險報酬沒有轉移)會計不確認收入，但稅法將該種行為作為視同銷售。國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照相應的預征率預繳增值稅。

　　因此房地產預收銷售房款就應按會計、稅法的規定進行會計處理：

　　房地產企業收取預售房款(這時可以給客戶開具收據)：

　　借：銀行存款 貸：預收賬款

　　期末計算交稅：

　　借：應交稅費-預交增值稅 貸：銀行存款

　　當收取客戶全部房款，會計確認收入(這時可以給客戶開具發票)

　　借：銀行存款

　　借：預收賬款

　　借：應交稅費-未交增值稅

　　貸：主營業務收入

　　貸：應交稅費-預交增值稅

　　同時接轉成本

　　借：主營業務成本

　　貸：開發產品

　　稅務局征收稅款不是以會計收入確認的時間、方法，而是只負責企業是否按照稅法要求有足額按時交稅。

　　房（地）產稅和企業所得稅的區別如下：

　　1、性質不同：房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種稅；企業所得稅是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。

　　2、稅率不同：企業所得稅的稅率一般為25%、20%、15%。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　房地產企業如何預繳企業所得稅？

　　房地產企業可以通過登錄電子稅務局以網上申報的形式申報和預繳企業所得稅，或攜帶企業所得稅申報表、企業營業執照副本、企業公章及稅務機關要求填寫的表格等資料預約至主管稅務機關現場進行申報和預繳。

　　房地產企業在完成企業所得稅的預繳后，應將當期的企業所得稅申報表進行留存，作為證明企業履行納稅義務的憑證。在年度結束后企業應按時向主管稅務機關提交企業所得稅年度匯算清繳的申報，并根據已預繳的企業所得稅結合實際情況進行稅費的補繳或退回。

　　企業所得稅有哪些稅收優惠？

　　1、三免三減半政策有：

　　（1）從事符合國家重點扶持的“公共基礎設施”項目的投資經營所得。

　　（2）從事符合條件的“環境保護、節能節水”項目的所得。

　　2、技術轉讓所得，符合條件的居民企業技術轉讓所得不超過500萬元的部分，免征企業所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業所得稅。

　　3、加計扣除研究開發費用

　　（1）未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定據實扣除的基礎上，在按照開發費用的50%加計扣除。

　　（2）形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。

　　4、安置殘疾人員所支付的工資

　　按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。

　　對于房地產企業而言，一般按照預計毛利率預繳企業所得稅，毛利率不同，所預繳的稅款也有所區別。那么房地產企業預繳所得稅時，稅率為多少？

　　房地產企業所得稅預繳稅率

　　房地產企業所得稅提前預繳的稅率是25％。

　　房地產預繳所得稅主要考慮預繳的毛利率，繳稅款=毛利*稅率。國家相關政策規定，對于企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

　　一般來說，房地產企業按照預計毛利率預繳企業所得稅，并且由于工程項目的屬性不同，預繳的毛利率不同。分兩塊計算：

　　1、已經銷售的：

　　（銷售的收入-成本費用）*25％

　　2、預售的：

　　（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25％

　　一般企業預繳稅款的確認方法

　　（一）一般情況下應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。

　　夠確認該月度或者季度實際利潤額的，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。由于企業預繳稅款的時間是自該月份或者季度終了之日起十五日內，向稅務機關報送預繳企業所得稅納稅申報表，預繳稅款。

　　（二）按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額。

　　有些企業可能存在淡季或者旺季，或者生產周期比較長，收入不穩定，各個月度、季度之間實際利潤額相差很大。在這種情況下，就不適合使用第一種方法預繳稅款。那么企業可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額，即按上一年度應納稅所得額的十二分之一或四分之一預繳企業所得稅稅款。這樣的方法便于年度終了匯算清繳，也在最大程度上保證了國家稅款及時足額征收。

　　（三）經稅務機關認可的其他方法預繳。

　　如果由于企業經營按照以上兩種方式預繳稅款都不合理，相對比較特殊。那么可以向稅務機關申請符合企業實際情況的確定預繳稅款的方式，經稅務機關認可后執行。

　　企業所得稅預繳的具體核定

　　所謂預繳，就是按照累計利潤總額乘以稅率減去以前已交稅金，就是需要預交的數額，但是這個數額不是最后的實際數，需要通過清算匯繳進行納稅調整。

　　雖然企業所得稅稅率是按年來設計的，但是國家為了保證財政支出，所以有必要進行預繳稅款。但是由于《企業所得稅法》只規定了企業所得稅需要分月或者分季預繳,但沒有規定由誰確定按月還是按季預繳,所以需要明確一下確定主體：稅務主管部門根據企業的規模、便于繳納等因素來核定企業是分月或者分季來預繳企業所得稅。

　　房地產企業收取預售房款，因不符合收入確認條件（風險報酬沒有轉移）會計不確認收入，但稅法將該種行為作為視同銷售。那么房地產企業未確認收入怎么做賬務處理？

　　房地產企業未確認收入的賬務處理

　　1、房地產企業收取預售房款（同時給客戶開具收據）

　　借：銀行存款

　　　　貸：預收賬款

　　2、期末計算交稅

　　借：應交稅費——預交增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　3、當收取客戶全部房款，會計確認收入（同時給客戶開具發票）

