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　　企業作為不動產承租方，將承租的不動產租賃給第三方即為“轉租”。不動產轉租行為要繳納房產稅嗎？

　　答：對于轉租行為是否征收房產稅，稅務總局對此未做出規定。

　　根據《房產稅暫行條例》第二條規定：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人。

　　也就是說，房產稅的實際承擔人應當為產權人，而轉租人對于轉租房產不具有所有權，僅有使用權，轉租行為是無需繳納房產稅的。

　　但需要注意的是，在一些地方有規定，對承租人轉租的房產，由轉租人按其所得租金收人扣除轉租房產所支付的租金后的余額計算繳納房產稅。因此不動產轉租行為具體是否需要繳納房產稅，建議承租方咨詢當地主管稅務機關，以避免不必要的稅收風險。

　　不動產轉租行為涉及的稅：

　　增值稅

　　一般納稅人轉租行為適用簡易計稅方法的，按照5%的征收率計算應納稅額;適用一般計稅的應按照9%稅率計算應納稅額。

　　小規模納稅人企業和個體工商戶轉租(不含住房)按照5%的征收率計算應納稅額。

　　企業所得稅

　　企業轉租取得的收入屬于租金收入，需要計算繳納企業所得稅。

　　印花稅

　　企業出租房屋簽訂的租賃合同屬于財產租賃合同，需按規定繳納印花稅，按租賃金額千分之一貼花，稅額不足1元的按1元貼花。

　　最近，會計網在后臺收到了一位粉絲的提問，稱新的房屋因質量問題延期交房，開發商給予了相應的賠償金，問是否需要代繳個稅，對此會計網就跟大家進行解答。

　　問：開發商因延期交房給業主的賠償金和因房屋質量問題給客戶的賠償金，是否需要代扣代繳個人所得稅?

　　答：《個人所得稅法》第二條規定，下列各項個人所得，應納個人所得稅：工資、薪金所得;個體工商戶的生產、經營所得;對企事業單位的承包經營、承租經營所得;勞務報酬所得;稿酬所得;特許權使用費所得;利息、股息、紅利所得;財產租賃所得;財產轉讓所得;偶然所得;經國務院財政部門確定征稅的其他所得。

　　《國家稅務總局關于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復》(國稅函[2006]865號)規定，商品房買賣過程中，有的房地產公司因未協調好與按揭銀行的合作關系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續，從而無法繳納后續房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續履行，房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據個人所得稅法的有關規定，購房個人因上述原因從房地產公司取得的違約金收入，應按照“其它所得”應稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產公司代扣代繳。

　　根據上述規定，個人在購房時由于房地產開發公司延期交房或因房屋質量問題而從房產公司取得的違約金或賠償金，不屬于《個人所得稅法》及國稅函[2006]865號文件規定應納個人所得稅的情形，因此房地產開發企業不需要代扣代繳個人所得稅。

政府補助的會計處理方法有兩種，分別是總額法和凈額法。總額法是指，在確認政府補助時將政府補助全額確認為收益，而不是作為相關資產賬面價值或者費用的扣減;凈額法則是將政府補助作為相關資產賬面價值或所補償費用的扣減。

一、政府補助的會計處理辦法

政府補助有兩種會計處理方法：總額法和凈額法。

1. 企業應當根據經濟業務的實質，判斷某一類政府補助業務應當采用總額法還是凈額法，通常情況下，對同類或類似政府補助業務只能選用一種方法(并非企業只采用一種方法核算所有政府補助)，同時，企業對該業務應當一貫地運用該方法，不得隨意變更

2. 與企業日常活動相關的政府補助，應當按照經濟業務實質，計入其他收益或沖減相關成本費用。

3. 與企業日常活動無關的政府補助，計入營業外收入或沖減相關損失。

二、政府補助的特征

1.政府補助是來源于政府的經濟資源

2.政府補助是無償的

政府若以企業所有者身份向企業投入資本，享有相應的所有者權益，政府與企業之間是投資者與被投資者的關系，屬于互惠交易，不適用政府補助準則。

企業從政府取得的經濟資源，如果與企業銷售商品或提供服務等活動密切相關，且來源于政府的經濟資源是企業商品或服務的對價或對價的組成部分，應當按照《企業會計準則第14號——收入》的規定進行會計處理，不適用政府補助準則。

備考資料ue_arc_bkzl
請在下面紅色框內輸入分類名稱arc_bkzl_name中級會計師

三、政府補助的分類

1.與資產相關的政府補助：是指企業取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產的政府補助。

2.與收益相關的政府補助：是指除與資產相關的政府補助之外的政府補助。

　　在房屋租賃交易活動中，出租方為保證自己的合法權益，一般會向承租方收取相應的押金。今天會計網給大家整理了押金賬務處理的內容，來一起了解吧。

　　租房押金會計分錄

　　對租房押金進行賬務處理時，應將押金計入“其他應付款”科目。具體賬務處理如下：

　　1、收到押金時：

　　借：銀行存款

　　       貸：其他應付款

　　2、退還押金時：

　　借：其他應付款

　　      貸：銀行存款

　　其他應付款：具體是指與企業的主營業務沒有直接關系的應付、暫收其他單位或個人的款項。比如應付租入固定資產和包裝物的租金，存入保證金、應付、暫收所屬單位、個人的款項、管轄區內業主和物業管戶裝修存入保證金，;應付職工統籌退休金等。

