在房地產贈與業務中，個人無償受贈房產時，一般涉及的稅費包括契稅、印花稅、個人所得稅。

　　無償受贈房產要繳納哪些稅費？

　　案例：

　　2018年1月，黃先生在A省某市區買了一套門面房(非北京、上海、廣州、深圳)，價格100萬元，面積120平方米，產權登記書登記價格100萬元，繳納30000元的契稅。2020年10月，黃先生把房產贈送給了曾經幫助過他的甘先生。贈與時，該房產的市場價格為121萬元，贈與合同標明該房產的價格為100萬元。假定在贈與過程中，除稅費外不產生任何其他費用。

　　據了解，房地產所在地A省自2019年1月1日起實施“六稅兩費”減半征收的稅收優惠，契稅稅率為3%。那么，受贈人甘先生的納稅義務有什么呢?

　　個人無償受贈房產，應當繳納以下稅費：

　　1.契稅

　　《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)文件規定，對于個人無償贈與不動產的行為，應對受贈人全額征收契稅。

　　根據《契稅暫行條例》規定，土地使用權贈與、房屋贈與的契稅計稅依據，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　同時，根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)有關規定，計算契稅的成交價格不包括增值稅。

　　案例當中，甘先生與黃先生既不是直系親屬，也不是直接撫養、贍養人，而且受贈的又是非住房，因此不符合增值稅免征條件，需按視同銷售納稅。

　　《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條規定，年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的其他個人按小規模納稅人納稅。

　　同時，按照國家稅務總局公告2016年第14號，黃先生捐贈的房產，適用于小規模納稅人銷售轉讓不動產計稅方法。

　　按照贈與時的公允價值減除其購置原價后的余額作為銷售額計稅：

　　應納增值稅額=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%=(1210000-1000000)÷(1+5%)×5%=10000元。

　　因此，甘先生捐贈房產的契稅= (1210000-10000)×3%=36000元。

　　2.印花稅

　　根據《印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在我國境內書立、領受應稅憑證的單位和個人，應依法繳納印花稅。應稅憑證包括單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產權轉移書據。

　　A省實行“六稅兩費”減半優惠。甘先生作為小規模納稅人接受非住房贈與而納稅的個人，必須按贈與房地產的價格繳納印花稅。

　　政策依據：《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)

　　計算得出應繳稅款=1000000×0.05%×50%=250元

　　3.個人所得稅

　　無償取得不動產的受贈人，應當依法繳納個人所得稅。

　　根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)規定，受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。

　　根據《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)規定，自2019年1月1日起，房屋產權所有人將房屋產權無償贈送他人的，受贈人因無償受贈取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

　　因此，對于非住房捐贈項目，甘先生應繳納個人所得稅=(1000000-36000-250)×20%=192750元。

　　在無償贈與房地產的過程中，除了對受贈人的涉稅處理外，還需要考慮對贈與人的涉稅處理。

　　一般來說，在無償贈與房地產的過程中，捐贈人與受贈人的涉稅處理必須結合三個方面來確定:贈與的房地產是住房類型還是非住房類型;雙方關系是否為直系親屬關系或直接扶養，贍養人;贈與房屋的位置。

　　無償贈送房屋的賬務處理

　　借：營業外支出

　　       累計折舊

　　       貸：固定資產

　　接受無償捐贈的房產時：

　　借：固定資產

　       　貸：營業外收入—捐贈所得