澳门百家乐官网 (中国）有限公司官网

　　融資租賃是目前國(guó)際上較普遍的非銀行金融形式，以承租人占用融資成本的時(shí)間計(jì)算租金。那么它與經(jīng)營(yíng)租賃有何區(qū)別？

　　融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃區(qū)別

　　融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。在租賃期屆滿時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。經(jīng)營(yíng)租賃是指除融資租賃以外的其他租賃。

　　融資租賃如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

　　1.租賃開始日

　　租賃期開始日承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值的基礎(chǔ)，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。應(yīng)注意的是為取得租賃資產(chǎn)而發(fā)生的初始直接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入租賃資產(chǎn)的價(jià)值中，因?yàn)槿谫Y租賃租入的資產(chǎn)，承租人能夠?qū)υ撡Y產(chǎn)能夠?qū)嵤┛刂疲擁?xiàng)資產(chǎn)預(yù)期能夠給承租人帶來經(jīng)濟(jì)利益，按照實(shí)質(zhì)重于形式的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，對(duì)該資產(chǎn)應(yīng)視同承租人自己的資產(chǎn)管理。

　　未確認(rèn)融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分?jǐn)偂３凶馊藨?yīng)當(dāng)采用實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資費(fèi)用。

　　未確認(rèn)融資費(fèi)用攤銷=期初應(yīng)付本金余額×實(shí)際利率=(期初長(zhǎng)期應(yīng)付款余額-期初未確認(rèn)融資費(fèi)用余額)×實(shí)際利率

　　2.租賃資產(chǎn)折舊的計(jì)提

　　因?qū)θ谫Y租賃租入的資產(chǎn)視同承租人自己的資產(chǎn)管理，所以承租人要對(duì)該資產(chǎn)計(jì)提折舊。

　　(1)折舊政策

　　承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊。

　　應(yīng)注意的是：在計(jì)提固定資產(chǎn)折舊時(shí)應(yīng)扣除承租人擔(dān)保余值。

　　(2)折舊期間

　　如果能夠合理確定承租人在租賃期屆滿時(shí)取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊。無法合理確定承租人在租賃期屆滿時(shí)是否能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。

　　3.租賃期屆滿

　　(1)返還租賃資產(chǎn)

　　如果存在承租人擔(dān)保余值

　　借：長(zhǎng)期應(yīng)付款(擔(dān)保余值)

　       　累計(jì)折舊

　　       貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

　　如果不存在承租人擔(dān)保余值

　　借：累計(jì)折舊

　　       貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

　　(2)優(yōu)惠續(xù)租租賃資產(chǎn)

　　如果承租人行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)，則應(yīng)視同該項(xiàng)租賃一直存在而作出相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，如繼續(xù)支付租金等。如果租賃期屆滿時(shí)承租人沒有續(xù)租，承租人向出租人返還租賃資產(chǎn)時(shí)，其會(huì)計(jì)處理同上述返還租賃資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，按租賃協(xié)議規(guī)定向出租人支付違約金時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　(3)留購(gòu)續(xù)租租賃資產(chǎn)

　　借：長(zhǎng)期應(yīng)付款(購(gòu)買價(jià)款)

　　        貸：銀行存款

　　借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)等

　      　 貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

在實(shí)際工作中可能大家會(huì)遇到融資性租賃比較少，一般是有點(diǎn)規(guī)模的公司會(huì)涉及到融資性租賃，小規(guī)模的公司一般是經(jīng)營(yíng)性租賃比較多，如果你還不了解這部分內(nèi)容，那就和會(huì)計(jì)網(wǎng)一起來學(xué)習(xí)吧。

融資性租賃是什么意思？

是指以租賃資產(chǎn)公允價(jià)值為入賬價(jià)值，應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算分?jǐn)偮剩摲謹(jǐn)偮适鞘棺畹妥赓U付款額的現(xiàn)值等于租賃資產(chǎn)公允價(jià)值的折現(xiàn)率。

融資性租賃的會(huì)計(jì)處理

1、企業(yè)在租賃期開始日,將租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值(含增值稅)與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者,加上在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的、可直接歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用,減去可抵扣的增值說后余額作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值.

借：固定資產(chǎn)--融資租入固定資產(chǎn)

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

銀行存款

差額：未確認(rèn)融資費(fèi)用

2、支付租賃費(fèi)用時(shí)

借：長(zhǎng)期應(yīng)付款

貸：銀行存款

如果支付的租金中包括履約成本

借：制造費(fèi)用/管理費(fèi)用

貸：：銀行存款

3、每期采用實(shí)際利率法分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用

企業(yè)租入固定資產(chǎn)是應(yīng)該計(jì)提折舊的，折舊的辦法有：年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等

確定融資租賃固定資產(chǎn)的折舊期應(yīng)視租賃合同而論,如果能夠合理確定租賃期屆滿時(shí)企業(yè)將會(huì)取得資產(chǎn)的所有權(quán),即可認(rèn)為企業(yè)擁有該資產(chǎn)的全部使用壽命,因此應(yīng)以該資產(chǎn)的使用壽命作為折舊期間. 如果無法合理確定租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán),則應(yīng)以租賃期與租賃資產(chǎn)壽命中兩者較短者作為折舊期.提取折舊時(shí)

借：制造費(fèi)用

貸：累計(jì)折舊

融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃的區(qū)別在哪里？

融資租賃是實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移了資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的全部的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃.

