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　　說起土地的出讓金相信大家都有聽說過，但在會計工作中很少有接觸到，以下是會計網為大家整理的土地出讓金相關介紹，希望能幫到你。

　　土地出讓金是什么？

　　土地出讓金是土地批量出租時一次性收取的費用，包括土地開發費用和使用期內的土地使用費。

　　根據目前的規定，土地出讓金收取標準法律沒有全國統一的標準。通常是由各地依據當地土地價值確定征收標準。

　　政策依據：《國務院關于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知》第二條：土地出讓金用于農業土地開發的比例，由各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府根據不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15%確定。

　　土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？

　　準確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除。

　　根據國家稅務總局《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(2016第18號公告)：

　　第四條 房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅。

　　土地出讓金的會計處理

　　借：開發成本-土地成本

　　貸：銀行存款

　　土地成本包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。

　　土地轉讓計算土地增值稅時，所交的契稅是否允許進入扣除項目？

　　答：根據《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額。

　　又根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　因此，取得土地使用權所交的契稅在土地增值稅清算時可以扣除。

　　相關推薦：一圖讀懂契稅法

　　土地轉讓契稅稅率是多少？

　　根據目前現行的《契稅暫行條例》第三條規定，契稅稅率為3-5%，契稅的適用稅率由各地區在前款規定的幅度內按照的實際情況確定。

　　一般單位和個人轉讓房地產并取得收入的，都應按規定繳納土地增值稅。那么土地增值稅清算允許扣除項目有哪些？

　　土地增值稅清算扣除項目

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》相關規定，土地增值稅清算允許扣除項目有：

　　1、納稅人為取得土地使用權所支付的相關金額；

　　2、開發土地的成本、費用，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；

　　3、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　　4、與轉讓房地產相關的稅金；

　　5、財政部規定的其他扣除項目。

　　土地增值稅清算未銷售部分怎么處理？

　　土地增值稅清算是什么意思？

　　土地增值稅清算是指符合土地增值稅清算條件的納稅人，應按規定計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額及結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅計稅依據：納稅人轉讓房地產取得的增值額。

　　土地增值稅清算時間

　　符合土地增值稅清算條件的納稅人，應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。

　　土地增值稅的特征

　　1、土地增值稅以轉讓房地產的增值額作為計稅依據。

　　2、土地增值稅征稅面比較廣泛，凡是我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅以外，都應按規定繳納土地增值稅。

　　3、土地增值實行按次征收，適用超率累進稅率。

　　土地增值稅以有償轉讓房地產的一切單位或個人作為納稅人，符合條件的前提下進行土地增值稅清算，土地成本該如何分攤？

　　土地增值稅清算土地成本分攤方法

　　1、根據國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發〔2006〕187號）第四條第（五）款：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　2、根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第(五)款：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

　　3、其他地方規定，比如天津，土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，對于同一清算單位不同類型則按建筑面積法。

　　土地增值稅清算是什么意思？

　　土地增值稅清算是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，應當按照相關政策規定計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算扣除項目有哪些？納稅人房地產開發項目全部竣工、已完成銷售，或對未竣工決算房地產開發項目整體轉讓，或直接將土地使用權轉讓的，應當進行土地增值稅清算，對應繳納的土地增值稅稅額如實申報，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

　　土地成本是什么意思？

　　土地成本是指為取得土地開發使用權或開發權而產生的各項費用，包括土地買價或出讓金、土地使用費、土地閑置費、契稅、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出等。

　　根據國家稅收政策相關規定，一般按占地面積法分配土地成本，對于需要結合其他方法分配土地成本的，應商稅機關同意。

　　土地增值稅計稅依據

　　土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅，以納稅人轉讓房地產所取得的增值額作為計稅依據。

　　根據《土地增值稅暫行條例》相關規定，土地增值稅納稅人為有償轉讓房地產的一切單位和個人，包括：

　　1、機關

　　2、團體

　　3、部隊

　　4、企事業單位

　　5、個體工商戶

　　6、外商投資企業

　　7、其他單位和個人。

　　單位轉讓國有土地使用權并取得收入的，應按轉讓取得的收入減去法定扣除項目金額的增值額繳納土地增值稅，那么土地增值稅允許可以扣除的項目是如何規定的？

　　土地增值稅允許扣除的項目

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定，計算增值額的扣除項目：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額；

