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　　外幣買賣是指一國貨幣與另一國貨幣通過一定的匯率進行交換，對于外幣買賣，一般通過銀行存款、財務費用科目進行核算，具體的會計分錄怎么做？

　　外幣買賣的會計分錄

　　1、收匯時做賬

　　借：銀行存款（外幣）

　　　　貸：應收賬款

　　2、結匯時

　　借：銀行存款（人民幣）

　　　　貸：銀行存款（外幣）

　　3、調整后

　　借：財務費用

　　　　貸：銀行存款（人民幣）

　　財務費用是什么？

　　財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關的手續費、商業匯票貼現發生的貼現利息、企業發生或收到的現金折扣等。

　　利息支出，指企業短期借款利息、長期借款利息、應付票據利息、票據貼現利息、應付債券利息、長期應付引進國外設備款利息等利息支出（除資本化的利息外）減去銀行存款等的利息收入后的凈額。

　　匯兌損失，指企業因向銀行結售或購入外匯而產生的銀行買入、賣出價與記賬所采用的匯率之間的差額，以及月度（季度、年度）終了，各種外幣賬戶的外幣期末余額按照期末規定匯率折合的記賬人民幣金額與原賬面人民幣金額之間的差額等。

　　相關的手續費，指發行債券所需支付的手續費（需資本化的手續費除外）、開出匯票的銀行手續費、調劑外匯手續費等，但不包括發行股票所支付的手續費等。

　　代理買賣證券款在會計實務中指的是“代理買賣證券款”會計科目，屬于負債類科目，是證券專用的會計科目，是指證券公司接受客戶委托，代理客戶進行股票、債券和基金等交易而收到的款項。

　　注意：代理買賣證券分為代理買入證券和代理賣出證券。證券公司代理客戶進行證券買賣，客戶將款項交存證券公司，證券公司應設立資金專戶，將代理買賣證券款與公司自有資金嚴格區分使用，不得隨意挪用和占用客戶資金。

代理買賣證券款包括什么

　　代理買賣證券款主要包括公司代理客戶認購新股的款項、代理客戶領取的現金股利和債券利息，代客戶向證券交易所支付的配股款等。

代理買賣證券款借貸方向

　　代理買賣證券款借貸方向為，借方表示款項減少，貸方表示款項增加。收到客戶交來的款項時，貸方登記本科目；而對于客戶提取的存款，則在借方登記本科目，貸方登記銀行存款科目，該科目期末貸方余額，反映企業接受客戶存放的代理買賣證券資金。

代理買賣證券款主要賬務處理

　　1、企業收到客戶交來的款項，借記“銀行存款——客戶”等科目，貸記“代理買賣證券款”科目；客戶提取存款做相反的會計分錄。

　　2、接受客戶委托，買入證券成交總額大于賣出證券成交總額的，應按買賣證券成交價的差額加上代扣代交的相關稅費和應向客戶收取的傭金等之和，借記本科目等，貸記“結算備付金——客戶”、“銀行存款”等科目。

　　接受客戶委托，賣出證券成交總額大于買入證券成交總額的，應按買賣證券成交價的差額減去代扣代交的相關稅費和應向客戶收取的傭金等后的余額，借記“結算備付金——客戶”、“銀行存款”等科目，貸記“代理買賣證券款”科目等。

