土地出讓金是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇,實際上是指土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和,既有累計若干年的地租性質,又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體??梢哉f土地出讓金“似租非租,似稅非稅”。而土地收益金是指土地使用者向第三者轉讓土地使用權時,就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款。對比土地出讓金和土地收益金兩者概念可知,它們之間存在一定區別。
一、計算方法不同
計算土地出讓金,按以下標準計算:
1、對于已有實際成交價,并且不低于所在級別基準地價平均標準的,則土地出讓金是按照成交價不低于40%的標準進行計算的;如果成交價低于基準地價平均標準,則土地出讓金是按照全部地價40%進行計算的。
2、對于發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓,其土地出讓金可以以基準地價平均標準的40%來計算。
3、采取上面兩種方法計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人若是存在異議,則可以委托有資質的土地估價機構做相應評估,根據評估價的40%對土地出讓金進行計算。
4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,對于土地出讓金是以劃撥土地使用權價格計算得出的,則必須將成本價格換算成市場土地價格,再以不低于40%的標準對土地出讓金進行計算。
計算土地收益金需考慮以下幾個方面的因素:
1、土地使用權用途不同,分別為商業用地、住宅用地、工業用地等,用途不同,其收費標準也不同。
2、如果房屋所處位置的土地級別不一樣,則地價標準也會有區別。
3、房屋樓層不同,其地價標準也不一樣。
總結:房屋面積即使相同,所繳納的土地收益金也有可能不同。
二、包括的具體內容不同
土地出讓金目前已成為地方預算收入的主要來源,它可以理解為土地使用權的交易價格,主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等,具備強制性、無償性和固定性。
另外,土地出讓金可以調節土地的利用,改進和調整一二三產業機構;土地出讓金的分配,也能作為調整市場經濟關系的經濟杠桿。
土地收益金是一種財政收入,應按專項資金進行管理,主要用于城市建設和土地開發。單位或個人發生劃撥或出讓土地出租的或者其他以營利為目的,將劃撥土地進入市場進行商業活動的行為,均應按規定繳納土地收益金。
征收土地收益金主要意義在于促進房地產交易市場的發展,可以對國家、單位 和個人的利益進行合理調節,利于房地產交易價格保持合理水平,還能為向土地有償出讓、轉讓過渡創造條件。
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