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　　承典人是買方。承典人指財(cái)產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”，承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià)，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個(gè)人。

　　房產(chǎn)稅中的承典人是買方還是賣方？

　　承典人是買方。承典人指財(cái)產(chǎn)典、押的承受人。承典人亦稱“典權(quán)人”，承典他人的物品或房產(chǎn)，并一次支付出典物或房產(chǎn)的典價(jià)，占有他人物品或房產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)的單位或個(gè)人。

　　財(cái)產(chǎn)出典，一方將財(cái)產(chǎn)押給另一方管理使用，以換取一定的金額，不付利息，議定出典期限，到期還款收回原物。財(cái)產(chǎn)出典者為出典人，對(duì)方即為承典人。

　　房產(chǎn)稅本身是在房產(chǎn)所在地向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，沒(méi)有承典人的說(shuō)法，不過(guò)以房產(chǎn)出典的，是有承典人和出典人的。

　　承典人的權(quán)利與義務(wù)是什么？

　　權(quán)利包括：

　　1、占有、使用、收益典物；

　　2、轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物；

　　3、在出典人出賣典物時(shí)的同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

　　4、重建或修繕典物；

　　5、為典物支付有益費(fèi)用的，在出典人回贖時(shí)，在現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請(qǐng)求出典人償還。

　　義務(wù)包括：

　　1、保管典物；

　　2、分擔(dān)典權(quán)存續(xù)期間典物因不可抗力而全部或部分滅失的風(fēng)險(xiǎn)；

　　3、承典人欲取得他人房屋的典權(quán)，必須支付典價(jià)。典價(jià)應(yīng)一次性支付，數(shù)額一般略低于賣價(jià)。

　　4、、在出典人回贖時(shí)，盡可能恢復(fù)典物的原狀，返還給出典人。

　　為什么要承典人交房產(chǎn)稅？

　　房屋出典后，在典期以內(nèi)，出典人仍然享有房屋所有權(quán)，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，但并不能任意進(jìn)行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價(jià)款即喪失房屋所有權(quán)，承典人則因此而取得房屋所有權(quán)。基于出典的特點(diǎn)，房屋出典的，應(yīng)該由承典人交房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有哪些？

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房?jī)r(jià)或出租租金收入征收的一種稅。其計(jì)稅依據(jù)有房產(chǎn)的計(jì)稅余值、房產(chǎn)租金收入兩種。

　　房產(chǎn)稅的具體計(jì)算方法如下：

　　1、按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×（1-10%至30%）×1.2%。

　　2、按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率（12%）。

　　銷售折讓是指由于貨物的品種或質(zhì)量等原因引起銷售額的減少，即銷售方給予購(gòu)貨方未予退貨狀況下的價(jià)格折讓，那么購(gòu)貨方收到銷售折讓的賬務(wù)處理該怎么做？

　　購(gòu)買方收到銷售折讓的會(huì)計(jì)分錄

　　借：庫(kù)存商品（紅字）

　　       應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（紅字）

　　       貸：銀行存款等（紅字）

　　如果在確認(rèn)銷售收入之前就已經(jīng)發(fā)生銷售折讓，則應(yīng)在確認(rèn)銷售收入時(shí)直接按扣除銷售折讓后的金額確認(rèn)，會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：銀行存款等

　       　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（扣除折讓后的凈額）

　　              應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　同時(shí)：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

　　       貸：庫(kù)存商品

　　如果已經(jīng)確認(rèn)了銷售商品的收入又發(fā)生了銷售折讓，且不屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的，應(yīng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期的銷售商品收入，如按規(guī)定允許扣減增值稅稅額的，還應(yīng)沖減已確認(rèn)的增值稅銷項(xiàng)稅額，會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　       應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　       貸：銀行存款等

　　什么是庫(kù)存商品？

　　企業(yè)應(yīng)設(shè)置＂庫(kù)存商品＂科目，核算庫(kù)存商品的增減變化及其結(jié)存情況。商品驗(yàn)收入庫(kù)時(shí)，應(yīng)由＂生產(chǎn)成本＂科目轉(zhuǎn)入＂庫(kù)存商品＂科目；對(duì)外銷售庫(kù)存商品時(shí)，根據(jù)不同的銷售方式進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理；在建工程等領(lǐng)用庫(kù)存商品，應(yīng)按其成本轉(zhuǎn)賬。

　　庫(kù)存商品明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)庫(kù)存商品的品種、規(guī)格和種類設(shè)置明細(xì)賬。