　　借：銀行存款

　　　　預收賬款

　　　　應交稅費——未交增值稅

　　　　貸：主營業務收入

　　　　　　應交稅費——預交增值稅

　　4、同時結轉成本

　　借：主營業務成本

　　　　貸：開發產品

　　預收賬款的會計核算

　　預收賬款是指企業按照合同規定向購貨單位預收的款項。與應付賬款不同，預收賬款所形成的負債通常不以貨幣償付。

　　一般包括預收的貨款、預收購貨定金等。企業在收到這筆錢時，商品或勞務的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認為一項負債，即貸記“預收賬款”賬戶。企業按合同規定提供商品或勞務后，再根據合同的履行情況，逐期將未實現收入轉成已實現收入，即借記“預收賬款”賬戶，貸記有關收入賬戶。

　　預收賬款是負債類科目，預收賬款就是先收款后發貨。如果公司預收賬款情況很少，則不必專門設置預收賬款賬戶，可在應付賬款、應收賬款中核算。

　　房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。作為房地產企業會計，應掌握哪些基本的會計分錄？

　　房地產的會計分錄應當怎么做?

　　一、庫存現金/銀行存款分錄

　　1、從銀行提取現金：

　　借：庫存現金

　       　貸：銀行存款

　　2、支取庫存現金或預支現金：

　　借：其他應收賬

　　       貸：庫存現金

　　二、應收賬款分錄

　　1、出售租賃商品房而應收取，但未收到的款項：

　　借：應收賬款

　　       貸：主營業務收入

　              　應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　2、出讓材料而應收取的未收款項：

　　借：應收賬款

　　       貸：其他業務收入

　　              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　3、收回款項時：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　三、壞賬準備分錄

　　計提壞賬準備：

　　借：信用減值損失

　　       貸：壞賬準備

　　1、發生壞賬時：

　　借：壞賬準備

　       　貸：應收賬款

　　2、收回已轉銷的應收賬款：

　　借：應收賬款

　       　貸：壞賬準備

　　借：銀行存款

　       　貸：應收賬款

　　四、應收票據分錄

　　1、銷售商品房而收到的商業匯票：

　　借：應收票據

　　       貸：主營業務收入

　　              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　2、商業匯票到期：

　　(1)無息商業匯票到期：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　(2)有息商業匯票到期：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收票據

　　五、預付賬款分錄

　　1、預付給承包單位的工程款和備料款：

　　借：預付賬款——預付承包單位款

　　       貸：銀行存款

　　(1)拔付承包單位抵作備料款的材料：

　　借：預付賬款——預付承包單位款

　       　貸：原材料

　　(2)企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時：

　　借：開發成本

　　       貸：應付賬款——應付工程款

　　(3)同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款：

　　借：應付賬款——應付工程款

　　       貸：預付賬款——預付承包單位款

　　用銀行存款補付余額：

　　借：應付賬款——應付工程款

　　       貸：銀行存款

　　2、預付給供應商的材料價款：

　　借：預付賬款——預付供應單位款

　　       貸：銀行存款

　　(1)材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款：

　　借：應付賬款——應付購貨款

　       　貸：預付賬款——預付供應單位款

　　(2)用銀行存款補付余額：

　　借：應付賬款——應付購貨款

　　       貸：銀行存款

       會計上的簡易征稅辦法，又叫簡易征收。因行業的特殊性，增值稅一般納稅人無法取得原材料或貨物的增值稅進項發票，這種情況下，可對特殊的行業采取按照簡易征收率征收增值稅。那么對于采用簡易計稅的房地產企業結轉成本，該怎么做賬？

       采用簡易計稅的房地產企業結轉成本如何做賬？

       1、確認收入實現和結轉成本：

       借：預收賬款

              貸：主營業務收入

                     應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

       同時結轉成本

       借：主營業務成本

              貸：開發產品

       2、結轉當期銷項稅大于進項稅時

       （1）借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）

                       貸：應交稅費——未交增值稅

       （2）計算稅金及附加：

       借：稅金及附加

              貸：應交稅費——城鎮維護建設稅

                     應交稅費——教育費附加

                     應交稅費——地方教育費附加

　　主營業務成本是指企業銷售商品、提供勞務等經常性活動所發生的成本。包括直接材料、直接人工和制造費用。企業一般在確認銷售商品、提供勞務等主營業務收入時，或在月末，將已銷售商品、已提供勞務的成本轉入主營業務成本。

　　應交稅費科目用于核算企業按照稅法等規定計算應交納的各種稅費，包括增值稅、消費稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、教育費附加等。

　　房地產企業購買電梯的費用支出，應設置開發成本科目進行核算。相關的會計分錄應如何編制？

　　房地產企業購買電梯分錄處理

　　借：開發成本—建筑安裝工程費(電梯)

