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大家可能實際工作中會遇到不少這樣的問題，有些股東投資后，按照出資的比例應該要有一定的分紅，但是公司遇到了點情況，說還沒錢，可不可以先拿酒抵債，協議過后說后期會還，應該怎么做會計分錄？

1、合伙人在投入資金時是50萬元

借：銀行存款 500000

 貸：其他應付款 500000

2、沒錢先拿酒抵押，按照出資比例的30%，應該是55萬

借：其他應收款 550000

 貸：庫存商品 550000

3、發現算錯了賬，退回20000元

借：銀行存款 20000

 貸：其他應收款 20000

4、如果后面不還

借：其他應收款 550000（紅字）

 貸：庫存商品 550000（紅字）

沒有發票的話：

借：發出商品 550000

 貸：庫存商品 550000

5、后期不還，確認結轉成本

借：主營業務成本

 貸：發出商品

小編以上的分錄不是唯一的，每一位會計做的分錄是不一樣的，而且有的細化，有的比較簡單，內賬做賬和外賬也是不一樣的，但是實際工作中，還是要做的自己看得懂才好，畢竟之后查起賬來也沒那么麻煩。除了有關股東分紅外，員工借支工資應該怎么做會計處理呢？這都是會計實際工作中會碰到的事情。

企業如果經營不善，缺少現金，是需要把企業的資產拿出去抵押的，有固定資產還有房產，那么抵押之后的資產需要交稅嗎？如果你不了解這部分內容，就和會計網一起來學習吧。

企業之間抵押房產需不需要交稅？

無論股東是否變更，公司主體不變，公司的債權債務延續，對外還是由公司承擔責任和主張權利。在簽訂股權轉讓前，原股東應將公司的真實狀況告知新股東，并經雙方確認后簽訂股權轉讓協議。變更后債權債務即由新股東在其出資范圍內承擔。如變更后出現尚未告知的公司債務(如對外擔保責任、未在財務賬冊中體現的外欠款等)并造成公司損失的，新股東可追究原股東的違約責任。 原股東還可與新股東以內部協議約定債權債務的承擔方式，但是該協議僅對內有效，不能對抗第三人。

1、房產稅由產權所有人繳納

2、產權屬于全民所有的，由經營管理單位繳納

3、產權出典的，由承典人繳納

4、產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納

5、產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅；

6、產權屬于集體所有制的，由實際使用人納稅

7、外商投資企業和外國企業、外籍個人、海外華僑、港澳臺同胞所擁有的房產不征收房產稅

8、一般來說，抵押的房產產權在抵押期間并沒有轉移產權，仍屬抵押人所有，因此房產稅應該由抵押人繳納，但是抵押合同另有約定的除外。

房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式

1、漸進式抵押貸款　　

這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小，計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。

2、遞減式還款抵押貸款　　

這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少

3、定息抵押貸款　　

這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平

4、重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款　　

這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉移給借貸人

以上就是有關企業之間抵押房產是否需要交稅的知識點，希望能夠幫助到大家。

房產稅具體該怎么計算？征收范圍有哪些？

現在不動產登記費用大家應該都不陌生，大家買房都會遇到這樣的問題，那么不動產的登記費用應該計入哪個會計科目呢？如果對這部分內容不了解，那就和會計網一起來學習吧。

不動產登記費計入哪個會計科目？

如果是辦理公司自用的房屋所有權登記費，計入"管理費用--辦公費/其他)"科目。如果是辦理銷售商品房屋所有權登記費，計入"銷售費用--其他"科目

如果是要抵押權登記，那么應該提交哪些資料？

1、登記申請書

2、申請人的身份證明

3、房屋所有權證書或者房地產權證書

4、抵押合同

5、主債權合同

6、其他必要材料

登記機關應當對申請人的申請進行審查，審查的內容主要包括

1、抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件

2、抵押人提供的房地產權利證明文件與權屬檔案記錄內容是否相符，查對權屬證書的真偽等，并由審核人簽字在案

3、對符合登記條件的應在法定期限內核準登記記入登記簿并頒發他項權利證書

辦理土地證交納的不動產登記費如何做會計分錄？

受讓的土地單獨作為固定資產，則相應的費用合計計入固定資產，如不作為固定資產處理，則計入管理費用或其它

借：固定資產（管理費用）

貸：銀行存款

外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產，應當按照各項固定資產公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。購買固定資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，除按照《企業會計準則第17號--借款費用》應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益