　　庫(kù)存商品明細(xì)賬一般采用數(shù)量金額式。

　　為了鼓勵(lì)購(gòu)買方快速支付相關(guān)款項(xiàng)，企業(yè)會(huì)向購(gòu)買方提供一定的現(xiàn)金折扣，對(duì)于現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)處理，企業(yè)一般通過(guò)應(yīng)付賬款、財(cái)務(wù)費(fèi)用等科目核算，相關(guān)的賬務(wù)處理怎么做？

　　購(gòu)買方現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄

　　借：應(yīng)付賬款

　　　　貸：銀行存款

　　　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　現(xiàn)金折舊和商業(yè)折扣的區(qū)別是什么？

　　現(xiàn)金折扣為了促使客戶盡早付清貨款而提供的一種價(jià)格優(yōu)惠。現(xiàn)金折扣發(fā)生在銷貨之后，是一種融資性質(zhì)理財(cái)費(fèi)用，因此現(xiàn)金折扣不得從銷售額中減除。

　　商業(yè)折扣是指企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供需情況，或針對(duì)不同的顧客，在商品標(biāo)價(jià)上給予一定的扣除。

　　1、目的不同。現(xiàn)金折扣是為鼓勵(lì)客戶提前付款而給予的債務(wù)扣除；商業(yè)折扣是為促進(jìn)銷售而給予的價(jià)格扣除。

　　2、發(fā)生折扣的時(shí)間不同。現(xiàn)金折扣在商品銷售后發(fā)生，企業(yè)在確認(rèn)銷售收入時(shí)不能確定相關(guān)的現(xiàn)金折扣，銷售后現(xiàn)金折扣是否發(fā)生應(yīng)視買方的付款情況而定；而商業(yè)折扣在銷售時(shí)就已發(fā)生，確認(rèn)銷售收入時(shí)按扣除商業(yè)折扣后的凈額，無(wú)需作賬務(wù)處理。

　　應(yīng)付賬款是什么？

　　應(yīng)付賬款是指企業(yè)因購(gòu)買材料、商品或接受勞務(wù)供應(yīng)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)支付的款項(xiàng)。應(yīng)付賬款，一般應(yīng)在與所購(gòu)買物資所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，或者所購(gòu)買的勞務(wù)已經(jīng)接受時(shí)確認(rèn)。

　　應(yīng)付賬款屬于負(fù)債類科目，應(yīng)付賬款貸方是應(yīng)付賬款的增加，借方是應(yīng)付賬款的減少。

　　負(fù)債類科目分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債兩類。流動(dòng)負(fù)債主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付利息等。長(zhǎng)期負(fù)債包括長(zhǎng)期應(yīng)付款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等。

　　現(xiàn)金折扣是指?jìng)鶛?quán)人可以為了國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)債務(wù)人在法律規(guī)定期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。那么企業(yè)應(yīng)如何編制現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄？

　　現(xiàn)金折扣的會(huì)計(jì)分錄

　　銷售發(fā)生時(shí)：

　　借：應(yīng)收賬款

　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

　　　　貸：庫(kù)存商品

　　收到貨款時(shí)：

　　借：銀行存款

　　　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　　　貸：應(yīng)收賬款

　　什么是現(xiàn)金折扣？

　　現(xiàn)金折扣是一種鼓勵(lì)購(gòu)買者快速支付他們賬單的價(jià)格削減方式，其期限在凈期限內(nèi)變更。銷貨方實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金折扣計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　在計(jì)算現(xiàn)金折扣時(shí)，還應(yīng)注意銷售方是按不包含增值稅的價(jià)款提供現(xiàn)金折扣，還是按包含增值稅的價(jià)款提供現(xiàn)金折扣，兩種情況下購(gòu)買方享有的現(xiàn)金折扣金額不同。

　　什么是財(cái)務(wù)費(fèi)用？

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金等而發(fā)生的費(fèi)用。具體項(xiàng)目有：利息凈支出(利息支出減利息收入后的差額)、匯兌凈損失(匯兌損失減匯兌收益的差額)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金發(fā)生的其他費(fèi)用等。

　　應(yīng)收賬款是什么？

　　應(yīng)收賬款是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因銷售商品、產(chǎn)品、提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)，應(yīng)向購(gòu)買單位收取的款項(xiàng)，包括應(yīng)由購(gòu)買單位或接受勞務(wù)單位負(fù)擔(dān)的稅金、代購(gòu)買方墊付的各種運(yùn)雜費(fèi)等。

　　二手房交易當(dāng)中，個(gè)人作為買方，購(gòu)入時(shí)涉及的稅費(fèi)一般為契稅、印花稅等。

　　二手房買賣買方如何交稅？

　　一、契稅：

　　1、如果個(gè)人購(gòu)買的面積是90平方米及以下，并且是家庭唯一住房的，則減按1%的稅率進(jìn)行征收。

　　2、如果個(gè)人購(gòu)買的面積是90平方米及以下，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按1%的稅率進(jìn)行征收。

