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　　承典人是買方。承典人指財(cái)產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”，承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià)，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個(gè)人。

　　房產(chǎn)稅中的承典人是買方還是賣方？

　　承典人是買方。承典人指財(cái)產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”，承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià)，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個(gè)人。

　　財(cái)產(chǎn)出典，一方將財(cái)產(chǎn)押給另一方管理使用，以換取一定的金額，不付利息，議定出典期限，到期還款收回原物。財(cái)產(chǎn)出典者為出典人，對(duì)方即為承典人。

　　房產(chǎn)稅本身是在房產(chǎn)所在地向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，沒有承典人的說法，不過以房產(chǎn)出典的，是有承典人和出典人的。

　　承典人的權(quán)利與義務(wù)是什么？

　　權(quán)利包括：

　　1、占有、使用、收益典物；

　　2、轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物；

　　3、在出典人出賣典物時(shí)的同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)；

　　4、重建或修繕典物；

　　5、為典物支付有益費(fèi)用的，在出典人回贖時(shí)，在現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請(qǐng)求出典人償還。

　　義務(wù)包括：

　　1、保管典物；

　　2、分擔(dān)典權(quán)存續(xù)期間典物因不可抗力而全部或部分滅失的風(fēng)險(xiǎn)；

　　3、承典人欲取得他人房屋的典權(quán)，必須支付典價(jià)。典價(jià)應(yīng)一次性支付，數(shù)額一般略低于賣價(jià)。

　　4、、在出典人回贖時(shí)，盡可能恢復(fù)典物的原狀，返還給出典人。

　　為什么要承典人交房產(chǎn)稅？

　　房屋出典后，在典期以內(nèi)，出典人仍然享有房屋所有權(quán)，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，但并不能任意進(jìn)行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價(jià)款即喪失房屋所有權(quán)，承典人則因此而取得房屋所有權(quán)。基于出典的特點(diǎn)，房屋出典的，應(yīng)該由承典人交房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有哪些？

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房?jī)r(jià)或出租租金收入征收的一種稅。其計(jì)稅依據(jù)有房產(chǎn)的計(jì)稅余值、房產(chǎn)租金收入兩種。

　　房產(chǎn)稅的具體計(jì)算方法如下：

　　1、按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-10%至30%）×1.2%。

　　2、按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率（12%）。

　　在ACCA備考過程中，很多考生在做題時(shí)因?yàn)闊o法抓準(zhǔn)當(dāng)中的重點(diǎn)內(nèi)容而導(dǎo)致無法順利通關(guān)。對(duì)此，會(huì)計(jì)網(wǎng)今天針對(duì)LW科目給大家?guī)砹怂牡狸P(guān)于合同(contract)的題目，并詳解當(dāng)中的重要考點(diǎn)，希望有所幫助。

　　1. In the context of contract law,a bid at an auction is which of the following?

　　A. An invitation to treat

　　B. An offer

　　C. A counter-offer

　　D. An acceptance

　　答案：B

　　解析：

　　本題考查的是offer，難度適中。題目問的是拍賣中的bid-出價(jià)是什么。

　　拍賣分為兩種：有底價(jià)的拍賣和無底價(jià)的拍賣(without reserve)。

　　有底價(jià)拍賣是指在拍賣前將拍賣標(biāo)的進(jìn)行估價(jià),確定一個(gè)比較合理的底價(jià)即保留價(jià),底價(jià)根據(jù)委托人的要求予以保密，競(jìng)買人的出價(jià)需高于或等于拍賣標(biāo)的底價(jià)方可成交。在這種拍賣中，展示商品是要約邀請(qǐng)-ITT;出價(jià)(bid)是offer;拍賣師的小錘子落下是accept(acceptance takes place by the fall of the auctioneer’s hammer)。

　　無底價(jià)拍賣是指拍賣標(biāo)的不設(shè)定底價(jià),由競(jìng)買人自相報(bào)價(jià),由報(bào)價(jià)最高者購得拍賣標(biāo)的。在這種拍賣中，展示商品是offer;出價(jià)是accept。如果題目中沒有特殊說明，就是指有底價(jià)的拍賣。所以本題問的bid是offer。

　　2. Which of the following can be accepted so as to form a binding contract?

　　A. A quotation of price

　　B. A statement of intent

　　C. A supply of information

　　D. An agreement to enter into a future contract

　　答案：A

　　解析：

　　本題考查的是offer，難度偏難。哪個(gè)選項(xiàng)被接受后可以形成有約束力的合同。只有offer被accept之后才可以形成有約束力的合同。所以本題就是在問哪個(gè)選項(xiàng)是offer。