　　3、代理客戶認購新股，收到客戶交來的認購款項，借記“銀行存款——客戶”等科目，貸記“代理買賣證券款”科目。

　　將款項劃付證券交易所，借記“結算備付金——客戶”科目，貸記“銀行存款——客戶”科目。

　　客戶辦理申購手續，按實際支付的金額，借記“代理買賣證券款”科目，貸記“結算備付金——客戶”科目。

　　證券交易所完成中簽認定工作，將未中簽資金退給客戶時，借記“結算備付金——客戶”科目，貸記“代理買賣證券款”科目。

　　企業將未中簽的款項劃回，借記“銀行存款——客戶”科目，貸記“結算備付金——客戶”科目。

　　企業將未中簽的款項退給客戶，借記“代理買賣證券款”科目，貸記“銀行存款——客戶”科目。

　　4、代理客戶辦理配股業務，采用當日向證券交易所交納配股款的，當客戶提出配股要求時，借記“代理買賣證券款”科目，貸記“結算備付金——客戶”科目。

　　采用定期向證券交易所交納配股款的，在客戶提出配股要求時，借記“代理買賣證券款”科目，貸記“其他應付款——應付客戶配股款”科目。

　　與證券交易所清算配股款，按配股金額，借記“其他應付款——應付客戶配股款”科目，貸記“結算備付金——客戶”科目。

　　很多人會去購買二手商鋪，商鋪的租賃和商鋪的售賣是不一樣的，但是這個過程中都會涉及到一定的稅費。那么，二手商鋪買賣稅費怎么算呢?來一起了解下吧!

　　二手商鋪買賣稅費為多少?

　　1、房地產交易手續費為3元/平方米。

　　2、房屋登記費為550元/本(每增加一本證書按每本10元收取工本費)。

　　3、權證印花稅為5元/本。

　　4、印花稅是房屋產價的0.05%。

　　5、契稅是交易價(或評估價)×3%。

　　賣家支付的稅費有哪些?

　　賣家出售的時候，商鋪不論年限，需要交納以下幾種稅費：

　　1、房地產交易手續費3元/平方米。

　　2、印花稅：房屋產價的0.05%。

　　3、土地增值稅：

　　(1)可以提供上手購房發票的：

　　土地增值稅=[轉讓收入-上手發票價(每年加計5%)-有關稅金]×適用稅率。

　　(2)不能提供上手購房發票的：

　　土地增值稅=(轉讓收入-轉讓收入×90%)×30%。

　　4、個人所得稅：

　　據實征收為(轉讓收入-房產原值-合理費用)×20%，核定征收為轉讓收入×7.5%×20%。轉讓收入-房產原值-合理費用相當于個人凈收入。

　　5、營業稅及附加稅：

　　(1)可以提供上手購房發票的，則為(轉讓收入-上手發票價)×5.5%。

　　(2)不能提供上手發票的，則為轉讓收入×5.5%。

　　(3)稅費為差額的5.56%。

　　6、土地出讓金：

　　商業用途用房，按其網格點基準地價的35%計收;商業路線價區段路的商業臨街宗地，加收路線價的10%;辦公用途用房按其網格點基準地價的30%計收。

　　7、土地出讓金契稅：

　　按本次征收土地出讓金價款的3%征收。

　　出售商鋪計提稅金會計分錄怎么做?

　　借：應收賬款(價稅合計)

　　貸：主營業務收入(不含稅收入)

　　應交稅金—應交增值稅—銷項稅額

　　借：產品銷售稅金及附加

　　貸：應繳稅金——應交增值稅

　　如果你想問的是計本月應叫的提增值稅：

　　借：應交稅金——應交增值稅(未交稅金)

　　貸：應交稅金——未交增值稅

　　計提稅金是：

　　借：營業稅金及附加

　　貸：應交稅金

　　交稅后：

　　借：應交稅金

　　貸：銀行存款(一般是銀行轉賬的，如果是用現金交，就貸：現金)

　　以上就是關于二手商鋪買賣稅費計算的全部介紹，希望對大家有所幫助。更多精彩內容，請持續關注會計網!