滿足一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)以下條件的為融資租賃:

1、租賃期屆滿時(shí),租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人;

2、承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán),所訂立的購(gòu)買價(jià)預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值,所以在租賃開始日可以合理確定承租人將會(huì)行使選擇權(quán);

3、即使租賃資產(chǎn)所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移,但租賃期占據(jù)資產(chǎn)使用壽命的大部分;

4、承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值,幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值;出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值,幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值;

5、租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊,如果不做較大改動(dòng),只有承租人可以使用

以上就是有關(guān)融資租賃的處理以及和經(jīng)營(yíng)性租賃的區(qū)別，希望能夠幫助到大家，想了解更多的知識(shí)點(diǎn)，請(qǐng)多多關(guān)注會(huì)計(jì)網(wǎng)！

以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)怎么做會(huì)計(jì)處理？會(huì)計(jì)分錄怎么做？

　　根據(jù)新租賃準(zhǔn)則，符合低價(jià)值租賃和短期租賃的可以不用確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。那么企業(yè)在承租時(shí)，如何判斷是否屬于低價(jià)值租賃，金額多大才屬于低價(jià)值租賃？

　　答：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》第三十一條規(guī)定，低價(jià)值資產(chǎn)租賃，是指單項(xiàng)租賃資產(chǎn)為全新資產(chǎn)時(shí)價(jià)值較低的租賃。在新租賃準(zhǔn)則中并沒有直接指定低價(jià)值租賃的金額范圍。

　　但是，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》應(yīng)用指南例45中的分析，財(cái)政部會(huì)計(jì)司編者認(rèn)為，通常情況下，符合低價(jià)值資產(chǎn)租賃的資產(chǎn)全新狀態(tài)下的絕對(duì)價(jià)值應(yīng)低于人民幣40 000元。

　　綜上，貴司在判斷租賃的資產(chǎn)是否低價(jià)值租賃時(shí)，允許以資產(chǎn)全新狀態(tài)下的絕對(duì)價(jià)值低于人民幣40 000元作為低價(jià)值租賃。

　　相關(guān)規(guī)定參考：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》

　　第三十一條低價(jià)值資產(chǎn)租賃，是指單項(xiàng)租賃資產(chǎn)為全新資產(chǎn)時(shí)價(jià)值較低的租賃。低價(jià)值資產(chǎn)租賃的判定僅與資產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)值有關(guān)，不受承租人規(guī)模、性質(zhì)或其他情況影響。低價(jià)值資產(chǎn)租賃還應(yīng)當(dāng)符合本準(zhǔn)則第十條的規(guī)定。

　　承租人轉(zhuǎn)租或預(yù)期轉(zhuǎn)租租賃資產(chǎn)的，原租賃不屬于低價(jià)值資產(chǎn)租賃。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》應(yīng)用指南【例45】分析：上述租賃資產(chǎn)中，各種IT設(shè)備、辦公家具、飲水機(jī)都?jí)騿为?dú)使承租人獲益，且與其他租賃資產(chǎn)沒有高度依賴或高度關(guān)聯(lián)關(guān)系。通常情況下，符合低價(jià)值資產(chǎn)租賃的資產(chǎn)全新狀態(tài)下的絕對(duì)價(jià)值應(yīng)低于人民幣40000元。本例中，承租人將1T設(shè)備、辦公具、飲水機(jī)作為低價(jià)值租賃資產(chǎn)，選擇按照簡(jiǎn)化方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。對(duì)于服務(wù)器中的組件，盡管單個(gè)組件的單獨(dú)價(jià)格較低，但由于每組件都與服務(wù)器中的其他部分高度相關(guān)，承租人若不租賃服務(wù)器不會(huì)

　　租賃這些組件，構(gòu)成單獨(dú)的租賃部分，因此不能作為低價(jià)租賃資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

　　租賃業(yè)務(wù)是現(xiàn)代企業(yè)融資的一種重要形式，其中包含的經(jīng)營(yíng)租賃，是企業(yè)常見的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，一般偏向于中短期融資，那么經(jīng)營(yíng)租賃具體的含義是什么？

　　經(jīng)營(yíng)租賃的定義

　　經(jīng)營(yíng)租賃是由租賃公司向承租單位在短期內(nèi)提供設(shè)備，并提供維修、保養(yǎng)等的一種服務(wù)性業(yè)務(wù)，又稱服務(wù)性租賃。

　　經(jīng)營(yíng)租賃是為滿足承租人臨時(shí)或季節(jié)性使用資產(chǎn)的需要而安排的“不完全支付”式租賃。承租人租賃資產(chǎn)只是為了滿足經(jīng)營(yíng)上短期的、臨時(shí)的或季節(jié)性的需要，并沒有添置資產(chǎn)上的企圖。

　　經(jīng)營(yíng)租賃的特征

　　1、一般是科技型，通用的且更新?lián)Q代速度快的設(shè)備；

　　2、租期一般較短；

　　3、既可以是出租物品也可以出租勞務(wù)；

　　4、出資人擁有物件的所有權(quán)；

　　5、租賃期間可以隨時(shí)解除合同；

　　6、租入方使用時(shí)有一定的限制條件。

　　經(jīng)營(yíng)租賃與融資租賃的區(qū)別

　　1、作用不同

　　由于租賃公司能提供現(xiàn)成融資租賃資產(chǎn)，這樣使企業(yè)能在極短的時(shí)間，用少量的資金取得并安裝投入使用，并能很快發(fā)揮作用，產(chǎn)生效益，因此，融資租賃行為能使企業(yè)縮短項(xiàng)目的建設(shè)期限，有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，避免企業(yè)因資金不足而放過稍縱即逝市場(chǎng)機(jī)會(huì)。經(jīng)營(yíng)租賃行為能使企業(yè)有選擇地租賃企業(yè)急用但并不想擁用的資產(chǎn)。特別是工藝水平高、升級(jí)換代快的設(shè)備更適合經(jīng)營(yíng)租賃。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移不同