以上就是有關不動產登記費的相關知識點，希望能夠幫助到大家，想了解更多相關的會計知識，請多多關注會計網！

個人以不動產投資入股要繳納哪些稅？

　　公司運營周轉需要，會采取抵押貸款的方式來獲得資金，抵押貸款要怎么做會計分錄呢？對抵押的資產是否需要做特殊的賬務處理？

　　公司抵押貸款的會計分錄做法

　　收到銀行貸款：

　　借：銀行存款

　　借：其他應收款—保證金

　　貸：短期借款(或長期借款)

　　每月還款：

　　借：財務費用 / 短期借款

　　貸：銀行存款

　　計提利息：

　　借：財務費用—利息

　　貸：應付利息

　　支付利息：

　　借：應付利息

　　貸：銀行存款

　　直至貸款還完，即短期借款賬戶清零。

　　公司如果是用固定資產作抵押，固定資產科目是不受影響的，抵押設備可以正常計提折舊。

　　公司分期付款購買固定資產的賬務處理

　　借：固定資產(購買價+分期付款管理費及利息)

　　貸：應付賬款(購買價-首付款)

　　其他應付款——分期付款管理費(利息)

　　庫存現金(銀行存款)

　　企業以房屋做抵押，向銀行借款并簽訂抵押貸款合同。是否需要繳納印花稅？

　　根據《國家稅務局關于對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地字[1988]30號)規定：

　　三、關于對抵押貸款合同的貼花問題

　　借款方以財產作抵押，與貸款方簽訂的抵押借款合同，屬于資金信貸業務，借貸雙方應按“借款合同”計稅貼花。因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按“產權轉移書據”計稅貼花。

　　因此，企業與銀行簽訂的抵押貸款合同，需要按“借款合同”繳納印花稅。如果合同到期企業無力向銀行償還借款，將房屋權屬轉移給銀行的，企業需要與銀行簽訂一份產權轉移書據，并按“產權轉移書據”繳納印花稅。

　　企業在資金鏈發生問題時，一般會選擇與銀行建立合作關系，向銀行貸款。企業以房屋抵押貸款的，具體應如何做賬？

　　房屋抵押貸款怎么做賬？

　　案例：A企業以房屋作為抵押，向銀行借入1年期抵押借款1000000元，借款利率為8%。請問如何做賬務處理?

　　1、借入時：

　　借：銀行存款——人民幣戶 1000000

　　       貸：短期借款——抵押借款 1000000

　　2、到期一次償還本息時：

　　借：短期借款——抵押借款 1000000

　       　財務費用——利息支出 (1000000×8%) 80000

　　       貸：銀行存款一一人民幣戶 1080000

　　短期借款是什么？

　　短期借款：具體指企業按照生產經營的需要，從銀行或其他金融機構借入的償還期在一年以內的各種借款，主要有經營周轉借款、臨時借款、票據貼現借款、結算借款、賣方信貸、預購定金借款等。

　　短期借款主要核算三個內容：

　　1、取得借款的核算；

　　2、借款利息的核算；

　　3、歸還借款的核算。

　　一般短期借款借入期限不長，通常在取得借款日，根據取得的金額入賬。短期借款利息支出，是企業理賬活動中為籌集資金而發生的耗費，應作為財務費用計入當期損益核算。

　　財務費用：企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用，包括企業生產經營期間發生的利息支出（減利息收入）、金融機構手續費，企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。