　　A quotation of price是指一方給另一方發(fā)的offer中包含的報(bào)價(jià)，看對(duì)方是否可以接受。所以本題選A。這里要和circulation of a price list區(qū)分開，circulation of a price list是報(bào)價(jià)單，只是把商品標(biāo)明了價(jià)格，是ITT。

　　A statement of intent是意向書，僅僅是一方向另一方表達(dá)想簽訂合同的意向，并不是accept。

　　A supply of information是提供信息。單獨(dú)拿出來讓大家辨別還是很簡(jiǎn)單的。但是這個(gè)知識(shí)點(diǎn)經(jīng)常考查Harvey v Facey 1893這個(gè)先例案件。在這個(gè)先例案件中，被告告訴了原告自己可以接受的最低價(jià)，法庭認(rèn)定這個(gè)行為是supply of information，既不是offer，也不是ITT。所以同學(xué)們?cè)谧鲱}的過程中如果看到類似的情況，一定要區(qū)分清楚。

　　An agreement to enter into a future contract是一方同意在將來與另一方簽訂合同，這是agreement，不是offer。

　　另外，受要約人的回復(fù)屬于counter offer還是request for information也是常見的考查方式。比如，A對(duì)B發(fā)了一個(gè)offer,愿意以￡500的價(jià)格將車賣給B，B回復(fù)：“我可以分期付款嗎?”這個(gè)回復(fù)就是request for information;而假如對(duì)A的offer加一個(gè)條件，要求B必須以現(xiàn)金的形式全額支付，那么此時(shí)B的回復(fù)就是counter offer。

　　從選項(xiàng)中選出offer或者ITT是很常見的題目，Section A和Section B中都會(huì)出現(xiàn)，大家要仔細(xì)區(qū)分，分析交易的場(chǎng)景，做出準(zhǔn)確判斷。

　　3. Which of the following may imply terms into contracts?

　　A. Statute

　　B. Third parties

　　C. The parties to the contract

　　答案：A

　　解析：

　　本題考察的是合同條款的一種分類形式，難度適中。題目問的是哪一項(xiàng)是合同的默示條款。合同條款可以按照進(jìn)入合同的形式分為Express term和Implied term。

　　Express term是合同的明示條款，是在合同里面明確列示出來的條款;Implied term是合同的默示條款，沒有在合同里面明確列示但是被默認(rèn)存在的條款。分為三種：

　　①　Terms implied by statute,成文法規(guī)定的默示條款。

　　②　Terms implied by custom，慣例形成的默示條款。

　　③　Terms implied by the courts，法庭認(rèn)為合同中應(yīng)該包含的條款。

　　所以，本題選A。

　　4. Breach of which of the following terms does NOT allow the possibility of the aggrieved party terminating the contract?

　　A. An innominate term

　　B. A condition

　　C. A warranty

　　答案：C

　　解析：

　　本題考查的是合同條款的另一種分類形式，難度適中。題目問違反下列哪些條款不允許被違約方終止合同?

　　合同條款可以按照內(nèi)容分為Condition，Warranty和Innominate terms。

　　Condition是合同的基礎(chǔ)性條款，如果被違反了，被違約方可以終止合同并且要求獲得賠償;Warranty是合同的附屬條款，如果被違反了，被違約方只可以要求獲得賠償，不可以終止合同;

　　Innominate terms是介于Condition和Warranty之間的條款，在合同成立時(shí)并不能確定是哪種條款，只能根據(jù)條款被違背后導(dǎo)致的結(jié)果來判斷。如果違背該條款導(dǎo)致合同無法進(jìn)行，該條款就是Condition，那么被違約方就可以終止合同。所以，本題選擇C。

　　這四道題目講解完了，大家可以發(fā)現(xiàn)offer和term是合同這部分的重點(diǎn)內(nèi)容，考試會(huì)從不同的角度對(duì)這部分進(jìn)行考察。希望大家可以好好理解相關(guān)內(nèi)容，順利通過考試，謝謝大家!

　　來源：ACCA學(xué)習(xí)幫

　　銷售折讓是指由于貨物的品種或質(zhì)量等原因引起銷售額的減少，即銷售方給予購貨方未予退貨狀況下的價(jià)格折讓，那么購貨方收到銷售折讓的賬務(wù)處理該怎么做？

　　購買方收到銷售折讓的會(huì)計(jì)分錄

　　借：庫存商品（紅字）

　　       應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（紅字）

　　       貸：銀行存款等（紅字）

　　如果在確認(rèn)銷售收入之前就已經(jīng)發(fā)生銷售折讓，則應(yīng)在確認(rèn)銷售收入時(shí)直接按扣除銷售折讓后的金額確認(rèn)，會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：銀行存款等

