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　　當企業(yè)有確鑿證據(jù)證明房產(chǎn)用途轉變時，就會把其他資產(chǎn)轉換成投資性房地產(chǎn)，那么自用房產(chǎn)轉換成投資性房地產(chǎn)怎么做賬務處理？

　　自用房地產(chǎn)轉投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　借：投資性房地產(chǎn)（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

　　              投資性房地產(chǎn)累計折舊(投資性房地產(chǎn)累計攤銷)

　　              投資性房地產(chǎn)減值準備

　　公允價值模式下，自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)賬務處理是

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價值）

　　       累計折舊(累計攤銷)

　　　　固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備

　　       公允價值變動損益（借差）

　　       貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（原值）

　　              資本公積—其他資本公積（貸差）

　　什么是固定資產(chǎn)？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動手段，也是企業(yè)賴以生產(chǎn)經(jīng)營的主要資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)一般被分為生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、融資租賃固定資產(chǎn)、接受捐贈固定資產(chǎn)等。

　　什么是資本公積？

　　資本公積是指企業(yè)在經(jīng)營過程中由于接受捐贈、股本溢價以及法定財產(chǎn)重估增值等原因所形成的公積金。資本公積是與企業(yè)收益無關而與資本相關的貸項。資本公積是指投資者或者他人投入到企業(yè)、所有權歸屬于投資者、并且投入金額上超過法定資本部分的資本。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在年末都會進行匯算清繳的工作，今天就讓會計網(wǎng)給大家介紹關于“房地產(chǎn)企業(yè)怎么做匯算清繳”這個問題的知識內容整理。

　　房地產(chǎn)企業(yè)怎樣做匯算清繳

　　(一)每季度都需要預交。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實按季度或按月度預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)在采用預售的方式取得的收入，按照規(guī)定的預計利潤率按月度或季度計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再進行調增或調減。

　　(二)何時為完工的開發(fā)產(chǎn)品計交所得稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的產(chǎn)品，無論其質量驗收是否合格，或者是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)。 　　

　　當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品的實際投入使用或者辦理入住手續(xù)時，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并對企業(yè)本年度應納稅所得額進行計算。

　　房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的特殊規(guī)定

　　1、預售收入可作為廣告和業(yè)務招待費計算基數(shù)

　　企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售(營業(yè))收入是計算廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的基數(shù)。

　　2、預繳的稅費可以稅前扣除

　　增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在預售時，繳納的稅費是可以在所得稅稅前扣除的。

　　3、部分預提費用可以作為計稅成本對待

　　國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本，除以下幾項外：

　　第一、工程沒有辦理最終結算也未取得全額發(fā)票的，在充分的資料證明條件下，發(fā)票不足金額可以預先計提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　第二、公共配套設施未按時完工建造的，可以按照預算建造總額合理預提建造費用。而此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　第三、因該向政府報批的建設費用可按規(guī)定預提，按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅負重，風險隱藏周期長，項目完工還有兩稅清算，工作難度比普通會計要大得多，那么房地產(chǎn)的會計分錄要怎么寫？

　　房地產(chǎn)的會計分錄

　　１、開發(fā)時土地成本、房屋建造成本和工人工資都計入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本

　　       貸：銀行存款

　　２、為開發(fā)而產(chǎn)生的員工工資、辦公費、差旅費、借款利息等開發(fā)間接費用

　　（１）預售時：

　　借：銀行存款

　　       貸：預收賬款——某某某

　　（２）交付時確認收入：

　　借：預收賬款

　　       貸：主營業(yè)務收入

　　３、在銷售90％以上的時候將開發(fā)成本和開發(fā)間接費用轉入成本

　　借：銀行存款

　　       貸：其他應付款

　　４、房地產(chǎn)預繳增值稅

　　借：應交稅費——應交所得稅

　　       貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)會計的工作內容

　　１、負責公司的會計核算，及時填制憑證。

　　２、負責完成公司稅務籌劃工作，按時進行稅務申報及清繳賬款。

　　３、配合經(jīng)營部門及時清理債權債務等

　　房地產(chǎn)涉及了哪些稅種？

　　有城建稅、教育附加稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅等。

　　對于投資性房地產(chǎn)的會計處理，企業(yè)通常設置“投資性房地產(chǎn)”“銀行存款”“資本公積”等會計科目進行核算，相關的賬務處理該怎么做？

　　投資性房地產(chǎn)的會計分錄

　　1、外購的投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款

　　2、自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款

　　3、內部轉換形成的投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)（成本模式）

　　　　投資性房地產(chǎn)——成本（公允價值模式）

　　　　公允價值變動損益（借方余額情況下，虧）

　　　　存貨跌價準備

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

　　　　　　資本公積——其他資本公積（貸方差額情況下，賺）

　　成本模式下：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　累計折舊

　　　　固定資地產(chǎn)減值準備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　公允價值模式下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉換日的公允價值）