　　企業在經營過程中有時需要購進房子，在不需要使用時會選擇將房子賣出去。那么公司買賣房子的會計分錄應如何編制？

　　公司買賣房子的會計分錄

　　１、購買房屋時：

　　借：固定資產

　　　　貸：銀行存款

　?。?、折舊計提：

　　借：銷售費用/管理費用/制造費用

　　　　貸：累計折舊

　　3、如果再次出售，則將固定資產轉入固定資產清理賬戶：

　　借：固定資產清理

　　　　累計折舊

　　　　固定資產減值準備

　　　　貸：固定資產

　　發生清理費用

　　借：固定資產清理

　　　　貸：銀行存款

　　出售收入、殘料等的處理

　　借：銀行存款/原材料等

　　　　貸：固定資產清理

　　　　　　應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

　　清理凈損益的處理

　　凈損失

　　借：資產處置損益/營業外支出

　　　　貸：固定資產清理

　　凈收益

　　借：固定資產清理

　　　　貸：資產處置損益//營業外收入

　　固定資產清理屬于資產類科目，用來核算企業因出售、報廢和毀損等原因轉入清理的固定資產凈值以及在清理過程中所發生的清理費用和清理收入。

　　什么是固定資產？

　　固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。

　　營業外收入是什么？

　　營業外收入是除企業主營業務收入之外的其他利得，換句話就是不在企業營業執照規定范圍內的，與企業正常業務無直接關系的收入。是貸方科目，在利潤表中體現，但并不影響企業營業利潤。

　　實際業務中，比較常見的有：債務重組利得、盤盈利得、政府補助、捐贈利得等。

　　許多企業都會通過購買股票的方式進行投資，會計人員通常計入“交易性金融資產”等科目進行會計處理，那么買賣股票的賬務處理該怎么做？

　　買賣股票的會計分錄

　　買進時：

　　借：交易性金融資產—股票

　　       貸：其他貨幣資金—證券公司

　　賣出時：

　　借：其他貨幣資金—證卷公司

　　       貸：交易性金融資產—股票

　　              投資收益（虧損做反向）

　　如果是通過交易性金融資產科目核算：

　　借：其他貨幣資金——存出投資款

　       　貸：交易性金融資產

　　　　　　投資收益（或借方）

　　如果是通過長期股權投資科目核算的：

　　借：銀行存款等科目

　　       貸：長期股權投資

　　              投資收益（或借方）

　　其他貨幣資金怎么理解？

　　其他貨幣資金指的是企業除現金和銀行存款以外的貨幣資金。它包括外埠存款、信用證存款、信用卡存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、存出投資款。

　　“其他貨幣資金”賬戶屬于資產類賬戶，如果是增加其他貨幣資金，

　　借：其他貨幣資金

　　       貸：銀行存款

　　如果是減少其他貨幣資金，

　　借：交易性金融資產等有關科目

　　       貸：其他貨幣資金

　　什么是長期股權投資？

　　長期股權投資是企業為獲取另一企業的股權所進行的長期投資，通常為長期持有，不準備隨時變現。

　　“長期股權投資”賬戶屬于資產類賬戶，用于核算小企業投出的期限在１年以上（不含１年）的各種股權性質的投資，包括購入的股票和其他股權投資等，并且應當按照被投資單位設置明細賬，進行明細核算。長期股權投資在取得時，應按實際成本作為投資成本，其期末借方余額，反映小企業持有的長期股權投資的賬面余額。

　　股票屬于股份公司資本的組成部分之一，是資本市場的主要長期信用工具，可進行轉讓、買賣，買賣股票時，怎么做賬？

　　股票買賣怎么做賬？

　　1、企業買賣股票以短期獲得資本利得的，通過“交易性金融資產”科目進行核算，分錄為：

　　(1)購進時：

　　借：交易性金融資產

　　        貸：其他貨幣資金

　　(2)賣出時，將公允價值與其賬面余額之差借記或貸記“投資收益”科目：

　　借：其他貨幣資金

　　       貸：交易性金融資產

　              　投資收益(或借記)

　　2、企業選擇長期持有的股票的，通過“可供出售金融資產”科目進行核算，分錄為：

　　(1)購入時：

　　借：可供出售金融資產

　　       貸：銀行存款

　　(2)出售時：

　　借：銀行存款

　       　貸：可供出售金融資產

　　              投資收益(或借記)