　　融資租賃其實(shí)質(zhì)就是轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。而對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃則不同，僅僅轉(zhuǎn)移了該項(xiàng)資產(chǎn)的使用權(quán)，而對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬卻沒有轉(zhuǎn)移。

　　3、租賃期限不同

　　經(jīng)營(yíng)租賃期較短，短于資產(chǎn)有效使用期，而融資租賃的租賃期較長(zhǎng)，接近于資產(chǎn)的有效使用期。

　　4、租賃的實(shí)質(zhì)不同

　　經(jīng)營(yíng)租賃實(shí)質(zhì)上并沒有轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，而融資租賃的實(shí)質(zhì)是將與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了承租人。

　　企業(yè)發(fā)生的租賃業(yè)務(wù)，一般分為經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，兩種方式有著明顯的區(qū)別。對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，應(yīng)如何做會(huì)計(jì)分錄？

　　經(jīng)營(yíng)租賃會(huì)計(jì)分錄

　　承租人會(huì)計(jì)分錄：

　　借：管理費(fèi)用、制造費(fèi)用等

　　       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——進(jìn)項(xiàng)稅額

　　       貸：應(yīng)付賬款、銀行存款等

　　出租人會(huì)計(jì)分錄：

　　借：應(yīng)收賬款、銀行存款等

　　       貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅——銷項(xiàng)稅額

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

　　       貸：累計(jì)折舊

　　融資租賃會(huì)計(jì)分錄

　　1.租入融資租賃下的固定資產(chǎn)

　　借：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

　　       貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

　　2.支付融資租賃租賃款

　　借：長(zhǎng)期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

　　       貸：銀行存款

　　3.租賃期滿，企業(yè)取得租賃物所有權(quán)時(shí)

　　借：固定資產(chǎn)——經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)

　　       貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

　　經(jīng)營(yíng)租賃的含義

　　經(jīng)營(yíng)租賃是指由大型生產(chǎn)企業(yè)或?qū)I(yè)租賃公司向其他用戶出租產(chǎn)品。出租人一般會(huì)有自己的出租物倉(cāng)庫(kù)。用戶按租約租入，然后在租用期限滿了后退還出租物。經(jīng)營(yíng)租賃只是滿足承租人在短期或季節(jié)性使用設(shè)備的一種租賃，承租人并沒有要添置設(shè)備的企圖。

　　融資租賃的含義

　　融資租賃是指出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，與第三方簽訂供貨合同，出租人出資購(gòu)買承租人所需要的設(shè)備。出租人按照與承租人簽訂的租賃合同的要求，將購(gòu)買的設(shè)備出租給承租人，并向承租人分期收取一定數(shù)額的租金。在二人簽訂合同的租賃期屆滿時(shí)，如果承租人支付完租金并且履行了合同上規(guī)定的全部義務(wù)后，租賃物將歸為出租人所有。

　　融資租賃雖然形式上是一種租賃行為，但是實(shí)際上承租人承擔(dān)了租賃物引起的成本和風(fēng)險(xiǎn)。因此在會(huì)計(jì)處理上，出租人應(yīng)該將租賃物作為長(zhǎng)期應(yīng)收款，而承租人把租賃物作為固定資產(chǎn)，并需要對(duì)其計(jì)提折舊。

　　（有形）動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)是現(xiàn)代服務(wù)，有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)一般納稅人的增值稅稅率是13%，小規(guī)模納稅人的稅率是3%。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議通過）、《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）、《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)），納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

　　什么是增值稅？

　　增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

　　理論上包括農(nóng)業(yè)各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域（種植業(yè)、林業(yè)和畜牧業(yè)）、采礦業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)、交通和商業(yè)服務(wù)業(yè)等，或者按原材料采購(gòu)、生產(chǎn)制造、批發(fā)、零售與消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　增值稅的征稅范圍

　　銷售或進(jìn)口的貨物、銷售勞務(wù)、銷售服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)。

　　銷售服務(wù)又包括提供交通運(yùn)輸服務(wù)、建筑服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。

　　增值稅的納稅對(duì)象

　　增值稅的納稅對(duì)象：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人。外資企業(yè)從1994年1月1日起成為增值稅的納稅義務(wù)人

　　有形動(dòng)產(chǎn)租賃納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　1、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃并收訖租金或取得索取租金收入價(jià)款憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　2、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　3、發(fā)生視同提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的，為服務(wù)完成的當(dāng)天。

　　動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)租賃的區(qū)別

　　1、二者稅率有所不同，一般納稅人企業(yè)提供動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅稅率為13%，提供不動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅稅率為9%。

　　2、動(dòng)產(chǎn)是可以脫離原有位置而存在的。如各種流動(dòng)資產(chǎn)、各項(xiàng)長(zhǎng)期投資和除不動(dòng)產(chǎn)以外的各項(xiàng)固定資產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)是位置固定性，即地理位置固定。如土地，房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

　　機(jī)械租賃費(fèi)要繳納增值稅，增值稅改革政策規(guī)定，發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，或者納稅人進(jìn)口貨物的，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%。

　　機(jī)械租賃的稅率

　　機(jī)械租賃費(fèi)稅率是13%。機(jī)械租賃費(fèi)要繳納增值稅，增值稅改革政策規(guī)定，發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，或者納稅人進(jìn)口貨物的，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

　　建筑行業(yè)的機(jī)械租賃費(fèi)如何做會(huì)計(jì)處理

　　機(jī)械租賃費(fèi)的會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：工程施工——合同成本——機(jī)械使用費(fèi)

　　　　貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付租賃費(fèi)

　　房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)械租賃費(fèi)會(huì)計(jì)分錄

　　增值稅的定義

　　增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅；從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

