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　　土地增值稅以有償轉讓房地產的一切單位或個人作為納稅人，符合條件的前提下進行土地增值稅清算，土地成本該如何分攤？

　　土地增值稅清算土地成本分攤方法

　　1、根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發〔2006〕187號）第四條第（五）款：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　2、根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第(五)款：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

　　3、其他地方規定，比如天津，土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，對于同一清算單位不同類型則按建筑面積法。

　　土地增值稅清算是什么意思？

　　土地增值稅清算是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，應當按照相關政策規定計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算扣除項目有哪些？納稅人房地產開發項目全部竣工、已完成銷售，或對未竣工決算房地產開發項目整體轉讓，或直接將土地使用權轉讓的，應當進行土地增值稅清算，對應繳納的土地增值稅稅額如實申報，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　土地成本是什么意思？

　　土地成本是指為取得土地開發使用權或開發權而產生的各項費用，包括土地買價或出讓金、土地使用費、土地閑置費、契稅、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出等。

　　根據國家稅收政策相關規定，一般按占地面積法分配土地成本，對于需要結合其他方法分配土地成本的，應商稅機關同意。

　　土地增值稅計稅依據

　　土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅，以納稅人轉讓房地產所取得的增值額作為計稅依據。

　　根據《土地增值稅暫行條例》相關規定，土地增值稅納稅人為有償轉讓房地產的一切單位和個人，包括：

　　1、機關

　　2、團體

　　3、部隊

　　4、企事業單位

　　5、個體工商戶

　　6、外商投資企業

　　7、其他單位和個人。

　　土地增值稅指轉讓土地所有權時應交的增值稅稅額，其面向的對象一般為土地所有權單位或是個人，對于土地增值稅繳納的業務，應如何寫會計分錄？

　　土地增值稅的會計分錄

　　1、主營房地產業務的企業

　　借：稅金及附加

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　2、兼營房地產業務的企業

　　借：其他業務成本

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　3、按稅法規定預交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　       貸：銀行存款

　　4、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　稅金及附加與應交稅費的區別是什么?

　　稅金及附加是費用類科目，它主要是核算在營業環節發生的稅額。而應交稅費是負債類科目，是應交而還沒有交的稅額，它不一定是在銷售主營業務環節時發生的，應繳的稅款通過該科目核算。

　　稅金及附加反映了企業經營主要業務應負擔的消費稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、教育費附加等等。應交稅費包括有企業依法交納的增值稅、消費稅、企業所得稅、資源稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加、、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅等稅費以及在上繳國家之前，由企業代收代繳的個人所得稅等等。

　　房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目時，應按照規定繳納土地增值稅。預繳土地增值稅時，應如何做會計分錄？

　　房地產預繳土地增值稅的會計分錄

　　1、預交土地增值稅時：

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　       貸：銀行存款

　　2、企業轉讓的土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產”等科目核算的，轉讓時應交的土地增值稅：

　　借：固定資產清理

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　3、土地使用權在“無形資產”科目核算的，按實際收到的金額

　　借：銀行存款

　　       貸：其他業務收入

　　什么是土地增值稅？

　　是指國家對于有償轉讓國有土地使用權或者土地上建筑物和其他附屬物等產權的主體所征收的一種稅。土地增值稅包含著兩層含義，第一是國家只對轉讓國有土地的使用權征稅，第二是國家只對有償轉讓國有土地使用權以及其他產權征稅。對于通過繼承與贈與轉讓的土地不收土地增值稅。

　　什么是應交稅費？

　　是指企業根據在一定時期內取得的營業收入、實現的利潤等，按照現行稅法規定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。本科目核算企業按照稅法規定計算應交納的各種稅費，包括增值稅、所得稅、消費稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、個人所得稅、車船稅、教育費附加等。

　　房地產企業在項目未竣工前預交了土地增值稅，待項目竣工后需要進行土地增值稅清算，多退少補，對于土地增值稅清算，需滿足什么條件？

　　土地增值稅清算需要滿足哪些條件？

　　（一）全部竣工、完成銷售的房地產開發項目；

　　（二）整體轉讓未竣工結算的房地產開發項目；

　　（三）直接轉讓土地使用權的。

　　土地增值稅清算是什么？

　　土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照相關的政策規定，計算并結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算的基本原則

　　１、納稅人應當保證清算申報的真實性、準確性和完整性，如實申報應繳納的土地增值稅稅額。

　　２、主管稅務機關應依法征收土地增值稅，及時對納稅人清算申報的收入、增值額、扣除項目金額、增值率等情況進行審核。

　　３、稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

　　納稅人清算土地增值稅時應提供哪些清算資料？

　　納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料如下：

　　(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定)。

　　(二)房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　　(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　土地增值稅的會計分錄