　　同時轉出公允價值累計變動額，借記或貸記 “投資收益”科目：

　　借：其他綜合收益

　　       貸：投資收益

　　要注意的是，如果企業持有股權意圖是要控制被投資公司，并打算長期持有的，則計入“長期股權投資”科目核算：

　　(1)購入時：

　　借：長期股權投資

　　       貸：銀行存款

　　(2)出售時：

　　借：銀行存款

       　　貸：長期股權投資

　              　投資收益

　　同時將原計入其他綜合收益或資本公積部分按比例轉入當期損益：

　　借：資本公積

　　       其他綜合收益

　       　貸：投資收益

　　交易性金融資產是什么？

　　交易性金融資產主要是指企業為了近期內出售而持有金融資產，例如企業以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等，交易性金融資產是以公允價值計量的。

　　滿足以下條件之一的金融資產應當劃分為交易性金融資產：(1) 取得金融資產的目的主要是為了近期內出售或回購或贖回。(2) 屬于進行集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，具有客觀證據表明企業近期采用短期獲利方式對該組合進行管理。(3) 屬于金融衍生工具。但被企業指定為有效套期工具的衍生工具屬于財務擔保合同的衍生工具、與在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資掛鉤并須通過交付該權益工具結算的衍生工具除外。

　　長期股權投資屬于什么科目？

　　長期股權投資是資產類的科目。長期股權投資是企業為獲取另一企業的股權所進行的長期投資，通常為長期持有，不準備隨時變現。

　　核算企業投出的期限在1年以上(不含1年)的各種股權性質的投資，包括購入的股票和其他股權投資等。對外進行長期股權投資，應當視對被投資單位的影響程度，分別采用成本法或權益法核算。

　　企業由于在國外經營，買賣外匯交易時，可能會涉及到匯兌損益等科目，會計人員應如何編制相關的會計分錄？

　　企業外匯買賣業務的會計分錄

　　外幣賬戶應根據實際發生外幣業務的科目設置，它包括外幣貨幣資金、外幣債權和外幣債務三大類。外幣業務主要包括日常外幣業務和月末外幣賬戶匯率調整兩類。

　　發生外匯買賣收益時，其會計分錄為：

　　借：經營套匯/外匯買賣

　　　　貸：匯兌損益

　　本科目按外匯買賣業務的種類設置明細賬進行明細核算。本科目期末結轉后無余額。

　　收到外匯后：

　　1、收匯時做賬;

　　借：銀行存款（外幣）

　　　　貸：應收賬款

　　2、結匯時

　　借：銀行存款（人民幣）

　　　　貸：銀行存款（外幣）

　　借：財務費用

　　　　貸：銀行存款（人民幣）

　　商行經營的外匯業務有：外匯存款、外匯貸款、外匯匯款、國際結算、資信調查、咨詢、見證業務和結售匯業務。

　　外匯業務核算的特點

　　1、外匯買賣和外匯資金清算渠道

　　2、國際結算業務的核算

　　3、外匯存款和貸款的核算

　　外匯買賣核算是什么？

　　外匯買賣核算是商業銀行對按照一定的匯率賣出一種外幣或買入一種外幣的外匯買賣業務的會計核算。外匯買入價與賣出價之間的差額形成商業銀行的收益，用于彌補買賣外匯過程中的費用支出和應付匯價漲跌的風險。外匯買價與賣價之間的平均價為中間價。外匯買賣業務核算，在“外匯買賣”科目下進行，該科目屬負債類科目。

　　代理買賣證券款借貸方向為，借方表示款項減少，貸方表示款項增加。收到客戶交來的款項時，貸方登記本科目；而對于客戶提取的存款，則在借方登記本科目，貸方登記銀行存款科目，該科目期末貸方余額，反映企業接受客戶存放的代理買賣證券資金。