　　注意這些費用不計入財務費用：

　　在企業籌建期間發生的利息支出，應計入開辦費；為購建或生產滿足資本化條件的資產發生的應予以資本化的借款費用，應在“在建工程”、“制造費用”等科目中核算。

　　不動產抵押是以不動產作為抵押品的一種信用行為，也是一種物權擔保。不動產抵押貸款是一種常見的抵押形式，那么具體指的是什么？

　　一、什么是不動產抵押貸款？

　　1、定義：不動產抵押貸款通常是指以房地產或企業設備抵押品的貸款。

　　2、特征有：從屬性、優先受償性、補充性、特定性、不轉移占有性等等。

　　二、不動產抵押未登記效力如何體現？

　　1、根據我國《物權法》的規定，居民未辦理抵押登記時是不影響抵押合同的成立以及生效的，但會影響抵押權的成立。假如未辦理抵押登記，則不能對該不動產享有優先受償權，且抵押權不成立。

　　2、不動產抵押未登記，不能取得對抗第三人的效果，對方當事人的抵押權是成立的。

　　三、不動產抵押貸款注意事項

　　根據我國《擔保法》和《城市房地產管理辦法》等相關法律法規的規定，我國部分不動產和不動產土地所有權、沒有地上建筑物的集體土地使用權，列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物等不能抵押。

　　四、不動產抵押登記

　　不動產抵押辦理抵押登記具體會出現一下三種情況，第一種，只簽訂抵押合同，不辦理抵押登記的情況，第二種，同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記時但扣留抵押不動產的產權證書，第三種，不辦理抵押登記，同抵押人簽訂抵押合同，并賦予公證文書以強制執行力，但辦理抵押合同公證書。

　　雙方當事人若是以不動產作為抵押，擔保他們之間的債權債務關系，則需訂立不動產抵押合同。那么不動產抵押合同，生效條件都有哪些？

　　不動產抵押合同生效條件

　　《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

　　抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立。根據《物權法》有關規定，“不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權并沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。

　　不動產抵押合同中，抵押登記對合同效力有什么影響？

　　合同法第44條第2款規定“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效時，依照其規定。”擔保法第41條規定“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規定，不動產抵押合同應自辦理抵押物登記之日起生效。但根據合同成立與生效的構成要件及相互關系，抵押登記對不動產抵押合同效力的影響應細化到以下三個方面：

　　1、抵押登記不是不動產抵押合同的成立要件。因為合同是當事人合意的結果，是合同自由原則的體現，只要當事人雙方根據要約和承諾的規則就合同的主要條款達成一致意見，并據擔保法的規定簽訂了書面形式的抵押合同，不動產抵押合同即告成立。而抵押登記是當事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，所以不動產抵押合同是否成立，不受抵押物是否進行登記的影響。

　　2、抵押登記不是不動產抵押合同的有效要件。合同是否有效，體現了國家對意思自治的合理干預。合同法第五十二條規定了合同無效的五種情形，“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或若第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”而法律、行政法規對抵押登記的規定，不屬于強制性規范，因此不能絕對地以抵押物是否進行登記來認定不動產抵押合同是否有效。

　　不動產抵押如何理解？

　　不動產抵押是債務人以不動產作為抵押。但法律禁止流通或禁止強制執行的財產不得作為抵押物。

　　抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產的債務人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產稱為抵押物;債權人則為抵押權人。

　　這里指的第三人通常是保證人，抵押物不一定由債務人提供，保證人也可以通過抵押的形式為債務人提供保證。

　　不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日設立;當事人以不動產設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立，但未經登記不得對抗善意第三人。

　　當企業有確鑿證據證明房產用途轉變時，就會把其他資產轉換成投資性房地產，那么自用房產轉換成投資性房地產怎么做賬務處理？

　　自用房地產轉投資性房地產的會計分錄

　　借：投資性房地產（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產減值準備/無形資產減值準備

　　       貸：固定資產/無形資產（原值）

　　              投資性房地產累計折舊(投資性房地產累計攤銷)

　　              投資性房地產減值準備

　　公允價值模式下，自用房地產轉換為投資性房地產賬務處理是

　　借：投資性房地產—成本（公允價值）

　　       累計折舊(累計攤銷)