　　增值稅的免征范圍

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》的規(guī)定，以下項(xiàng)目免征增值稅：

　　1．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品；

　　2．避孕藥品和用具；

　　3．古舊圖書；

　　4．直接用于科學(xué)研究、科學(xué)試驗(yàn)和教學(xué)的進(jìn)口儀器、設(shè)備；

　　5．外國(guó)政府、國(guó)際組織無償援助的進(jìn)口物資和設(shè)備；

　　6．由殘疾人的組織直接進(jìn)口供殘疾人專用的物品；

　　7．銷售的自己使用過的物品。

　　自2022年5月1日至2022年12月31日，對(duì)納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅。

　　2021年10月1日起，增值稅、房產(chǎn)稅針對(duì)住房租賃企業(yè)的優(yōu)惠政策開始施行，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)此整理了相關(guān)熱點(diǎn)問答，一起來看能否解決你面臨的問題！

　　1.我公司是一家房屋租賃企業(yè)，最近關(guān)注到對(duì)住房租賃企業(yè)新出臺(tái)了增值稅減稅政策，請(qǐng)問我公司能否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。

　　因此，如果你公司是向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的住房租賃企業(yè)，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租住房取得的租賃服務(wù)收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定適用相關(guān)增值稅減稅政策。

　　2.我公司是一家深圳的住房租賃企業(yè)，已在我市住建局備案。我公司從事保障性租賃住房出租業(yè)務(wù)，請(qǐng)問能夠享受什么增值稅優(yōu)惠政策？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用上述增值稅減稅政策。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。

　　因此，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租符合24號(hào)公告規(guī)定的保障性租賃住房取得的出租收入，可以按規(guī)定適用上述增值稅減稅政策。

　　3.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已向我市住建局進(jìn)行開業(yè)報(bào)告。我公司除了向個(gè)人出租住房，還面向部分企業(yè)租戶。請(qǐng)問，我公司出租住房收入都可以減按1.5%征收率繳納增值稅嗎？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

　　因此，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租住房取得的收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定適用上述1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策；同時(shí)，你公司向單位出租住房取得的收入，不適用24號(hào)公告規(guī)定的增值稅減稅政策。上述單位，包括企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。

　　4.我公司是一家房屋租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。我公司除向個(gè)人出租住房外還出租商鋪。請(qǐng)問，我公司的個(gè)人出租業(yè)務(wù)都可以減按1.5%征收率繳納增值稅嗎？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

　　因此，自2021年10月1日起，你公司向個(gè)人出租住房取得的收入，可以按規(guī)定選擇適用上述減征增值稅政策；同時(shí)，你公司向個(gè)人出租商鋪等非住房取得的收入，不適用24號(hào)公告規(guī)定的減按1.5%征收率計(jì)算繳納增值稅政策。

　　5.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。按照2021年第24號(hào)文件的規(guī)定，我公司向個(gè)人出租住房可以選擇1.5%簡(jiǎn)易計(jì)稅政策。請(qǐng)問，我公司向個(gè)人出租住房，是否可以根據(jù)不同的個(gè)人承租對(duì)象，分別選擇適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？

　　答：不可以。按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

　　因此，你公司在適用24號(hào)公告規(guī)定的增值稅減稅政策時(shí)，應(yīng)以向個(gè)人出租住房的全部收入選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，不能區(qū)分不同承租對(duì)象或不同筆承租業(yè)務(wù)分別適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

　　6.我公司是一家住房租賃企業(yè)，為小規(guī)模納稅人并按月申報(bào)納稅，租戶都是個(gè)人，已向我市住建局進(jìn)行開業(yè)報(bào)告。預(yù)計(jì)2021年11月份向個(gè)人出租住房可以取得約10萬元租金收入，2021年12月份可以取得約20萬元租金收入，無其他收入。請(qǐng)問，我公司能夠享受什么增值稅優(yōu)惠政策？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

　　按照《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》（2021年第11號(hào)，以下稱“11號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年4月1日至2022年12月31日，對(duì)月銷售額15萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。

　　你公司為按月申報(bào)小規(guī)模納稅人，如果2021年11月銷售額（包括租金收入）未超過15萬元，則可以按照11號(hào)公告的規(guī)定享受小規(guī)模納稅人免征增值稅政策；如果2021年12月銷售額超過15萬元，不適用小規(guī)模納稅人免征增值稅政策，但你公司向個(gè)人出租住房取得的出租收入，可以按照24號(hào)公告的規(guī)定選擇減按1.5%征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　7.我公司是北京一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在北京市住建委備案。除北京本地外，我公司在天津也有部分住房出租業(yè)務(wù)。請(qǐng)問，我公司出租位于天津的住房應(yīng)如何預(yù)繳增值稅？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)，以下稱“24號(hào)公告”）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，納稅人應(yīng)按規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　因此，如果你公司的個(gè)人出租住房業(yè)務(wù)選擇適用24號(hào)公告規(guī)定的減按1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策，則在天津向個(gè)人出租住房取得的出租收入，也相應(yīng)按照1.5%預(yù)征率在天津預(yù)繳增值稅，將對(duì)應(yīng)的銷售額、1.5%的預(yù)征率等信息填入《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》對(duì)應(yīng)欄次，并向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　8.我公司是一家房屋租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。目前，我公司出租2016年4月30日前取得的房產(chǎn)，按規(guī)定可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅。請(qǐng)問，住房租賃企業(yè)減按1.5%繳納增值稅政策出臺(tái)以后，我公司出租房產(chǎn)如何計(jì)算增值稅呢？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