　　　　累計折舊

　　　　公允價值變動損益（借方余額情況下）

　　　　固定資產(chǎn)減值準備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　資本公積——其他資本公積（貸方余額情況下）

　　如何理解固定資產(chǎn)？

　　固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動手段，也是企業(yè)賴以生產(chǎn)經(jīng)營的主要資產(chǎn)。

　　固定資產(chǎn)一般被分為生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、出租固定資產(chǎn)、未使用固定資產(chǎn)、不需用固定資產(chǎn)、融資租賃固定資產(chǎn)、接受捐贈固定資產(chǎn)等。

　　房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。作為房地產(chǎn)企業(yè)會計，應掌握哪些基本的會計分錄？

　　房地產(chǎn)的會計分錄應當怎么做?

　　一、庫存現(xiàn)金/銀行存款分錄

　　1、從銀行提取現(xiàn)金：

　　借：庫存現(xiàn)金

　       　貸：銀行存款

　　2、支取庫存現(xiàn)金或預支現(xiàn)金：

　　借：其他應收賬

　　       貸：庫存現(xiàn)金

　　二、應收賬款分錄

　　1、出售租賃商品房而應收取，但未收到的款項：

　　借：應收賬款

　　       貸：主營業(yè)務收入

　              　應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　2、出讓材料而應收取的未收款項：

　　借：應收賬款

　　       貸：其他業(yè)務收入

　　              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　3、收回款項時：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　三、壞賬準備分錄

　　計提壞賬準備：

　　借：信用減值損失

　　       貸：壞賬準備

　　1、發(fā)生壞賬時：

　　借：壞賬準備

　       　貸：應收賬款

　　2、收回已轉銷的應收賬款：

　　借：應收賬款

　       　貸：壞賬準備

　　借：銀行存款

　       　貸：應收賬款

　　四、應收票據(jù)分錄

　　1、銷售商品房而收到的商業(yè)匯票：

　　借：應收票據(jù)

　　       貸：主營業(yè)務收入

　　              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　2、商業(yè)匯票到期：

　　(1)無息商業(yè)匯票到期：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　(2)有息商業(yè)匯票到期：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收票據(jù)

　　五、預付賬款分錄

　　1、預付給承包單位的工程款和備料款：

　　借：預付賬款——預付承包單位款

　　       貸：銀行存款

　　(1)拔付承包單位抵作備料款的材料：

　　借：預付賬款——預付承包單位款

　       　貸：原材料

　　(2)企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時：

　　借：開發(fā)成本

　　       貸：應付賬款——應付工程款

　　(3)同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款：

　　借：應付賬款——應付工程款

　　       貸：預付賬款——預付承包單位款

　　用銀行存款補付余額：

　　借：應付賬款——應付工程款

　　       貸：銀行存款

　　2、預付給供應商的材料價款：

　　借：預付賬款——預付供應單位款

　　       貸：銀行存款

　　(1)材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款：

　　借：應付賬款——應付購貨款

　       　貸：預付賬款——預付供應單位款

　　(2)用銀行存款補付余額：

　　借：應付賬款——應付購貨款

　　       貸：銀行存款

　　在生活中，人們習慣將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)，對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計處理，企業(yè)通常設置“應收賬款”“其他業(yè)務收入”等會計科目，相關的會計分錄怎么做？