　　　　固定資產減值準備/無形資產減值準備

　　       公允價值變動損益（借差）

　　       貸：固定資產/無形資產（原值）

　　              資本公積—其他資本公積（貸差）

　　什么是固定資產？

　　固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。固定資產是企業的勞動手段，也是企業賴以生產經營的主要資產。

　　固定資產一般被分為生產用固定資產、非生產用固定資產、出租固定資產、未使用固定資產、不需用固定資產、融資租賃固定資產、接受捐贈固定資產等。

　　什么是資本公積？

　　資本公積是指企業在經營過程中由于接受捐贈、股本溢價以及法定財產重估增值等原因所形成的公積金。資本公積是與企業收益無關而與資本相關的貸項。資本公積是指投資者或者他人投入到企業、所有權歸屬于投資者、并且投入金額上超過法定資本部分的資本。

　　企業為賺取租金或令擁有的房地產增值，會將暫時閑置的自用性房地產轉換為投資性房地產。對于該情況，應如何做會計分錄？

　　自用性房地產轉投資性房地產的賬務處理

　　一、在一般成本模式下，自用房地產轉換為投資性房地產的會計分錄：

　　借：投資性房地產（原值）

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產減值準備/無形資產減值準備

　　       貸：固定資產/無形資產(原值)

　              　投資性房地產累計折舊/投資性房地產累計攤銷

　　二、在公允價值的計算模式下，自用房地產轉換為投資性房地產的會計處理如下：

　　借：投資性房地產—成本(公允價值)

　　       累計折舊/累計攤銷

　　       固定資產減值準備/無形資產減值準備

　　       公允價值變動損益(借差)

　　       貸：固定資產/無形資產(原值)

　　              資本公積—其他資本公積(貸差)

　　投資性房地產是什么？

　　是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。

　　不屬于投資性房地產的范圍

　　(1)自用房地產；為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房、辦公樓、經營用土地等。企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。

　　(2)作為存貨的房地產；房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

　　企業遇到運營困難、資金周轉困難的情況時，會通過抵押貸款的方式來籌集資金。那么公司抵押貸款時的會計分錄該怎么做？

　　公司抵押貸款的會計分錄

　　1、收到銀行貸款：

　　借：銀行存款

　　　　其他應收款——保證金

　　　　貸：短期借款/長期借款

　　2、每月還款：

　　借：財務費用/短期借款

　　　　貸：銀行存款

　　3、計提利息：

　　借：財務費用——利息

　　　　貸：應付利息

　　4、支付利息：

　　借：應付利息

　　　　貸：銀行存款

　　利息是什么？

　　利息是貨幣在一定時期內的使用費，指貨幣持有者（債權人）因貸出貨幣或貨幣資本而從借款人（手中獲得的報酬。包括存款利息、貸款利息和各種債券發生的利息。在資本主義制度下，利息的源泉是雇傭工人所創造的剩余價值。利息的實質是剩余價值的一種特殊的轉化形式，是利潤的一部分。

　　財務費用是什么？

　　財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用。財務費用具體內容有：

　　1、利息支出，指企業短期借款利息、長期借款利息、應付票據利息、票據貼現利息、應付債券利息、長期應付引進國外設備款利息等利息支出減去銀行存款等的利息收入后的凈額。

　　2、匯兌損失，指企業因向銀行結售或購入外匯而產生的銀行買入、賣出價與記賬所采用的匯率之間的差額，以及月度終了，各種外幣賬戶的外幣期末余額按照期末規定匯率折合的記賬人民幣金額與原賬面人民幣金額之間的差額等。

　　3、相關的手續費，指發行債券所需支付的手續費（需資本化的手續費除外）、開出匯票的銀行手續費、調劑外匯手續費等，但不包括發行股票所支付的手續費等。

　　4、其他財務費用，如融資租入固定資產發生的融資租賃費用等。

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。當企業將自用的房地產轉為投資性房地產時，相應的賬務處理怎么做？

　　自用房地產轉為投資性房地產的會計分錄

　　成本模式下，

　　借：投資性房地產

　　　　累計折舊/累計攤銷

　　　　固定資產減值準備/無形資產減值準備

　　　　貸：固定資產/無形資產

　　　　　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　　　　　投資性房地產減值準備

　　公允價值模式下，

　　借：投資性房地產——成本(轉換日的公允價值)