　       　貸：銀行存款等科目

　　開發成本是什么？

　　開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，屬于成本類科目。

　　開發成本主要包括以下費用：

　　1、土地、土建、設備費用。

　　這是房地產開發成本的主體內容，其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。

　　2、配套及其他收費支出。

　　主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回。

　　房地產公司購買的電梯保險如何做會計分錄？

　　借：管理費用

　　      貸：銀行存款等科目

　　房屋開盤預售時，購房者會交付一定的定金或預付款以在未來一定日期擁有現房。當企業收到房屋預售款時，應如何做賬？

　　房地產企業收到預售款的會計分錄

　　1、假如是企業在預售時所收的預收款項：

　　借：銀行存款

　　       貸：預收賬款

　　2、假如是已經開票銷售的房地產收款：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　什么是預收賬款？

　　是指企業向購貨方預收的購貨訂金或部分貨款。預收賬款是以買賣雙方協議或合同為依據，由購貨方預先支付一部分或全部貨款給供應方而發生的一項負債，這項負債要用以后的商品或勞務來償付。

　　企業在收到這筆錢時，商品或勞務的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認為一項負債，即貸記“預收賬款”賬戶。企業按合同規定提供商品或勞務后，再根據合同的履行情況，逐期將未實現收入轉成已實現收入，即借記“預收賬款”賬戶，貸記有關收入賬戶。

　　什么是應收賬款？

　　是指企業在正常的經營過程中因銷售商品、產品、提供勞務等業務，應向購買單位收取的款項，包括應由購買單位或接受勞務單位負擔的稅金、代購買方墊付的包裝費各種運雜費等。此外，在有銷售折扣的情況下，還應考慮商業折扣和現金折扣等因素。

　　應收賬款是伴隨企業的銷售行為發生而形成的一項債權。因此，應收賬款的確認與收入的確認密切相關。通常在確認收入的同時，確認應收賬款。該賬戶按不同的購貨或接受勞務的單位設置明細賬戶進行明細核算。

　　如今許多房地產企業在樓盤尚未開盤時就開始宣傳銷售，還會給予一定的現金折扣讓利給客戶，那么關于房地產企業現金折扣的賬務處理怎么做？

　　房地產企業現金折扣的賬務處理

　　1、收到款項時

　　借：應收賬款

　　　　貸：主營業務收入

　　　　　　應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)

　　2、發生現金折扣時

　　借：銀行存款

　　　　財務費用

　　　　貸：應收賬款

　　3、如果超過了現金折扣的最后期限

　　借：銀行存款

　　　　貸：應收賬款

　　現金折扣是什么？

　　現金折扣是企業為了吸引客戶提前付款而給予的價格上的優惠。現金折扣越高，提前付款的客戶越多，但會減少企業的利潤。信用期間是企業允許客戶從購買商品到付款的最長時間。信用期間越長，越利于企業銷售商品，但會占用資金，增加壞賬損失的可能性。折扣期間是企業給予客戶享受現金折扣的時間，客戶只有在此期間付款才能得到現金折扣。信用條件是企業為了鼓勵客戶盡快付款而給客戶提出的付款要求，包括信用期間、現金折扣和折扣期間。

　　財務費用是什么？

　　財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的籌資費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關的手續費、企業發生或收到的現金折扣等。包括企業生產經營期間發生的利息支出(減利息收入)、匯兌損益(有的企業如商品流通企業、保險企業進行單獨核算，不包括在財務費用)、金融機構手續費，企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。

　　房地產企業銷售取得的收入，可通過主營業務收入科目進行會計核算，具體的賬務處理該怎么做？

　　房地產企業銷售收入怎么做賬？

　　房地產企業銷售收入：

　　借：銀行存款等科目

　　       貸：主營業務收入

　　              應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)

　　結轉房地產企業銷售收入對應的成本：

　　借：主營業務成本

　　       貸：開發產品

　　“開發產品”科目是《房地產開發企業會計制度》中的專用科目，“庫存商品”科目是執行《企業會計制度》后所有企業均可使用通用會計科目。如果你執行的是《房地產開發企業會計制度》就用“開發產品”科目，否則，就用“庫存商品”科目。

　　主營業務收入屬于損益科目，是指企業經常性的、主要業務所產生的基本收入。主營業收入屬于損益類賬戶。企業損益類科目是指核算企業取得的收入和發生的成本費用的科目。

　　主營業務成本如何理解？

　　主營業務成本是指企業銷售商品、提供勞務等經營性活動所發生的成本。企業一般在確認銷售商品、提供勞務等主營業務收入時，或在月末，將已銷售商品、已提供勞務的成本轉入主營業務成本。企業應當設置“主營業務成本”科目，按主營業務的種類進行明細核算，用于核算企業因銷售商品、提供勞務或讓渡資產使用權等日常活動而發生的實際成本，借記該科目，貸記“庫存商品”、“勞務成本”等科目。期末，將主營業務成本的余額轉入“本年利潤”科目，借記“本年利潤”，貸記該科目，結轉后，“主營業務成本”科目無余額。