　　房地產(chǎn)行業(yè)的會計分錄

　　一、庫存現(xiàn)金/銀行存款

　　1、從銀行提取現(xiàn)金：

　　借：庫存現(xiàn)金

　　       貸：銀行存款

　　2、支取庫存現(xiàn)金或預支現(xiàn)金：

　　借：其他應收款

　       　貸：庫存現(xiàn)金

　　二、應收賬款

　　1、出售商品房而應收但未收到的款項：

　　借：應收賬款

　　       貸：主營業(yè)務收入

                     應交稅費——應交增值稅

　　2、出讓材料而應收但未收的款項：

　　借：應收賬款

　       　貸：其他業(yè)務收入

                     應交稅費——應交增值稅

　　3、收回款項時：

　　借：銀行存款

　       　貸：應收賬款

　　三、壞賬準備

　　借：信用減值損失

　　       貸：壞賬準備

　　發(fā)生壞賬時：

　　借：壞賬準備

　       　貸：應收賬款

　　收回已轉銷的應收賬款：

　　借：應收賬款

　       　貸：壞賬準備

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　四、應收票據(jù)

　　1、銷售商品房收到的商業(yè)匯票：

　　借：應收票據(jù)

          　貸：主營業(yè)務收入

                    應交稅費——應交增值稅

　　2、商業(yè)匯票到期：

　　(1)無息商業(yè)匯票：

　　借：銀行存款

　       　貸：應收賬款

　　(2)有息商業(yè)匯票：

　　借：銀行存款

　       　貸：應收票據(jù)

　　五、預付賬款

　　1、預付給承包單位的工程款和備料款：

　　借：預付賬款——預付承包單位款

　       　貸：銀行存款

　　2、拔付承包單位抵作備料款的材料：

　　借：預付賬款——預付承包單位款

　　       貸：原材料

　　3、企業(yè)與承包單位按月或按季的工程結算時：

　　借：開發(fā)成本

　       　貸：應付賬款——應付工程款

　　4、同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款：

　　借：應付賬款——應付工程款

       　　貸：預付賬款——預付承包單位款

　　5、用銀行存款補付余額

　　借：應付賬款——應付工程款

　       　貸：銀行存款

　　6、預付給供應商的材料價款：

　　借：預付賬款——預付供應單位款

　          貸：銀行存款

　　7、材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款：

　　借：應付賬款——應付購貨款

　       　貸：預付賬款——預付供應單位款

　　3、用銀行存款補付余額：

　　借：應付賬款——應付購貨款

　　       貸：銀行存款

　　應付賬款是什么？

　　應付賬款是指企業(yè)因購買材料、商品或接受勞務供應等經(jīng)營活動應支付的款項。應付賬款，一般應在與所購買物資所有權相關的主要風險和報酬已經(jīng)轉移，或者所購買的勞務已經(jīng)接受時確認。

　　應付賬款屬于負債類科目，期末貸方余額反映企業(yè)尚未支付的應付賬款；期末余額也可以在借方，則反映預付的款項。

　　房地產(chǎn)契稅是房屋所有權發(fā)生轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產(chǎn)權人所征收的一次性稅費。對于房地產(chǎn)契稅的會計分錄該怎么做？

　　房地產(chǎn)契稅的會計分錄

　　1、如果企業(yè)受贈房屋是能直接使用的，那么企業(yè)在接受捐贈時：

　　借：固定資產(chǎn)

　　       貸：資本公積

　　              應交稅費——應交契稅

　　實際繳納契稅時：

　　借：應交稅費——應交契稅

　　       貸：銀行存款

　　2、如果企業(yè)是承典取得的房屋，并且不能直接使用的，那么在其在取得房屋產(chǎn)權時：

　　借：在建工程

　　       貸：應交稅費——應交契稅

　　              銀行存款

　　3、如果企業(yè)購買房屋，并且房屋是能直接使用的，那么在其買入樓房時：

　　借：固定資產(chǎn)

　       　貸：應交稅費——應交契稅

　　              銀行存款

　　房產(chǎn)契稅是什么意思？

　　契稅是指以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

　　應交稅費是什么？

　　應交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。應交稅費包括企業(yè)依法交納的增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加等稅費，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個人所得稅等。

　　企業(yè)必須按照國家規(guī)定履行納稅義務，對其經(jīng)營所得依法繳納的各種稅費。企業(yè)應通過“應交稅費”科目，總括反映各種稅費的繳納情況，并按照應交稅費項目進行明細核算。該科目的貸方登記應交納的各種稅費，借方登記已交納的各種稅費，期末貸方余額反映尚未交納的稅費；期末如為借方余額反映多交或尚未抵扣的稅費。