　　　　累計折舊/累計攤銷

　　　　固定資產減值準備/無形資產減值準備

　　　　公允價值變動損益(倒擠，借差)

　　　　貸：固定資產/無形資產

　　　　　　其他綜合收益(倒擠，貸差)

　　處置時，將其他綜合收益、公允價值變動損益轉入其他業務成本

　　什么是投資性房地產？

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產的項目：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。

　　其他綜合收益是什么？

　　其他綜合收益是指企業根據其他會計準則規定未在當期損益中確認的各項利得和損失。

　　公允價值變動損益是什么？

　　公允價值變動損益是指企業以各種資產，如投資性房地產、債務重組、非貨幣交換、交易性金融資產等公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失。即公允價值與賬面價值之間的差額。該項目反映了資產在持有期間因公允價值變動而產生的損益。

　　對于房屋貸款業務，會計人員一般會將這筆貸款計入短期借款科目、銀行存款科目進行核算，償還利息時，計入財務費用科目核算，相應的會計分錄是什么？

　　房屋抵押貸款如何寫會計分錄？

　　案例：A企業以房屋作為抵押，向銀行借入1年期抵押借款1000000元，借款利率為8%。請問如何做會計分錄?

　　1、借入時：

　　借：銀行存款——人民幣戶1000000

　　　　貸：短期借款——抵押借款1000000

　　2、到期一次償還本息時：

　　借：短期借款——抵押借款1000000

　　　　財務費用——利息支出(1000000×8%)80000

　　　　貸：銀行存款一一人民幣戶1080000

　　財務費用如何理解？

　　財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的籌資費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損益以及相關的手續費、商業匯票貼現發生的貼現利息、企業發生或收到的現金折扣等。

　　利息支出，指企業短期借款利息、長期借款利息、應付票據利息、票據貼現利息、應付債券利息、長期應付引進國外設備款利息等利息支出(除資本化的利息外)減去銀行存款等的利息收入后的凈額。

　　匯兌損失，指企業因向銀行結售或購入外匯而產生的銀行買入、賣出價與記賬所采用的匯率之間的差額，以及月度(季度、年度)終了，各種外幣賬戶的外幣期末余額按照期末規定匯率折合的記賬人民幣金額與原賬面人民幣金額之間的差額等。

　　相關的手續費，指發行債券所需支付的手續費(需資本化的手續費除外)、開出匯票的銀行手續費、調劑外匯手續費等，但不包括發行股票所支付的手續費等。

　　銀行存款如何理解？

　　銀行存款是企業存入銀行或其他金融機構的貨幣資金。企業根據業務需要，在其所在地銀行開設賬戶，運用所開設的賬戶，進行存款、取款以及各種收支轉賬業務的結算。

　　根據我國現金管理制度的規定，每一企業都必須在中國人民銀行或專業銀行開立存款戶，辦理存款、取款和轉賬結算，企業的貨幣資金，除了在規定限額以內，可以保存少量的現金外，都必須存入銀行。

　　企業的銀行存款主要包括：結算戶存款、信用證存款、外埠存款等。銀行存款的收支業務由出納員負責辦理。每筆銀行存款收入和支出業務，都須根據經過審核無誤的原始憑證編制記賬憑證。

　　一般來說，如果需要經營公司，為投資項目而進行貸款是在所難免的。如果是向銀行申請貸款，則需要提供一定價值的抵押物。抵押物一般為汽車、房子，那么汽車抵押貸款的賬務處理怎么做？

　　汽車抵押貸款會計分錄

　　資產抵押，資產的所有權并沒有改變，所以單獨就資產抵押而言，是不需要做會計分錄處理的，只需要備查登記就可以了。貸款會計分錄如下：

　　借入時，會計分錄如下；

　　借：銀行存款

　　      貸：短期借款－抵押借款

　　到期一次償還本息時，會計分錄如下：

　　借：短期借款－抵押借款

　       　財務費用－利息支出

　　       貸：銀行存款

　　財務費用會計核算

　　財務費用屬于損益類科目中的費用類科目，財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用。一般的費用類科目，借方記費用的增加，貸方記費用轉利潤數。減少費用一般是沖減費用，比如銀行利息，以紅數記財務費用的借方。支付了籌集資金中借款的利息費用（財務費用）是財務費用的增加，應該計借方。