　　（二）開發土地的成本、費用；

　　（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　　（四）與轉讓房地產有關的稅金；

　　（五）財政部規定的其他扣除項目。

　　土地增值稅如何計算？

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和適用稅率計算。

　　土地增值稅計算公式如下：

　　應納土地增值稅=增值額×適用稅率=（收入-允許扣除項目）×適用稅率。

　　土地增值稅適用四級超額累進稅率：

　　1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率30%。

　　2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，適用稅率40%。

　　3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率50%。

　　4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率60%。

　　注：如果納稅人發生以下情形，則可以免征土地增值稅：

　　1、建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的情形；

　　2、由于國家建設需要依法征收、收回的房地產可享受免征優惠。

　　土地增值稅指轉讓土地所有權時應交的增值稅稅額，其面向的對象一般為土地所有權單位或是個人，對于土地增值稅繳納的業務，應如何寫會計分錄？

　　土地增值稅的會計分錄

　　1、主營房地產業務的企業

　　借：稅金及附加

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　2、兼營房地產業務的企業

　　借：其他業務成本

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　3、按稅法規定預交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　       貸：銀行存款

　　4、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　       貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　稅金及附加與應交稅費的區別是什么?

　　稅金及附加是費用類科目，它主要是核算在營業環節發生的稅額。而應交稅費是負債類科目，是應交而還沒有交的稅額，它不一定是在銷售主營業務環節時發生的，應繳的稅款通過該科目核算。

　　稅金及附加反映了企業經營主要業務應負擔的消費稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、教育費附加等等。應交稅費包括有企業依法交納的增值稅、消費稅、企業所得稅、資源稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加、、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅等稅費以及在上繳國家之前，由企業代收代繳的個人所得稅等等。

　　稅收收入是我國財政收入中最主要的收入來源，其中土地增值稅是稅收收入中較為重要的稅種。對于財務人員而言，應全面掌握土地增值稅的含義、稅率等重要知識點。

　　土地增值稅是什么？

　　土地增值稅指的是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括但不僅限于貨幣收入、實物收入然后減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅，但需要注意的是：不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，土地增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，無增值的不征稅。

　　土地增值稅采取什么樣的稅率？

　　土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　　按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）中的土地增值稅稅率表：

　　稅率為30％：增值額未超過扣除項目金額50％的部分。

　　稅率為40％：增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。

　　稅率為50％：增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分。

　　稅率為60％：增值額超過扣除項目金額200％的部分。

　　土地增值稅的賬務處理

　　（１）營業項目為房地產的企業，應由當期收入負擔土地増值稅：

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　（２）轉讓的國有土地使用權與其地上建筑物及其附著物：

　　借：固定資產清理／在建工程

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　（３）企業轉讓房地產取得的收入（項目全部竣工結算前）：

　　借：應交稅費——應交土地増值稅

　　　　貸：銀行存款等科目

　　（４）收到退回多交的土地增值稅：

　　借：銀行存款等科目

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　（５）補交土地増值稅：

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地増值稅

　　　　貸：銀行存款等科目

　　土地增值稅又名為反房地產暴利稅，是以轉讓收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的稅種，繳納土地增值稅時，適用稅率是多少？