　　1、主營房地產業務的企業

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　2、兼營房地產業務的企業

　　借：其他業務成本

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　3、按稅法規定預交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　4、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　土地增值稅又名為反房地產暴利稅，是以轉讓收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的稅種，繳納土地增值稅時，適用稅率是多少？

　　土地增值稅的稅率

　　按照土地增值稅稅率表：

　　稅率為30％：增值額未超過扣除項目金額50％的部分。

　　稅率為40％：增值額超過扣除項目金額50％，但是未超過扣除項目金額100％的部分。

　　稅率為50％：增值額超過扣除項目金額100％，但是未超過扣除項目金額200％的部分。

　　稅率為60％：增值額超過扣除項目金額200％的部分。

　　需要注意的是還有一種免征土地增值稅的情況：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的。

　　什么是超率累進稅率？

　　超率累進稅率指的是以征稅對象數額的相對率為劃分依據，從而按照劃分出的若干級距分別規定相應的差別稅率。

　　土地增值稅的作用有哪些？

　　（１）有利于增強國家調控房地產開發商和房地產交易市場的能力；

　　（２）有利于國家抑制炒買炒賣土地，從而獲取暴利的行為；

　　（３）有利于增加國家財政收入，從而積累資金，然后更好地為經濟建設積累資金。

　　土地增值稅的特點有哪些？

　　（１）計稅依據是轉讓房地產的增值額。

　　（２）征稅面比較廣。

　　（３）實行超率累進稅率，并且分為了四級。

　　（４）實行按次征收。

　　土地增值稅的納稅地點

　　土地增值稅的納稅人應當向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納稅款。

　　應注意：所謂房地產所在地，指的是房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按不同的房地產所在地分別申報納稅。

　　房地產企業在生產經營過程中會出現預交土地增值稅的情況，一般計入“稅金及附加”等科目進行核算，具體的會計分錄是什么？

　　房地產企業預繳土地增值稅的會計分錄

　　1、提取土地增值稅的會計分錄：

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費--土地增值稅

　　2、繳納土地增值稅的會計分錄：

　　借：應交稅費--土地增值稅

　　　　貸：銀行存款等

　　3、收到退回多交的土地增值稅的會計分錄：

　　借：銀行存款

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　土地增值稅是什么？

　　土地增值稅是指國家對于有償轉讓國有土地使用權或者土地上建筑物和其他附屬物等產權的主體所征收的一種稅。土地增值稅包含著兩層含義，第一是國家只對轉讓國有土地的使用權征稅，第二是國家只對有償轉讓國有土地使用權以及其他產權征稅。

　　什么是應交稅費？

　　應交稅費是指企業根據在一定時期內取得的營業收入、實現的利潤等，按照現行稅法規定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。本科目期末貸方余額，反映企業尚未交納的稅費；期末如為借方余額，反映企業多交或尚未抵扣的稅費。

　　稅金及附加是什么？

　　稅金及附加是指企業經營活動應負擔的相關稅費，包括消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加、房產稅、車船稅、城鎮土地使用稅、印花稅。

　　房地產開發企業采取預收款的方式，銷售自行開發的房地產項目時，按規定預繳的土地增值稅，一般計入稅金及附加、應交稅費、銀行存款等科目核算，相關的會計分錄怎么做？

　　房地產預繳土地增值稅會計分錄

　　1、預交土地增值稅時：

　　借：預付賬款——土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　2、結轉至“應交稅費”科目時：

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　　　貸：預付賬款——土地增值稅

　　3、結轉稅金及附加時：

　　借：稅金及附加——土地增值稅

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　收到退回多交的土地增值稅的會計分錄

　　借：銀行存款

　　　　貸：應交稅費--應交土地增值稅

　　土地增值稅是什么？

　　土地增值稅是指單位和個人通過轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物，獲取收入需要向國家繳納的一種稅賦，也就是轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額，作為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。特地增值稅不包括繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　應交稅費是什么？

　　企業必須按照國家規定履行納稅義務，對其經營所得依法繳納的各種稅費，包括：企業依法交納的增值稅、消費稅、企業所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、車船稅等稅費，以及在上繳國家之前，由企業代收代繳的個人所得稅等。

　　企業應通過應交稅費科目，總括反映各種稅費的繳納情況，并按照應交稅費項目進行明細核算。應交稅費貸方登記應交納的各種稅費，借方登記已交納的各種稅費，期末貸方余額反映尚未交納的稅費；期末如為借方余額反映多交或尚未抵扣的稅費。

　　土地增值稅清算的條件或時點是什么？房開企業將開發產品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？

　　根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。而土地增值稅的清算條件如下：

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　4.省稅務機關規定的其他情況。

　　而房開企業將開發產品用于出租取得的租金收入，根據規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。