　　按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　因此，自2021年10月1日起，你公司出租房產(chǎn)，可以區(qū)分不同業(yè)務(wù)分別適用政策：一是你公司向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，且一經(jīng)選擇，無論向個(gè)人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均應(yīng)按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。二是你公司向單位出租2016年4月30日前取得住房，以及向單位和個(gè)人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以繼續(xù)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅，也可以適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　9.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已在我市住建局備案。目前房屋出租業(yè)務(wù)均按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，且因前期投入大，目前仍有留抵稅額未抵完。我們關(guān)注到國(guó)家針對(duì)住房租賃企業(yè)新出臺(tái)了1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策。請(qǐng)問，我公司可以繼續(xù)按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅嗎？

　　答：可以。按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

　　因此，你公司向個(gè)人出租住房，可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況自主選擇適用24號(hào)公告規(guī)定的簡(jiǎn)易計(jì)稅政策，或者繼續(xù)按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。需要說明的是，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）規(guī)定，一般納稅人發(fā)生財(cái)政和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

　　10.我公司是一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已向本市住建局進(jìn)行開業(yè)報(bào)告，如向個(gè)人出租住房時(shí)選擇適用了最新出臺(tái)的住房租賃企業(yè)增值稅減稅政策，應(yīng)當(dāng)開具多少稅率或征收率的增值稅發(fā)票？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，并相應(yīng)開具1.5%征收率的增值稅發(fā)票。

　　11.我公司是杭州一家住房租賃企業(yè)，登記為一般納稅人，已向本市住建局進(jìn)行開業(yè)報(bào)告，預(yù)計(jì)10月向個(gè)人出租住房取得的不含稅收入為50萬元，開具增值稅普通發(fā)票，應(yīng)當(dāng)如何辦理增值稅納稅申報(bào)？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定適用減按1.5%計(jì)算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)，在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”中“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行“開具其他發(fā)票”列填寫銷售額為50萬元和稅額為2.5萬元（50萬元×5%=2.5萬元），同時(shí)將按銷售額的3.5%計(jì)算的應(yīng)納稅額減征額1.75萬元，計(jì)入《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（一般納稅人適用）》“應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。

　　12.我公司是廣州一家住房租賃企業(yè)，登記為小規(guī)模納稅人并按月申報(bào)納稅，已在本市住建局備案，預(yù)計(jì)10月向個(gè)人出租住房取得的不含稅收入為20萬元，未開具發(fā)票，應(yīng)當(dāng)如何辦理增值稅納稅申報(bào)？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定適用減按1.5%計(jì)算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月稅款所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)，將減按1.5%征收率征收增值稅的銷售額20萬元，填寫在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“應(yīng)征增值稅不含稅銷售額（5%征收率）”的“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次；對(duì)應(yīng)減征的增值稅應(yīng)納稅額7000元（20萬元×3.5%=7000元），填寫在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“本期應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。

　　13.我公司是一家住房租賃企業(yè)，最近關(guān)注到新出臺(tái)了向個(gè)人出租住房的增值稅和房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，請(qǐng)問該項(xiàng)政策中“向個(gè)人出租住房”的“個(gè)人”包括個(gè)體工商戶嗎？

　　答：按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　上述規(guī)定中的“個(gè)人”包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

　　14.《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》實(shí)施后，請(qǐng)問，出租房屋涉及的房產(chǎn)稅政策有什么變化？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）實(shí)施后，出租房屋涉及的房產(chǎn)稅政策主要有以下變化：

　　一是對(duì)單位（包含企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織，下同）向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，房產(chǎn)稅稅率由12%降至4%；二是延續(xù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（四）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)單位向個(gè)人出租住房，仍減按4%稅率征收房產(chǎn)稅，但不再限制用途、租金水平；三是對(duì)利用非居住存量土地或非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，在出租時(shí)比照適用上述房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，減按4%稅率征稅。

　　15.兩年前，我公司將購(gòu)買的一棟住房出租給一家住房租賃企業(yè)，該企業(yè)已向我市住建部門備案，經(jīng)營(yíng)租賃住房建筑面積3.2萬平方米。請(qǐng)問，《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）實(shí)施后，我公司應(yīng)繳房產(chǎn)稅會(huì)有什么變化？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按照房產(chǎn)租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。其中，住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照上述規(guī)定，2021年10月1日前，你公司出租的住房，應(yīng)按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。2021年10月1日后，由于承租你公司住房的住房租賃企業(yè)屬于專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，你公司可按租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅。

　　16.我公司為增值稅小規(guī)模納稅人，自2019年1月1日起向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，按照財(cái)稅〔2019〕13號(hào)規(guī)定，房產(chǎn)稅享受減半征收。《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）出臺(tái)后，我公司應(yīng)繳房產(chǎn)稅會(huì)有什么變化？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）規(guī)定，2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。同時(shí)，增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受上述優(yōu)惠政策。

　　按照上述規(guī)定，2021年10月1日起，你公司向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房房產(chǎn)稅可享受4%優(yōu)惠稅率。同時(shí)，2021年12月31日前，還可繼續(xù)享受房產(chǎn)稅減半征收優(yōu)惠，兩項(xiàng)優(yōu)惠政策可以疊加。也就是說，你公司實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅相當(dāng)于租金收入的2%。

　　17.我公司在北京注冊(cè)，主要經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)并已向北京市住建委備案，公司出租房源為自持住房，總計(jì)200套，建筑面積2萬平方米，我公司是否屬于專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

　　你公司具體可向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)咨詢是否屬于專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。

　　18.我公司為增值稅一般納稅人，2021年將公司名下一棟住房出租給一家專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，年租金收入12萬元（不含增值稅），請(qǐng)問我公司該棟住房2021年的房產(chǎn)稅如何計(jì)算？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按照房產(chǎn)租金收入的12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　按照上述規(guī)定，你公司出租住房，2021年1—9月取得的租金收入應(yīng)按12%稅率繳納房產(chǎn)稅，2021年10—12月的租金收入可減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。2021年房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額具體如下：