      短期借款的會計核算

　　短期借款是指企業從銀行或其他金融機構借入的、期限在一年以下（含一年）的各種借款。

　　為了核算企業的短期借款，應設置“短期借款”科目，該科目的貸方登記取得借款的本金數額，借方登記償還借款的本金數額，余額存貸方，表示尚未償還的借款本金數額。本科目按借款種類、貸款人和幣種進行明細核算。

       資產抵押是指債務人以不轉移對法定財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。若是用固定資產進行抵押，應如何做會計分錄？

　　固定資產抵押的會計分錄

　　收到借款：

　　借：銀行存款

　　       貸：短期借款/長期借款

　　固定資產轉入清理：

　　借：固定資產清理

　　       累計折舊

　　       貸：固定資產

　　抵賬發生的相關稅費：

　　借：固定資產清理

　　       貸：應交稅費——應交增值稅等

　　抵賬：

　　借：應付賬款

　　       貸：固定資產清理

　　結轉固定資產凈損益：

　　借：營業外支出——處置非流動資產損失

　　       貸：固定資產清理

　　什么是固定資產清理？

　　固定資產清理是指因為磨損、遭受非常災害和意外事故從而喪失生產能力，或是因為陳舊過時，須淘汰更新的固定資產，所辦理的鑒定、報廢、核銷資產、處理殘值等項工作的總稱。

　　“固定資產清理”是資產類賬戶，主要是用來核算企業因出售、報廢和毀損等原因轉入清理的固定資產凈值以及在清理過程中所發生的清理費用和清理收入。借方登記固定資產轉入清理的凈值和清理過程中發生的費用，貸方登記收回出售固定資產的價款、殘料價值和變價收入，其借方余額表示清理后的凈損失，貸方余額表示清理后的凈收益，清理完畢后應將其借方或貸方余額轉入“營業外收入”或“營業外支出”賬戶。

　　“投資性房地產”屬于資產類會計科目。是新會計準則中新增加的一個會計科目， 它核算投資性房地產的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產。

　　房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企業只能取得土地使用權，不能夠取得土地的所有權。因此，房地產中的土地是指土地使用權。

　　投資性房地產是什么？

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。新會計準則主要規范三類投資性房地產：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物。

　　投資性房地產主要有哪些特征？

　　1、投資性房地產是一種經營性活動。

　　投資性房地產的主要形式是出租建筑物、土地使用權等，在實質上是屬于一種資產讓渡的行為。投資性房地產的第二種形式是持有并準備轉讓出售的土地使用權。

　　2、投資性房地產在用途、狀態、目的，等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。

　　企業持有的投資性房地產除了可以用于自身管理之外，還可以用于銷售之外的活動，凡事符合投資性房地產的確認條件的建筑物以及土地使用權都應該作為投資性房地產進行核算。

　　3、投資性房地產有兩種后續計量模式。

　　企業對于投資性房地產的后續計量通常采用的是成本模式，只有滿足特定條件時，在有確定的條件證明投資性房地產的公允價值能夠可靠計量時才能夠采用公允價值的模式進行后續計量。同一種企業只能采用一種模式對投資性房地產進行后續計量，不可以他是采用兩種不同的模式。

　　FRM考試中，MBS的相關內容是金融市場與產品這一科目的重要考點，MBS是最早的資產證券化品種，下面會計網將介紹資產證券化的廣義含義以及分類、特點等內容。

　　廣義的資產證券化是指某一資產或資產組合采取證券資產這一價值形態的資產運營方式，它包括以下四類：

　　1、實體資產證券化：即實體資產向證券資產的轉換，是以實物資產和無形資產為基礎發行證券并上市的過程。

　　2、信貸資產證券化：就是將一組流動性較差信貸資產，如銀行的貸款、企業的應收賬款，經過重組形成資產池，使這組資產所產生的現金流收益比較穩定并且預計今后仍將穩定，再配以相應的信用擔保，在此基礎上把這組資產所產生的未來現金流的收益權轉變為可以在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券進行發行的過程。