　　無法收回的押金會計分錄

　　1、已計提壞賬準備的情況下，要把提取的壞賬準備沖銷：

　　借：壞賬準備

　　       貸：其他應收款——押金

　　2、沒有計提壞賬準備的情況下，直接計入費用核算：

　　借：管理費用——壞賬損失

　　       貸：其他應收款——押金

　　支付租金的會計分錄

　　預付全年租金時：

　　借：預付賬款——租金

　　       貸：銀行存款或庫存現金

　　按月攤銷時：

　　借：管理費用或制造費用

　　       貸：預付賬款——租金

　　僅支付當月租金：

　　借：管理費用或制造費用——租金

　　       貸：銀行存款或庫存現金

　　租房押金是房主為保障自身權益向租戶收取的費用，關于租房押金有收到押金、支付押金、退回押金等業務，一般通過其他應付款科目和其他應收款科目核算，相關的賬務處理如何做？

　　租房押金的賬務處理

　　1、當企業收到押金時

　　借：銀行存款（庫存現金）

　　　　貸：其他應付款

　　2、當企業退還押金時

　　借：其他應付款

　　　　貸：銀行存款（庫存現金）

　　3、如果押金無法退回時

　　借：其他應付款

　　　　貸：營業外收入

　　4、當支付押金時

　　借：其他應收款——押金

　　　　貸：銀行存款（庫存現金）

　　5、當企業收到退還押金時

　　借：銀行存款（庫存現金）

　　　　貸：其他應收款——押金

　　6、如果遇到押金無法退回的情況

　　借：營業外支出

　　　　貸：其他應收款——押金

　　其他應付款是什么？

　　其他應付款是指應付、暫收其他單位或個人的款項，如應付經營租入固定資產租金、應付租入包裝物租金、存入保證金等。其他應付款核算的范圍包括：存入保證金；應付、暫收所屬單位、個人的款項；經營租入固定資產和包裝物的租金；其他應付、暫收款項。

　　其他應收款是什么？

　　其他應收款是指企業除應收票據、應收賬款、預付賬款、應收股利和應收利息以外的其他各種應收及暫付款項。其主要內容包括應收的各種賠款、罰款，如因企業財產等遭受意外損失而向有關保險公司收取的賠款等；應收的出租包裝物租金；應向職工收取的各種墊付款項；存出保證金，如租入包裝物支付的押金；其他各種應收、暫付款項。

　　租房補貼是國家解決職工住房問題而發放的一項補貼資助費用，當企業將國家撥入的住房補貼向員工發放時，應怎么做賬務處理？

　　租房補貼怎么做賬？

　　一、各單位收到撥入的住房補貼時，做以下會計分錄：

　　借：銀行存款

　       　貸：撥入經費/財政補助收入

　　二、各單位發放在職人員住房補貼時，做以下會計分錄：

　　借：經費支出/事業支出——補助工資(住房補貼)

　　       貸：銀行存款

　　三、各單位發放離退休人員住房補貼時，做以下會計分錄：

　　借：經費支出/事業支出——社會保障費(住房補貼)

　　       貸：銀行存款

　　住房補貼要繳納個稅嗎？

　　根據《財政部、國家稅務總局關于住房公積金醫療保險金養老保險金征收個人所得稅問題的通知》(財稅字[1997]144號)規定，企業以現金形式發給個人的住房補貼、醫療補助費，應全額計入領取人的當期工資、薪金收入計征個人所得稅。但對外籍個人以實報實銷形式取得的住房補貼，仍按照《財政部、國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》(財稅字[1994]20號)的法規，暫免征收個人所得稅。

　　其中財稅字[1994]20號文件明確規定，下列所得，暫免征收個人所得稅：(一)外籍個人以非現金形式或實報實銷形式取得的住房補貼、伙食補貼、搬遷費、洗衣費。

　　因此，對于企業發放給個人的住房補貼，應計入個人工資薪金所得，計算繳納個稅；對于外籍個人以非現金形式或實報實銷形式取得的住房補貼，可免征個稅。

　　房產稅的征稅對象是房屋，其計稅依據為房屋的計稅余值，核算時可以計入“稅金及附加”等會計科目。那么企業繳納房產稅時應如何做賬務處理？

　　房產稅的會計分錄

　　1、確認應交的房產稅時：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應交稅費——應交房產稅

　　2、實際繳納時：

　　借：應交稅費——應交房產稅

　　       貸：銀行存款

　　什么是房產稅？

　　是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

　　房產稅的計算

　　根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：

　　(一)按房產原值一次減除10%～30%后的余值計算。

　　其計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×(1－10%至30%)×1．2%

　　(二)按租金收入計算，

　　其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)

　　以上房產稅的計算方法是按年計征的，分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2；按季繳納，則以年應納稅額除以4；按月繳納，則以年應納稅額除以12。