　　1-9月應(yīng)納稅額=12萬元×12%/12×9=10800元，10-12月應(yīng)納稅額=12萬元×4%/12×3=1200元，全年應(yīng)納稅額=10800+1200=12000元。

　　19.我公司擬將閑置廠房改造后出租給員工居住，請(qǐng)問，我公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅有何優(yōu)惠？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，利用非居住存量土地或非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用本公告第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　按照上述規(guī)定，你公司改造的閑置廠房如果屬于保障性租賃住房且取得了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，向員工出租涉及的房產(chǎn)稅可以減按4%征收。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。

　　20.我公司為增值稅一般納稅人，擬將閑置辦公用房改造為保障性租賃住房并出租給專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，請(qǐng)問，我公司出租住房在繳納房產(chǎn)稅時(shí)有何優(yōu)惠？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，利用非居住存量土地或非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用本公告第二條規(guī)定的稅收政策，具體為：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　因此，你公司改造的閑置辦公用房如果屬于保障性租賃住房且取得了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租涉及的房產(chǎn)稅可以減按4%征收。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。

　　21.我公司2010年成立，主要經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)。按照財(cái)稅〔2008〕24號(hào)規(guī)定，我公司向個(gè)人出租的住房，一直按照4%繳納房產(chǎn)稅，《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）實(shí)施后，我公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅有什么變化？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，自2021年10月1日起，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。公告實(shí)施后，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（四）項(xiàng)規(guī)定（具體內(nèi)容為：對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅）同時(shí)廢止。

　　據(jù)此，你公司向個(gè)人出租住房，可仍按4%稅率繳納房產(chǎn)稅，但在進(jìn)行房產(chǎn)稅減免稅申報(bào)時(shí)應(yīng)按規(guī)定選擇相應(yīng)的減免稅代碼，具體為08011708。

　　22.我公司向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃公司出租住房，按照《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，可以享受4%房產(chǎn)稅優(yōu)惠稅率，請(qǐng)問，我如何辦理房產(chǎn)稅減免稅申報(bào)？需要提供什么證明資料？

　　答：《財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（2021年第24號(hào)）規(guī)定，納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)，并將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/p>

　　你公司應(yīng)在當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅征期內(nèi)通過電子稅務(wù)局、辦稅服務(wù)廳等渠道進(jìn)行減免稅申報(bào)，不需要提供證明資料，但需將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/p>

　　來源：國(guó)家稅務(wù)總局

租賃合同的期限是多少?租賃合同約定租賃期限不得超過20年;超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。想要了解更多關(guān)于租賃合同的內(nèi)容，一起跟小編往下看看吧。

一、不定期租賃是指什么?

1.租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

2.當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的，視為不定期租賃。

對(duì)于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

3.租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

二、租賃物應(yīng)當(dāng)如何使用?

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

備考資料ue_arc_bkzl
請(qǐng)?jiān)谙旅婕t色框內(nèi)輸入分類名稱arc_bkzl_name中級(jí)會(huì)計(jì)師

三、 租賃期間如何支付租金?

1. 對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

2. 仍不能確定的，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

四、 什么情況下承租人可以解除合同?出租人解除合同應(yīng)在什么情況下?

(一) 承租人可以在以下情況下解除合同

1.因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

2.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

(二)承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第十二條規(guī)定，納稅人取得財(cái)產(chǎn)租賃所得，按月或者按次計(jì)算個(gè)人所得稅，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款。

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅自行納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第62號(hào)）規(guī)定，納稅人取得財(cái)產(chǎn)租賃所得，扣繳義務(wù)人未扣繳稅款的，納稅人應(yīng)當(dāng)在取得所得的次年6月30日前，按相關(guān)規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并報(bào)送《個(gè)人所得稅自行納稅申報(bào)表（A表）》。

財(cái)產(chǎn)租賃所得指的是什么

　　財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。個(gè)人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入，屬于“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍，由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租人繳納個(gè)人所得稅。

財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)稅怎么計(jì)算

　　財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)納稅所得額：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第六條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

　　需要注意的是，財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次；財(cái)產(chǎn)租賃所得適用比例稅率，稅率為百分之二十（個(gè)人出租房屋適用10%的稅率）。

財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除次序

　　財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/p>

　　1、財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。納稅義務(wù)人在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和國(guó)家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

　　2、向出租方支付的租金。

　　3、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　　4、稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。個(gè)人將其所得對(duì)教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈(zèng)的部分，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定從應(yīng)納稅所得中扣除。

　　有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)指在約定時(shí)間內(nèi)將物品、設(shè)備等有形動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人使用且租賃物所有權(quán)不發(fā)生變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)，有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)兩種。

　　有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)有幾種方式？

　　有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)兩種。

　　有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)指在約定時(shí)間內(nèi)將物品、設(shè)備等有形動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人使用且租賃物所有權(quán)不發(fā)生變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

　　有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的有形動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)活動(dòng)，即出租人根據(jù)承租人所要求的型號(hào)、規(guī)格、性能等條件購(gòu)入有形動(dòng)產(chǎn)租賃給承租人，在合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按殘值購(gòu)入有形動(dòng)產(chǎn)，以擁有所有權(quán)。無論出租人是否將有形動(dòng)產(chǎn)殘值銷售給承租人，都屬于融資租賃；

　　有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃是指在約定時(shí)間內(nèi)將物品、設(shè)備等有形動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不發(fā)生變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