　　3、證券資產證券化：即證券資產的再證券化過程，就是將證券或證券組合作為基礎資產，再以其產生的現金流或與現金流相關的變量為基礎發行證券。

　　4、現金資產證券化：是指現金的持有者通過投資將現金轉化成證券的過程。

　　狹義的資產證券化是指信貸資產證券化。按照被證券化資產種類的不同，信貸資產證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS）和資產支持的證券化（Asset-Backed Securitization,ABS）。

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　　資產證券化分類是什么

　　⒈根據基礎資產分類。根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。

　　⒉根據資產證券化的地域分類。根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。

　　國內融資方通過在國外的特殊目的機構（Special Purpose Vehicles，SPV）或結構化投資機構（Structured Investment Vehicles，SIVs）在國際市場上以資產證券化的方式向國外投資者融資稱為離岸資產證券化；融資方通過境內SPV在境內市場融資則稱為境內資產證券化。

　　⒊根據證券化產品的屬性分類。根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。

　　值得注意的是，盡管資產證券化的歷史不長，但相關證券化產品的種類層出不窮，名稱也千變萬化。最早的證券化產品以商業銀行房地產按揭貸款為支持，故稱為按揭支持證券（MBS）；隨著可供證券化操作的基礎產品越來越多，出現了資產支持證券（ABS）的稱謂；再后來，由于混合型證券（具有股權和債權性質）越來越多，干脆用CDOs（Collateralized Debt Obligations)概念代指證券化產品，并細分為CLOs、CMOs、CBOs等產品。最近幾年，還采用金融工程方法，利用信用衍生產品構造出合成CDOs。

　　資產證券化的特點有哪些

　　1、利用金融資產證券化可提高金融機構資本充足率。

　　2、增加資產流動性，改善銀行資產與負債結構失衡。

　　3．利用金融資產證券化來降低銀行固定利率資產的利率風險。

　　4．銀行可利用金融資產證券化來降低籌資成本。

　　5．銀行利用金融資產證券化可使貸款人資金成本下降。

　　6．金融資產證券化的產品收益良好且穩定。

　　抵押貸款相關會計分錄主要涉及發放貸款的處理和抵押貸款收回的處理兩種情形，具體如下：

發放貸款的處理

　　會計部門收到信貸部門轉來的有關單證，經審查無誤后，根據有關規定及借款人的要求辦理轉賬。貸款發放時，銀行應編制會計分錄如下：

　　借：抵押貸款——借款人貸款戶

　　　　貸：吸收存款——借款人存款戶

抵押貸款收回的處理

　　抵押貸款到期時，借款人應主動提交還款憑證，連同銀行出具的抵押品代保管收據，辦理還款手續。銀行應編制會計分錄如下所示：

　　借：吸收存款——借款人存款戶

　　　　貸：抵押貸款——借款人貸款戶

　　　　　　利息收入——抵押貸款利息收入戶

抵押貸款解釋

　　抵押貸款是銀行要求借款人以一定財產作為抵押而發放的一種貸款。借款人到期不能歸還貸款本息時，銀行有權依法處置貸款抵押物，并從所得價款收入中優先收回貸款本息，或以該抵押物折價充抵貸款本息。

抵押貸款適用對象

　　抵押貸款適用于經工商行政管理部門登記并具有法人資格的全民、集體所有制企事業單位以及我國境內的中外合資經營企業，個體工商戶及個人也可以申請抵押貸款。

抵押貸款時間和方式

　　在抵押貸款中，流動資金貸款最長不超過1年，固定資金貸款一般為1～3年，最長不超過5年。抵押貸款一般采取逐筆核貸的貸款核算方式。

抵押貸款抵押物選擇

　　商業銀行選擇的抵押物必須是合法取得的，并且可以流通、易于變現和處分。抵押物的使用期必須長于借款期，貸款到期后，抵押物的變現價值應大于借款本息。

課程背景

　　課程帶領學員全面了解國內外地產及金融行業的發展現在與運行機制，揭示房地產與金融行業的內在聯系，從中探索房產企業各類融資渠道存在的問題及原因，基于風險管理，了解我國房地產企業融資的潛在風險與應對，以及其他國家與地區房地產投融資模式比較與借鑒，拓寬房地產產業直接融資渠道的思路與方法。