　       　貸：主營業(yè)務(wù)收入（扣除折讓后的凈額）

　　              應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　同時(shí)：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　       貸：庫存商品

　　如果已經(jīng)確認(rèn)了銷售商品的收入又發(fā)生了銷售折讓，且不屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的，應(yīng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期的銷售商品收入，如按規(guī)定允許扣減增值稅稅額的，還應(yīng)沖減已確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額，會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：主營業(yè)務(wù)收入

　　       應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　       貸：銀行存款等

　　什么是庫存商品？

　　企業(yè)應(yīng)設(shè)置＂庫存商品＂科目，核算庫存商品的增減變化及其結(jié)存情況。商品驗(yàn)收入庫時(shí)，應(yīng)由＂生產(chǎn)成本＂科目轉(zhuǎn)入＂庫存商品＂科目；對(duì)外銷售庫存商品時(shí)，根據(jù)不同的銷售方式進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理；在建工程等領(lǐng)用庫存商品，應(yīng)按其成本轉(zhuǎn)賬。

　　庫存商品明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)庫存商品的品種、規(guī)格和種類設(shè)置明細(xì)賬。

　　庫存商品明細(xì)賬一般采用數(shù)量金額式。

　　為了鼓勵(lì)購買方快速支付相關(guān)款項(xiàng)，企業(yè)會(huì)向購買方提供一定的現(xiàn)金折扣，對(duì)于現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)處理，企業(yè)一般通過應(yīng)付賬款、財(cái)務(wù)費(fèi)用等科目核算，相關(guān)的賬務(wù)處理怎么做？

　　購買方現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄

　　借：應(yīng)付賬款

　　　　貸：銀行存款

　　　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　現(xiàn)金折舊和商業(yè)折扣的區(qū)別是什么？

　　現(xiàn)金折扣為了促使客戶盡早付清貨款而提供的一種價(jià)格優(yōu)惠。現(xiàn)金折扣發(fā)生在銷貨之后，是一種融資性質(zhì)理財(cái)費(fèi)用，因此現(xiàn)金折扣不得從銷售額中減除。

　　商業(yè)折扣是指企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供需情況，或針對(duì)不同的顧客，在商品標(biāo)價(jià)上給予一定的扣除。

　　1、目的不同。現(xiàn)金折扣是為鼓勵(lì)客戶提前付款而給予的債務(wù)扣除；商業(yè)折扣是為促進(jìn)銷售而給予的價(jià)格扣除。

　　2、發(fā)生折扣的時(shí)間不同。現(xiàn)金折扣在商品銷售后發(fā)生，企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)不能確定相關(guān)的現(xiàn)金折扣，銷售后現(xiàn)金折扣是否發(fā)生應(yīng)視買方的付款情況而定；而商業(yè)折扣在銷售時(shí)就已發(fā)生，確認(rèn)銷售收入時(shí)按扣除商業(yè)折扣后的凈額，無需作賬務(wù)處理。

　　應(yīng)付賬款是什么？

　　應(yīng)付賬款是指企業(yè)因購買材料、商品或接受勞務(wù)供應(yīng)等經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)支付的款項(xiàng)。應(yīng)付賬款，一般應(yīng)在與所購買物資所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或者所購買的勞務(wù)已經(jīng)接受時(shí)確認(rèn)。

　　應(yīng)付賬款屬于負(fù)債類科目，應(yīng)付賬款貸方是應(yīng)付賬款的增加，借方是應(yīng)付賬款的減少。

　　負(fù)債類科目分為流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù)債兩類。流動(dòng)負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付利息等。長期負(fù)債包括長期應(yīng)付款、長期借款、應(yīng)付債券等。

　　現(xiàn)金折扣是指?jìng)鶛?quán)人可以為了國家鼓勵(lì)企業(yè)債務(wù)人在法律規(guī)定期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。那么企業(yè)應(yīng)如何編制現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄？

　　現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄

　　銷售發(fā)生時(shí)：

　　借：應(yīng)收賬款

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入

　　　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　借：主營業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：庫存商品

　　收到貨款時(shí)：

　　借：銀行存款

　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　　　貸：應(yīng)收賬款

　　什么是現(xiàn)金折扣？

　　現(xiàn)金折扣是一種鼓勵(lì)購買者快速支付他們賬單的價(jià)格削減方式，其期限在凈期限內(nèi)變更。銷貨方實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金折扣計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　在計(jì)算現(xiàn)金折扣時(shí)，還應(yīng)注意銷售方是按不包含增值稅的價(jià)款提供現(xiàn)金折扣，還是按包含增值稅的價(jià)款提供現(xiàn)金折扣，兩種情況下購買方享有的現(xiàn)金折扣金額不同。