       對于工業用的自用地下建筑物，以房屋原價的50%作為應稅房產原值。對于與地上房屋相連的地下建筑物，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　什么是稅金及附加？

　　是指企業經營活動應負擔的相關稅費。包括企業經營活動所需繳納的消費稅、城市維護建設稅、教育費附加、資源稅、房產稅、城鎮土地使用稅、車船稅、印花稅等。

　　當企業自有房產閑置時，會選擇將其出租出去，以獲得一定的收益，出租時可以通過投資性房地產科目核算，會計人員應如何進行相關的賬務處理？

　　出租房屋的會計分錄

　　出租時：

　　借：投資性房地產

　　　　累計折舊

　　　　貸：固定資產

　　借：其他應收款

　　　　貸：其他業務收入

　　收到房租時：

　　借：銀行存款/庫存現金

　　　　貸：其他應收款

　　什么是投資性房地產？

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。屬于投資性房地產的項目：

　　1、已出租的土地使用權；

　　2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權；

　　3、已出租的建筑物。

　　其他應收款是什么？

　　其他應收款是指企業除買入返售金融資產、應收票據、應收賬款、預付賬款、應收股利、應收利息、應收代位追償款、應收分保賬款、應收分保合同準備金、長期應收款等以外的其他各種應收及暫付款項。

　　其主要內容包括應收的各種賠款、罰款，如因企業財產等遭受意外損失而向有關保險公司收取的賠款等；應收的出租包裝物租金；應向職工收取的各種墊付款項，如為職工墊付的水電費、應由職工負擔的醫藥費；備用金；存出保證金；預付賬款轉入；其他各種應收、暫付款項。

　　累計折舊是什么？

　　累計折舊是指固定資產在使用過程中，應在該資產受益期間內所攤銷的金額。累計折舊賬戶屬于資產類的備抵調整賬戶，它與一般資產賬戶的結構剛好相反，累計折舊是貸方登記增加，借方登記減少，余額在貸方表示累計計提折舊的總金額。

　　企業為獲得職工提供的服務，通常會給予職工各種形式的報酬或補償。企業給員工租房子，則是企業為職工提供的職工福利。企業給員工租房時，應如何進行賬務處理？

　　企業租房給員工怎么做賬？

　　對于職工福利費，根據職工所在部門的不同，可以計入管理費用、銷售費用和制造費用等明細科目，并通過應付職工薪酬—職工福利費科目歸集。具體會計分錄如下：

　　計提時，按實際發生額計入受益對象：

　　借：管理費用

　　       生產成本

　　       制造費用

　　       銷售費用等

　　       貸：應付職薪酬—福利費

　　實際支付時：

　　借：應付職工薪酬—福利費

　       　貸：銀行存款等

　　應付職工薪酬是指企業為獲得職工提供的服務或解除勞動關系而給予的各種形式的報酬或補償。職工薪酬包括短期薪酬、離職后福利、辭退福利和其他長期職工福利。企業提供給職工配偶、子女、受贍養人、已故員工遺屬及其他受益人等的福利，也屬于職工薪酬。

　　單位給員工報銷租房租金的會計分錄

　　單位給員工報銷租金可以計入“管理費用—福利費或者租金”會計科目核算，會計分錄具體如下：

　　借：管理費用—租金(或福利費)

　       　貸：其他應付款—員工姓名

　　企業員工來報銷房租費時，做如下會計分錄：

　　借：其他應付款—員工姓名

　　       貸：銀行存款等

　　房產稅是一種國家對在城市、建制鎮、工礦區等征收的由產權所有人繳納的稅，一般設置稅金及附加科目核算，對于應交房產稅，應如何做賬務處理？

　　應交房產稅的會計分錄

　　１、計提時：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應交稅費——應交房產稅

　　２、繳納時：

　　借：應交稅費——應交房產稅

　       　貸：銀行存款

　　什么是稅金及附加？

　　稅金及附加反映的是企業經營主要業務應負擔的消費稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅，資源稅和教育費附加等。

　　企業按規定計算的與經營活動相關的稅費：

　　借：稅金及附加

　　       貸：應交稅費等

　　企業收到的返還的消費稅等原記入本科目的各種稅金，應按實際收到的金額：

　　借：銀行存款

　　       貸：稅金及附加

　　“稅金及附加”科目的期末余額應轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

　　應交稅費和稅金及附加的區別是什么？

　　應交稅費繳納時直接核銷，稅金及附加直接結轉本年利潤。

　　應交稅費是負債類科目，貸方增加，借方減少；稅金及附加屬于費用類科目，借方增加，貸方減少。

　　銀行存款是什么？

　　銀行存款是儲存在銀行的款項，是貨幣資金的組成部分。銀行存款賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶。基本存款賬戶是指企業辦理日常轉賬結算和現金收付的賬戶。一般存款賬戶是指企業在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存。臨時存款賬戶是指企業因臨時生產經營活動的需要而開立的賬戶。專用存款賬戶是指企業因特定用途需要所開立的賬戶。