　　有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃包括什么？

　　有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃包括遠(yuǎn)洋運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)和航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)。光租業(yè)務(wù)指遠(yuǎn)洋運(yùn)輸企業(yè)將船舶在約定時(shí)間內(nèi)出租他人使用，不配備操作人員也不承擔(dān)運(yùn)輸過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)；干租業(yè)務(wù)指航空運(yùn)輸企業(yè)將飛機(jī)在約定時(shí)間內(nèi)出租他人使用，不配備機(jī)組人員，不承擔(dān)運(yùn)輸過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

　　有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定

　　1、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃并收訖租金或取得索取租金收入價(jià)款憑據(jù)的當(dāng)天；若為先開具發(fā)票的即為開具發(fā)票當(dāng)天；

　　2、發(fā)生視同提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的為完成服務(wù)當(dāng)天；

　　3、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　有形動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別

　　1、有形動(dòng)產(chǎn)是以占有和交付方式，不動(dòng)產(chǎn)是以登記的方式；

　　2、有形動(dòng)產(chǎn)取得的實(shí)效期間短，不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)效期間長(zhǎng)；

　　3、不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)登記為有效要件，有形動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記為對(duì)抗要件；

　　4、不動(dòng)產(chǎn)可以設(shè)立用益物權(quán)，有形動(dòng)產(chǎn)則不行。

　　租賃是指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人以獲取租金的行為。在CMA備考過程中，租賃是常見的考點(diǎn)，接下來會(huì)計(jì)網(wǎng)給考生們講解一下與租賃相關(guān)的內(nèi)容。

　　CMA知識(shí)點(diǎn)之租賃

　　定義：在一個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)，轉(zhuǎn)讓物業(yè)、廠房或設(shè)備使用權(quán)的協(xié)議。

　　一、租賃的優(yōu)勢(shì)

　　1、使承租人在獲取資產(chǎn)時(shí)無需支付大量的現(xiàn)金

　　2、降低承租人購(gòu)入資產(chǎn)后設(shè)備老舊的風(fēng)險(xiǎn)

　　3、較少的限制性條款減輕承租人的壓力/

　　4、出租人通過“量身定制”的方式滿足承租人的特殊需求

　　5、出租人可以通過稅盾的方式將稅收上的收益轉(zhuǎn)讓給承租人，降低其融資成本

　　6、經(jīng)營(yíng)租賃對(duì)承租人的資產(chǎn)負(fù)債表沒有任何影響

　　二、融資租賃的最低租金的現(xiàn)值

　　1、最低租金

　　2、租賃費(fèi)用

　　3、擔(dān)保殘值

　　4、未續(xù)租或延長(zhǎng)租賃而需支付的罰金

　　5、議價(jià)購(gòu)買權(quán)

　　6、執(zhí)行成本不包括在最低租金內(nèi)

　　三、折現(xiàn)率

　　1、承租人的借款利率vs.出租人的隱含利率

　　2、使用出租人隱含利率的2個(gè)條件

　　3、承租人知道出租人的隱含利率

　　4、承租人的借款利率>出租人的隱含利率

　　四、融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃的比較：

　　分析事項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃融資租賃

　　所有權(quán)出租人持有可能轉(zhuǎn)移至承租人

　　對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響表外融資資產(chǎn)增加，負(fù)債增加

　　對(duì)損益表的影響確認(rèn)租金費(fèi)用確認(rèn)利息費(fèi)用，折舊費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)杠桿低高

　　投資回報(bào)率前高后低前低后高

　　租賃的經(jīng)典例題分析

　　12月1日，ABC公司簽訂了一個(gè)為期3年的汽車租賃合同。該汽車的市場(chǎng)價(jià)格為$17,000，預(yù)計(jì)使用年限為8年。該項(xiàng)租賃的租金為美元$500，一共支付36個(gè)月。根據(jù)ABC公司的成本率，租金的現(xiàn)值為$15,054；而根據(jù)出租人的隱性成本率，租金的現(xiàn)值為$15,496；ABC知道出租人的隱性成本率。基于這些信息，ABC應(yīng)將此項(xiàng)租賃確認(rèn)為

　　A.融資租賃

　　B.經(jīng)營(yíng)租賃

　　C.售后租回

　　D.銷售型租賃

　　公司租賃廠房，發(fā)生的租金費(fèi)用，可通過預(yù)付賬款科目進(jìn)行核算，具體的賬務(wù)處理該怎么做？

　　公司租入廠房時(shí)如何做賬？

　　1、公司按月支付租金并取得廠房租金發(fā)票時(shí)：

　　借：制造費(fèi)用等——房租(按廠房歸屬部門計(jì)入對(duì)應(yīng)科目)

　　       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

　　       貸：銀行存款

　　2、公司預(yù)付廠房租金時(shí)：

　　借：預(yù)付賬款

　　       貸：銀行存款

　　取得廠房租金發(fā)票時(shí)：

　　借：制造費(fèi)用——房租(房租分?jǐn)偨o生產(chǎn)車間)

　　       應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

　　       貸：預(yù)付賬款

　　預(yù)付賬款的主要內(nèi)容

　　預(yù)付賬款是指企業(yè)按照購(gòu)貨合同的規(guī)定，預(yù)先以貨幣資金或貨幣等價(jià)物支付供應(yīng)單位的款項(xiàng)。一般包括預(yù)付的貨款、預(yù)付的購(gòu)貨定金、預(yù)付工程款、預(yù)付備料款等，也是公司債權(quán)的組成部分。

　　預(yù)付賬款是資產(chǎn)科目，核算的是預(yù)付賬款的增減變動(dòng)及其結(jié)存情況，企業(yè)可按供貨單位進(jìn)行明細(xì)核算。該科目期末一般為借方余額，反映企業(yè)預(yù)付的款項(xiàng)，如為貸方余額，則反映企業(yè)尚未補(bǔ)付的款項(xiàng)。為了加強(qiáng)對(duì)預(yù)付賬款的管理，一般應(yīng)單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算，預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可以將預(yù)付的貨款記入“應(yīng)付賬款”科目的借方。