　　3、如果個(gè)人購(gòu)買的面積是90平方以上，并且是家庭唯一住房的，則減按1.5%的稅率進(jìn)行征收。

　　4、如果個(gè)人購(gòu)買的面積是90平方米以上，并且是家庭第二套改善性住房的，則減按2%的稅率進(jìn)行征收。

　　5、如果是家庭的第三套及以上，那么就應(yīng)按照法定的稅率3%進(jìn)行征收。

　　二、印花稅：

　　如果是自然人購(gòu)買住房，那么予以免征 。

　　案例分析

　　賣方轉(zhuǎn)讓主城區(qū)一套住房，面積是95平方米、價(jià)值(含稅)為105萬(wàn)，在2020年購(gòu)入時(shí)，其所繳納的契稅是1.2萬(wàn)，購(gòu)入價(jià)(含稅)是84萬(wàn)，并沒(méi)有其他費(fèi)用;買方名下無(wú)房。那么本次交易，買賣雙方應(yīng)如何交稅?

　　一、賣方：

　　1、未滿兩年需繳納增值稅：105÷(1+5%)×5%=5萬(wàn)。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅：5×7%×50%=0.175萬(wàn)。

　　3、教育費(fèi)附加：5×3%×50%=0.075萬(wàn)。

　　4、地方教育附加：5×2%×50%=0.05萬(wàn)。

　　5、個(gè)人所得稅：(105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2)×20%=2.9萬(wàn)。

　　6、土地增值稅：免征

　　7、印花稅：免征

　　二、買方：

　　1、個(gè)人購(gòu)買的面積是90平方米以上，并且是家庭唯一的住房，那么其契稅就應(yīng)當(dāng)減按1.5%稅率進(jìn)行征收：

　　(105-5)×1.5%=1.5萬(wàn)。

　　2、印花稅：免征

　　對(duì)于一般納稅人企業(yè)來(lái)說(shuō)，本期銷售商品服務(wù)取得收入時(shí)，是需要繳納增值稅的，發(fā)生購(gòu)貨業(yè)務(wù)時(shí)取得的合規(guī)進(jìn)項(xiàng)票也是可以進(jìn)行抵扣的。當(dāng)購(gòu)買方需要沖紅已抵扣的增值稅專用發(fā)票，該如何處理？

　　購(gòu)買方已將增值稅發(fā)票認(rèn)證抵扣了，該如何沖紅？

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開(kāi)具有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]47號(hào))規(guī)定，增值稅一般納稅人開(kāi)具增值稅專用發(fā)票(以下簡(jiǎn)稱“專用發(fā)票”)后，發(fā)生銷貨退回、開(kāi)票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開(kāi)具紅字專用發(fā)票的，按以下方法處理：(一)購(gòu)買方取得專用發(fā)票已用于申報(bào)抵扣的，購(gòu)買方可在增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱“新系統(tǒng)”)中填開(kāi)并上傳《開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》(以下簡(jiǎn)稱《信息表》，詳見(jiàn)附件)，在填開(kāi)《信息表》時(shí)不填寫相對(duì)應(yīng)的藍(lán)字專用發(fā)票信息，應(yīng)暫依《信息表》所列增值稅稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中轉(zhuǎn)出，待取得銷售方開(kāi)具的紅字專用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證。

　　增值稅專用發(fā)票沖紅的賬務(wù)處理

　　已經(jīng)認(rèn)證抵扣的增值稅專用發(fā)票，需要開(kāi)具紅字發(fā)票的，必須由購(gòu)買方向國(guó)稅局發(fā)起開(kāi)具紅字發(fā)票的申請(qǐng)，并將抵扣的增值稅額做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，等國(guó)稅局批準(zhǔn)后，由銷售方開(kāi)具紅字增值稅專用發(fā)票。

　　開(kāi)了紅字發(fā)票，銷售方要根據(jù)紅字發(fā)票的記賬聯(lián)，做與原來(lái)分錄一致的負(fù)數(shù)或紅字分錄進(jìn)行沖減。

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 負(fù)數(shù)或紅字

　　      貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 負(fù)數(shù)或紅字

　　             應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 負(fù)數(shù)或紅字

　　購(gòu)貨方應(yīng)該做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出：

　　借：原材料/庫(kù)存商品 負(fù)數(shù)或紅字

　　       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 負(fù)數(shù)或紅字

　　       貸：應(yīng)付賬款 負(fù)數(shù)或紅字