　　土地增值稅的稅率

　　按照土地增值稅稅率表：

　　稅率為30％：增值額未超過扣除項目金額50％的部分。

　　稅率為40％：增值額超過扣除項目金額50％，但是未超過扣除項目金額100％的部分。

　　稅率為50％：增值額超過扣除項目金額100％，但是未超過扣除項目金額200％的部分。

　　稅率為60％：增值額超過扣除項目金額200％的部分。

　　需要注意的是還有一種免征土地增值稅的情況：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20％的。

　　什么是超率累進稅率？

　　超率累進稅率指的是以征稅對象數額的相對率為劃分依據，從而按照劃分出的若干級距分別規定相應的差別稅率。

　　土地增值稅的作用有哪些？

　　（１）有利于增強國家調控房地產開發商和房地產交易市場的能力；

　　（２）有利于國家抑制炒買炒賣土地，從而獲取暴利的行為；

　　（３）有利于增加國家財政收入，從而積累資金，然后更好地為經濟建設積累資金。

　　土地增值稅的特點有哪些？

　　（１）計稅依據是轉讓房地產的增值額。

　　（２）征稅面比較廣。

　　（３）實行超率累進稅率，并且分為了四級。

　　（４）實行按次征收。

　　土地增值稅的納稅地點

　　土地增值稅的納稅人應當向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納稅款。

　　應注意：所謂房地產所在地，指的是房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按不同的房地產所在地分別申報納稅。

　　房地產企業在項目未竣工前預交了土地增值稅，待項目竣工后需要進行土地增值稅清算，多退少補，對于土地增值稅清算，需滿足什么條件？

　　土地增值稅清算需要滿足哪些條件？

　　（一）全部竣工、完成銷售的房地產開發項目；

　　（二）整體轉讓未竣工結算的房地產開發項目；

　　（三）直接轉讓土地使用權的。

　　土地增值稅清算是什么？

　　土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照相關的政策規定，計算并結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　土地增值稅清算的基本原則

　　１、納稅人應當保證清算申報的真實性、準確性和完整性，如實申報應繳納的土地增值稅稅額。

　　２、主管稅務機關應依法征收土地增值稅，及時對納稅人清算申報的收入、增值額、扣除項目金額、增值率等情況進行審核。

　　３、稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

　　納稅人清算土地增值稅時應提供哪些清算資料？

　　納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料如下：

　　(一)土地增值稅清算表及其附表(參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定)。

　　(二)房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

　　(三)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　　(四)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　土地增值稅的會計分錄

　　1、主營房地產業務的企業

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　2、兼營房地產業務的企業

　　借：其他業務成本

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　3、按稅法規定預交土地增值稅

　　借：應交稅費——應交土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　4、收到退回多交的土地增值稅

　　借：銀行存款

　　　　貸：應交稅費——應交土地增值稅

　　土地增值稅是以在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅，預繳土地增值稅時，該如何做賬務處理？

　　預繳土地增值稅的會計分錄

　　借：應交稅費—應交土地增值稅

　　　　貸：銀行存款

　　待開發項目達到完工條件，相應的收入及成本結轉損益時：

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費—應交土地增值稅

　　稅金及附加怎么理解？

　　稅金及附加反映的是企業經營主要業務應負擔的消費稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅，資源稅和教育費附加等。

　　企業按規定計算的與經營活動相關的稅費，

　　借：稅金及附加

　　　　貸：應交稅費等

　　企業收到的返還的消費稅等原記入本科目的各種稅金，應按實際收到的金額，

　　借：銀行存款

　　　　貸：稅金及附加

　　“稅金及附加”科目的期末余額應轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

　　應交稅費和稅金及附加有區別嗎？

　　毋庸置疑，兩者之間一定是有區別的，如下：

　　應交稅費繳納時直接核銷，稅金及附加直接結轉本年利潤。

　　“應交稅費”科目是負債類科目，貸方增加，借方減少；“稅金及附加”科目屬于費用類科目，借方增加，貸方減少。

　　土地增值稅的增值額要怎么計算？

　　增值額指的是納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額之后的余額。如果納稅人轉讓房地產收入減除規定的扣除項目后沒有余額，則不需要繳納土地增值稅。

　　增值額的計算公式為：

　　增值額＝轉讓房地產取得的收入－扣除項目金額

　　但納稅人如果有以下情形之一的，其土地增值稅要按照房地產評估價格計算征收：

　　１、隱瞞、虛報房地產成交價格的；

　　２、提供扣除項目金額不實的；

　　３、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　土地增值稅清算的條件或時點是什么？房開企業將開發產品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？

　　根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。而土地增值稅的清算條件如下：

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　4.省稅務機關規定的其他情況。

　　而房開企業將開發產品用于出租取得的租金收入，根據規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。