代理買賣證券款核算什么內容

　　1、代理買賣證券款科目核算企業（證券）接受客戶委托，代理客戶買賣股票、債券和基金等有價證券而收到的款項。

　　企業（證券）代理客戶認購新股的款項、代理客戶領取的現金股利和債券利息、代理客戶向證券交易所支付的配股款等，也在本科目核算。

　　2、代理買賣證券款科目可按客戶類別等進行明細核算。

代理買賣證券款的賬務處理

　　代理買賣證券款的賬務處理主要涉及資金專戶的核算、代理買賣證券業務的核算、代理認購新股的核算、代理配股派息的核算四種情形，具體如下：

　　1、資金專戶的核算

　?、倏蛻糸_設資金專戶并交來款項，會計分錄如下：

　　借：銀行存款

　　　　貸：代理買賣證券款

　　②客戶日常存款的會計分錄與上述交來存款的分錄相同，而取款的會計分錄則相反。

　?、劭蛻艚Y息銷戶時，首先應結清利息，會計分錄為：

　　借：應付款項——應付客戶資金利息

　　　　貸：銀行存款

　　提款銷戶時的會計分錄如下：

　　借：代理買賣證券款

　　　　貸：銀行存款

　　④按季計提客戶存款利息，會計分錄如下：

　　借：利息支出

　　　　貸：應付款項——應付客戶資金利息

　　客戶資金專戶統一結息時，編制會計分錄如下：

　　借：應付款項——應付客戶資金利息

　　　　利息支出

　　　　貸：代理買賣證券款

　?、葑C券公司為客戶在證券交易所開設清算資金專戶，會計分錄如下：

　　借：結算備付金——客戶

　　　　貸：銀行存款

　　2、代理買賣證券業務的核算

　?、僮C券公司接受客戶委托，通過證券交易所代理買賣證券，與客戶清算時，如果買入證券成本總額大于賣出證券成交總額，編制會計分錄如下：

　　借：代理買賣證券款

　　　　手續費支出——代買賣證券手續費支出

　　　　貸：結算備付金

　　　　　　手續費收入——代買賣證券手續費收入

　　②證券公司接受客戶委托，通過證券交易所代理買賣證券，與客戶清算時，如果賣出證券成本總額大于買入證券成交總額，編制會計分錄如下：

　　借：結算備付金

　　　　手續費支出——代買賣證券手續費支出

　　　　貸：代理買賣證券款

　　　　　　手續費收入——代買賣證券手續費收入

　　3、代理認購新股的核算

　?、僮C券公司代客戶認購新股，收到客戶認購款后，會計分錄如下：

　　借：銀行存款——客戶

　　　　貸：代理買賣證券款

　?、谧C券公司將款項劃付清算代理機構，會計分錄如下：

　　借：結算備付金——客戶

　　　　貸：銀行存款——客戶

　　③客戶辦理申購手續，在證券公司與證券交易所清算時，會計分錄如下：

　　借：代理買賣證券款

　　　　貸：結算備付金——客戶

　?、茏C券交易所完成中簽認定工作，將未中簽的資金退給客戶，會計分錄如下：

　　借：結算備付金——客戶

　　　　貸：代理買賣證券款

　?、葑C券公司將未中簽的款項劃回，會計分錄如下：

　　借：銀行存款——客戶

　　　　貸：結算備付金——客戶

　?、拮C券公司將未中簽的款項退給客戶，會計分錄如下：

　　借：代理買賣證券款

　　　　貸：銀行存款——客戶

　　4、代理配股派息的核算

　?、僮C券公司代理客戶辦理配股業務，有以下兩種情況：

　　a.當日向證券交易所解交配股款的，客戶提出配股要求，證券公司的會計分錄如下：

　　借：代理買賣證券款

　　　　貸：結算備付金——客戶

　　b.定期向證券交易所解交配股款的，客戶提出配股要求，證券公司的會計分錄如下：

　　借：代理買賣證券款

　　　　貸：其他應付款——應付客戶配股款

　　與證券交易所清算配股款，按配股金額，證券公司的會計分錄如下：

　　借：其他應付款——應付客戶配股款

　　　　貸：結算備付金——證券公司

　?、谧C券公司代理客戶領取現金股利和利息，會計分錄如下：

　　借：結算備付金——客戶

　　　　貸：代理買賣證券款

　?、圩C券公司按規定向客戶統一結息，會計分錄如下：

　　借：利息支出

　　　　貸：代理買賣證券款

　　土地買賣（即轉讓土地使用權）要交的稅種及稅率具體如下：

　　9%的增值稅（出讓方），按增值稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加；

　　按產權轉移合同所載金額繳納0.05%的印花稅（雙方）；

　　按合同成交價格繳納3%（有的地方是5%）的契稅（雙方）；

　　按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額繳納土地增值稅（出讓方）。

　　注：根據《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號），2019年4月1日起，轉讓土地使用權增值稅稅率為9%。如果納稅人為增值稅小規模納稅人的，根據財稅〔2016〕36號附件1第十六條規定，增值稅征收率為3%。