　　對于投資性房地產(chǎn)處置的會計處理，企業(yè)通常設置“投資性房地產(chǎn)”“其他綜合收益”等科目進行核算，相關的賬務處理該怎么做？

　　處置投資性房地產(chǎn)的會計分錄　　

　　1、當采用成本法核算時：

　　借：銀行存款

　　　　累計攤銷

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2、當采用權益法核算時：

　　借：銀行存款

　　　　資產(chǎn)減值損失

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　　　　　其他綜合收益

　　投資性房地產(chǎn)是什么？

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：

　　1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入或增值收益；

　　2、該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同，并無特別之處。

　　投資性房地產(chǎn)的確認時點：

　　1、用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認日；

　　2、持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　3、持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。

　　房屋開盤預售時，購房者會交付一定的定金或預付款以在未來一定日期擁有現(xiàn)房。當企業(yè)收到房屋預售款時，應如何做賬？

　　房地產(chǎn)企業(yè)收到預售款的會計分錄

　　1、假如是企業(yè)在預售時所收的預收款項：

　　借：銀行存款

　　       貸：預收賬款

　　2、假如是已經(jīng)開票銷售的房地產(chǎn)收款：

　　借：銀行存款

　　       貸：應收賬款

　　什么是預收賬款？

　　是指企業(yè)向購貨方預收的購貨訂金或部分貨款。預收賬款是以買賣雙方協(xié)議或合同為依據(jù)，由購貨方預先支付一部分或全部貨款給供應方而發(fā)生的一項負債，這項負債要用以后的商品或勞務來償付。

　　企業(yè)在收到這筆錢時，商品或勞務的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認為一項負債，即貸記“預收賬款”賬戶。企業(yè)按合同規(guī)定提供商品或勞務后，再根據(jù)合同的履行情況，逐期將未實現(xiàn)收入轉成已實現(xiàn)收入，即借記“預收賬款”賬戶，貸記有關收入賬戶。

　　什么是應收賬款？

　　是指企業(yè)在正常的經(jīng)營過程中因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務等業(yè)務，應向購買單位收取的款項，包括應由購買單位或接受勞務單位負擔的稅金、代購買方墊付的包裝費各種運雜費等。此外，在有銷售折扣的情況下，還應考慮商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣等因素。

　　應收賬款是伴隨企業(yè)的銷售行為發(fā)生而形成的一項債權。因此，應收賬款的確認與收入的確認密切相關。通常在確認收入的同時，確認應收賬款。該賬戶按不同的購貨或接受勞務的單位設置明細賬戶進行明細核算。

　　如今許多房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤尚未開盤時就開始宣傳銷售，還會給予一定的現(xiàn)金折扣讓利給客戶，那么關于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金折扣的賬務處理怎么做？

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金折扣的賬務處理

　　1、收到款項時

　　借：應收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務收入

　　　　　　應交稅費――應交增值稅(銷項稅額)

　　2、發(fā)生現(xiàn)金折扣時

　　借：銀行存款

　　　　財務費用

　　　　貸：應收賬款

　　3、如果超過了現(xiàn)金折扣的最后期限

　　借：銀行存款

　　　　貸：應收賬款

　　現(xiàn)金折扣是什么？

　　現(xiàn)金折扣是企業(yè)為了吸引客戶提前付款而給予的價格上的優(yōu)惠。現(xiàn)金折扣越高，提前付款的客戶越多，但會減少企業(yè)的利潤。信用期間是企業(yè)允許客戶從購買商品到付款的最長時間。信用期間越長，越利于企業(yè)銷售商品，但會占用資金，增加壞賬損失的可能性。折扣期間是企業(yè)給予客戶享受現(xiàn)金折扣的時間，客戶只有在此期間付款才能得到現(xiàn)金折扣。信用條件是企業(yè)為了鼓勵客戶盡快付款而給客戶提出的付款要求，包括信用期間、現(xiàn)金折扣和折扣期間。

　　財務費用是什么？

　　財務費用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生或收到的現(xiàn)金折扣等。包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出(減利息收入)、匯兌損益(有的企業(yè)如商品流通企業(yè)、保險企業(yè)進行單獨核算，不包括在財務費用)、金融機構手續(xù)費，企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。