　　由于政策與市場的雙重影響，房地產行業的產業環境日趨復雜與嚴酷，為了在市場中立于不敗之地，投融資模式的創新被廣大房地產企業提上了議事日程。房地產是與金融關系密切、甚至于融為一體的重要領域，本課程將通過對兩者內在聯系的深入剖析，闡述房地產投融資的運行機制與現狀。

課程收益

　　了解我國房地產投融資現狀與金融創新的趨勢

　　熟知房地產行業有效的投融資渠道

　　分析我國房地產企業融資存在的問題及原因

　　房地產業融資的潛在風險與應對

　　其他國家與地區投融資模式比較與借鑒

課程對象

　　房地產公司董事、總經理、高層管理者

　　房地產公司投資總監、投資經理

　　房地產企業財務總監、財務經理等

　　房地產企業戰略發展總監、戰略發展經理等

課程大綱

（課程案例以實際上課呈現為準）想了解最新詳細課程大綱及資料，點擊網頁左側的在線咨詢圖標，與在線老師交流咨詢領取。

　　2023年中級經濟師考試已經結束，這里小編已經開始整理2024年中級經濟師考試財政稅收相關易錯題了，希望對大家備考有所幫助！

　　【單選】某公司與另一公司簽訂租賃合同，出租一套房產，租賃期為1年，合同約定第1個月為免租期，租金共為15萬元，房產原值210萬元。則該公司當年應繳納房產稅()萬元。(該省規定按房產原值扣除30%后的余值計征房產稅)

　　A.1.8

　　B.1.764

　　C.1.947

　　D.3.564

登錄后查看答案答案：C　　【解析】本題考查房產稅。房產出租的，以租金收入計算房產稅，稅率為12%;免租期間，以房產計稅余值計算房產稅，稅率為1.2%。本年第一個月為免租期，無租金收入，應該按房屋計稅余值繳納房產稅，應納房產稅=210×(1-30%)×1.2%÷12=0.147(萬元)。第2～12月有租金收入，按租金收入繳納房產稅，應納房產稅=15×12%=1.8(萬元)。所以該公司全年應納房產稅=1.8+0.147=1.947(萬元)。

　　【單選】某人民團體2022年初擁有A、B兩棟自用寫字樓，A棟占地3500平方米，B棟占地1000平方米。于1月1日將B棟出租給某企業用于辦公，租期為1年。當地城鎮土地使用稅的單位稅額為每平方米15元，該人民團體2022年應繳納城鎮土地使用稅()元。

　　A.15000

　　B.67500

　　C.52500

　　D.0

登錄后查看答案答案：A　　【解析】本題考查城鎮土地使用稅。國家機關、人民團體、軍隊自用的土地免征城鎮土地使用稅，但出租的B棟寫字樓占地應繳納城鎮土地使用稅，應繳納城鎮土地使用稅=1000×15=15000(元)。故此題正確答案為A。

　　【單選】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中不屬于土地增值稅納稅人的是()。

　　A.以房抵債的某工業企業

　　B.向銀行借款而抵押房屋(在抵押期間的)的外國企業

　　C.有償轉讓住房的某個人

　　D.有償轉讓國有土地使用權的某事業單位

登錄后查看答案答案：B　　【解析】本題考查土地增值稅的納稅人。土地增值稅的納稅人為“轉讓”國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的“單位和個人”。選項B，房地產在抵押期間并沒有發生權屬的變更，房地產的抵押不屬于土地增值稅的征稅范圍，所以為借款抵押房屋的外國企業不是土地增值稅的納稅人。故此題正確答案為B