　　納稅人轉讓土地使用權是否適用增值稅簡易計稅方法？

　　根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第（二）款第二項規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　納稅人轉讓土地使用權有哪些增值稅優惠？

　　（一）《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3

　　1、第一條第（三十五）款規定，將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產免征增值稅；

　　2、第一條第（三十六）款規定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免征增值稅；

　　3、第一條第（三十七）款規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

　?。ǘ敦斦繃叶悇湛偩株P于落實降低企業杠桿率稅收支持政策的通知》（財稅〔2016〕125號）

　　第二條第（六）款規定，在企業重組過程中，企業通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力，一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的貨物、不動產、土地使用權轉讓行為，符合規定的，不征收增值稅。

　　土地增值稅稅率是多少?

　　土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，即：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30%；

　　增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，適用稅率為40%；

　　增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，適用稅率為50%；

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率為60%。

　　在我國怎么購買土地使用權？

　?。ㄒ唬┮猿鲎尩姆绞将@得土地使用權

　　1、出讓的方式有招標、拍賣、掛牌還有協議。

　　2、出讓的年限：國有土地使用權的出讓高年限：居住用地為七十年，而工業用地則為五十年，如果是、科技或者體育等的用地為五十年，若是商業或者旅游、娛樂等的用地則四十年，而其他綜合的用地為五十年（《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例全文》第十二條）。

　?。ǘ┮詤f議的方式獲得土地使用權

　　協議出讓指的是土地使用權的有意受讓人向土地的代表提出有償使用土地并，由國有土地的代表跟受讓人進行談判，協商使用的有關事宜的一種出讓方式。但是目前這種方式已很少用。

　?。ㄈ┮詣潛艿姆绞将@得土地使用權

　　1、年限：以劃撥的方式來取得土地使用權，除了有法律或者的法規另有規定之外，對于使用期限是沒有限制的。但因使用者的某些原因而停止使用土地的，國家應當無償收回并依法出讓。

　　2、規定：劃撥的土地使用權一般不能轉讓、出租或者抵押，但如果符合條件是允許的。擅自轉讓、出租或者抵押劃撥土地使用權的，將沒收非法的收入，并據其情節的輕重處以罰款。

　　（四）以轉讓的方式取得土地使用權

　　1、轉讓方式有出售、交換還有贈與等。

　　2、年限：使用年限為出讓合同所規定的使用年限減掉原來使用者已使用土地的年限后所剩余的年限。

　　高房價是既定的事實，因此不少人把目光投到了價格較低的二手房。買賣二手商住房也是需要繳納相關稅費的。大家是否都清楚呢？讓我們一起來了解吧。

　　為什么二手商住房成交量低？

　　二手商住房房價比一手商住房低，可是為什么二手商住房的成交量普遍不高？根本原因就在于買賣二手商住房的高額稅費，高額稅費導致的結果，就是要么抬高房價由購房者承擔稅費支出，要么維持價格，房主承當稅費。前者購房者不愿意，后者房主不愿意，結果就造成成交量不高的結果。

　　買賣二手商住房要交哪些稅費?