　　企業(yè)的預(yù)付賬款不得計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。但是，如果有確鑿的證據(jù)表明企業(yè)預(yù)付賬款的性質(zhì)己經(jīng)發(fā)生改變，或者因供貨單位破產(chǎn)、撤銷等原因己經(jīng)無望再收到所購(gòu)貨物的，應(yīng)將原計(jì)入預(yù)付賬款的金額轉(zhuǎn)入其他應(yīng)收款，并按規(guī)定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。

　　作為財(cái)務(wù)人員的我們，掌握開票的知識(shí)是必不可少的，初入職場(chǎng)的會(huì)計(jì)人一定會(huì)對(duì)一些開票知識(shí)不了解吧，今天會(huì)計(jì)網(wǎng)為大家整理一下有關(guān)房屋租賃發(fā)票的有關(guān)知識(shí)，一起來學(xué)習(xí)吧。

　　企業(yè)租房發(fā)票怎么開？

　　房租發(fā)票是去房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)局提出開具申請(qǐng)、辦理開具手續(xù)，由地稅局代為開具。

　　一般納稅人在出租不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是可以開增值稅專用發(fā)票的，但是需要到房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)局去找代開。

　　如果是規(guī)模納稅人，根據(jù)規(guī)定增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)以及其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買方或承租方不屬于其他個(gè)人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

　　房屋租賃要交什么稅？

　　不動(dòng)產(chǎn)租賃主要涉及的稅種有增值稅、房產(chǎn)稅、附加稅、印花稅。具體稅率請(qǐng)參考

　　個(gè)人租房房屋租賃發(fā)票怎么開？

　　個(gè)人租房房租發(fā)票由出租者申請(qǐng)開具并繳納稅收，由地稅局代開，需要提供資料：雙方租賃合同、業(yè)主房產(chǎn)證、業(yè)主身份證、經(jīng)辦人身份證。(具體以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求為準(zhǔn))

　　房屋租賃備案是否要繳稅是會(huì)計(jì)工作中的常見問題，按照相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同是需要備案的，作為房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交房屋租賃合同及當(dāng)事人身份證明等。本文就針對(duì)房屋租賃備案是否需要繳稅做一個(gè)相關(guān)介紹，來跟隨會(huì)計(jì)網(wǎng)一同了解下吧!

　　房屋租賃備案需要繳稅嗎?

　　答：房屋租賃備案是需要繳稅的。

　　按照相關(guān)規(guī)定可得：

　　1，對(duì)于個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅;

　　2.對(duì)于個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，可以免征印花稅;

　　3.對(duì)于個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行減半征收，以4%的稅率對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征收，而城鎮(zhèn)土地使用稅是可以免征的;

　　4.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按照市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，可減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　綜上所述，出租房子需要繳納相應(yīng)稅款，并且我國(guó)已經(jīng)實(shí)行了出租房屋備案制度，各地區(qū)也對(duì)房屋出租備案及繳稅方面做了相關(guān)規(guī)定。

　　房屋租賃備案的辦理程序包括哪些?

　　房屋租賃備案的辦理程序包括：

　　1.租賃雙方攜帶相關(guān)證件材料前往房屋租賃管理辦公室進(jìn)行登記;

　　2.租賃工作人員對(duì)證件進(jìn)行審查，對(duì)租賃合同進(jìn)行監(jiān)證，審查初步通過后應(yīng)當(dāng)予以簽署初審意見;

　　3.通過初審的基礎(chǔ)上進(jìn)行二交審查，簽署二審意見;

　　4.在租賃雙方繳納了相應(yīng)稅費(fèi)之后，將《房屋租賃登記證》發(fā)給承租人;

　　5.如果手續(xù)準(zhǔn)備齊全及審查無誤，則可以在三天之內(nèi)辦好房屋租賃備案。

　　計(jì)提房屋租賃費(fèi)的會(huì)計(jì)分錄

　　計(jì)提時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：預(yù)付賬款

　　貸：銀行存款

　　每月進(jìn)行攤銷時(shí)：

　　借：管理費(fèi)用——房租等

　　貸：預(yù)付賬款

　　房屋租金計(jì)提的會(huì)計(jì)處理

　　低價(jià)值資產(chǎn)租賃，承租人可以根據(jù)租賃的具體情況進(jìn)行簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理。我司已經(jīng)開始執(zhí)行了新租賃準(zhǔn)則，作為承租人，如果想把相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租賃，是否仍可以適用簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理？

　　答：根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》關(guān)于承租人會(huì)計(jì)處理規(guī)定，對(duì)于低價(jià)值資產(chǎn)租賃，承租人可根據(jù)每項(xiàng)租賃的具體情況作出簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理選擇。低價(jià)值資產(chǎn)同時(shí)還應(yīng)滿足本準(zhǔn)則第十條的規(guī)定，即只有承租人能夠從單獨(dú)使用該低價(jià)值資產(chǎn)或?qū)⑵渑c承租人易于獲得的其他資源一起使用中獲利，且該項(xiàng)資產(chǎn)與其他租賃資產(chǎn)沒有高度依賴或高度關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)，才能對(duì)該資產(chǎn)租賃選擇進(jìn)行簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理。

　　如果承租人已經(jīng)或者預(yù)期要把相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租賃，則不能將原租賃按照低價(jià)值資產(chǎn)租賃進(jìn)行簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理。

　　因此，企業(yè)作為承租人預(yù)期要把相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租賃，不能將原租賃按照低價(jià)值資產(chǎn)租賃進(jìn)行簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)處理。