　　什么是財(cái)務(wù)費(fèi)用？

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用。具體項(xiàng)目有：利息凈支出(利息支出減利息收入后的差額)、匯兌凈損失(匯兌損失減匯兌收益的差額)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營資金發(fā)生的其他費(fèi)用等。

　　應(yīng)收賬款是什么？

　　應(yīng)收賬款是指企業(yè)在正常的經(jīng)營過程中因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購買單位收取的款項(xiàng)，包括應(yīng)由購買單位或接受勞務(wù)單位負(fù)擔(dān)的稅金、代購買方墊付的各種運(yùn)雜費(fèi)等。

　　二手房交易當(dāng)中，個(gè)人作為買方，購入時(shí)涉及的稅費(fèi)一般為契稅、印花稅等。

　　二手房買賣買方如何交稅？

　　一、契稅：

　　1、如果個(gè)人購買的面積是90平方米及以下，并且是家庭唯一住房的，則減按1%的稅率進(jìn)行征收。

　　2、如果個(gè)人購買的面積是90平方米及以下，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按1%的稅率進(jìn)行征收。

　　3、如果個(gè)人購買的面積是90平方以上，并且是家庭唯一住房的，則減按1.5%的稅率進(jìn)行征收。

　　4、如果個(gè)人購買的面積是90平方米以上，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按2%的稅率進(jìn)行征收。

　　5、如果是家庭的第三套及以上，那么就應(yīng)按照法定的稅率3%進(jìn)行征收。

　　二、印花稅：

　　如果是自然人購買住房，那么予以免征 。

　　案例分析

　　賣方轉(zhuǎn)讓主城區(qū)一套住房，面積是95平方米、價(jià)值(含稅)為105萬，在2020年購入時(shí)，其所繳納的契稅是1.2萬，購入價(jià)(含稅)是84萬，并沒有其他費(fèi)用;買方名下無房。那么本次交易，買賣雙方應(yīng)如何交稅?

　　一、賣方：

　　1、未滿兩年需繳納增值稅：105÷(1+5%)×5%=5萬。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅：5×7%×50%=0.175萬。

　　3、教育費(fèi)附加：5×3%×50%=0.075萬。

　　4、地方教育附加：5×2%×50%=0.05萬。

　　5、個(gè)人所得稅：(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20%=2.9萬。

　　6、土地增值稅：免征

　　7、印花稅：免征

　　二、買方：

　　1、個(gè)人購買的面積是90平方米以上，并且是家庭唯一的住房，那么其契稅就應(yīng)當(dāng)減按1.5%稅率進(jìn)行征收：

　　(105-5)×1.5%=1.5萬。

　　2、印花稅：免征

　　對(duì)于一般納稅人企業(yè)來說，本期銷售商品服務(wù)取得收入時(shí)，是需要繳納增值稅的，發(fā)生購貨業(yè)務(wù)時(shí)取得的合規(guī)進(jìn)項(xiàng)票也是可以進(jìn)行抵扣的。當(dāng)購買方需要沖紅已抵扣的增值稅專用發(fā)票，該如何處理？

　　購買方已將增值稅發(fā)票認(rèn)證抵扣了，該如何沖紅？

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]47號(hào))規(guī)定，增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票(以下簡(jiǎn)稱“專用發(fā)票”)后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字專用發(fā)票的，按以下方法處理：(一)購買方取得專用發(fā)票已用于申報(bào)抵扣的，購買方可在增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱“新系統(tǒng)”)中填開并上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》(以下簡(jiǎn)稱《信息表》，詳見附件)，在填開《信息表》時(shí)不填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息，應(yīng)暫依《信息表》所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證。

　　增值稅專用發(fā)票沖紅的賬務(wù)處理

　　已經(jīng)認(rèn)證抵扣的增值稅專用發(fā)票，需要開具紅字發(fā)票的，必須由購買方向國稅局發(fā)起開具紅字發(fā)票的申請(qǐng)，并將抵扣的增值稅額做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，等國稅局批準(zhǔn)后，由銷售方開具紅字增值稅專用發(fā)票。

　　開了紅字發(fā)票，銷售方要根據(jù)紅字發(fā)票的記賬聯(lián)，做與原來分錄一致的負(fù)數(shù)或紅字分錄進(jìn)行沖減。

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 負(fù)數(shù)或紅字

　　      貸：主營業(yè)務(wù)收入 負(fù)數(shù)或紅字

　　             應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 負(fù)數(shù)或紅字

　　購貨方應(yīng)該做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出：

　　借：原材料/庫存商品 負(fù)數(shù)或紅字

　　       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 負(fù)數(shù)或紅字

　　       貸：應(yīng)付賬款 負(fù)數(shù)或紅字