　　二手商住房交易中會產生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。而且二手商住房交易不享受稅費優惠措施。

　　一般二手房交易都有網簽價和指導價。網簽價由買賣雙方確定，指導價是為了防止偷稅漏稅，由相關部門根據房地產市場行情對不同的區域劃定不同的價格。網簽價和指導價取二者之間的高者。

　　契稅

　　如果網簽價高于指導價：契稅=(網簽價-增值稅)×3%

　　如果網簽價低于指導價：契稅=[指導價÷(1+5%)]×3%

　　增值稅

　　增值稅的計算公式：(網簽價或指導價-上次價格)÷(1+5%)×5.6%

　　印花稅

　　如果網簽價高于指導價：印花稅=(網簽價-增值稅)×0.05%(雙向征收)

　　如果網簽價低于指導價：印花稅=[指導價÷(1+5%)]×0.05%(雙向征收)

　　土地增值稅

　　土地增值稅=增值額×稅率

　　增值額=網簽價或指導價-扣除額(網簽價和指導價取兩者之間的高值)

　　對于非一線城市，個人購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　北、上、廣、深四個一線城市，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　個稅

　　個稅稅基為差額的20%，具體征收方式如下：

　　如果網簽價高于指導價：個稅=(網簽價-扣除額)×20%

　　如果網簽價低于指導價：個稅=(指導價-扣除額)×20%

　　扣除額包括該套商住房上次成交價、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產生的利息支出、本次交易產生的印花稅和土地增值稅等。

　　隨著生活水平的快速提升，家家戶戶都有購房的計劃，因經濟緊張因素，可能會選擇購買二手房。對于二手房買賣，應如何繳納增值稅？

　　二手房買賣增值稅怎么交？

　?。?、購買不到２年的，按５％計算增值稅

　?。病①徺I２年以上（含２年）的普通住房，免征增值稅。

　　３、購買２年以上（含２年）的非普通住房，按差額５％計算增值稅。

　?。础⑾硎苷叩年P鍵點

　　以上稅款計算有兩個重要的點，一個是時間的界限，２年的分界點，涉及稅款減免，如何計算，以繳納契稅完稅憑證注明的時間和產權證注明的時間孰早為起算時間，大家注意了，不是購房合同簽訂的時間，也不是繳納房款的時間。另一個是普通住房與非普通住房的區分，兩者稅收待遇不一樣，轉讓２年以上的普通住房免增值稅，２年以上的非普通住房按差額交增值稅，當然２年以下無論什么住房都涉及全額納稅了。

　　二手房交易稅費的內容

　　二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產生的差價獲得的收入。各類稅收共有８種，包括：個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。

　　二手房交易當中，個人作為買方，購入時涉及的稅費一般為契稅、印花稅等。

　　二手房買賣買方如何交稅？

　　一、契稅：

　　1、如果個人購買的面積是90平方米及以下，并且是家庭唯一住房的，則減按1%的稅率進行征收。

　　2、如果個人購買的面積是90平方米及以下，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按1%的稅率進行征收。

　　3、如果個人購買的面積是90平方以上，并且是家庭唯一住房的，則減按1.5%的稅率進行征收。

　　4、如果個人購買的面積是90平方米以上，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按2%的稅率進行征收。

　　5、如果是家庭的第三套及以上，那么就應按照法定的稅率3%進行征收。

　　二、印花稅：

　　如果是自然人購買住房，那么予以免征 。

　　案例分析

　　賣方轉讓主城區一套住房，面積是95平方米、價值(含稅)為105萬，在2020年購入時，其所繳納的契稅是1.2萬，購入價(含稅)是84萬，并沒有其他費用;買方名下無房。那么本次交易，買賣雙方應如何交稅?

　　一、賣方：

　　1、未滿兩年需繳納增值稅：105÷(1+5%)×5%=5萬。

　　2、城市維護建設稅：5×7%×50%=0.175萬。

　　3、教育費附加：5×3%×50%=0.075萬。

　　4、地方教育附加：5×2%×50%=0.05萬。

　　5、個人所得稅：(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20%=2.9萬。

　　6、土地增值稅：免征

　　7、印花稅：免征

　　二、買方：

　　1、個人購買的面積是90平方米以上，并且是家庭唯一的住房，那么其契稅就應當減按1.5%稅率進行征收：

　　(105-5)×1.5%=1.5萬。

　　2、印花稅：免征