一、設立房地產公司

　　-工商管理部門對抽逃出資的處罰

　　-開發資質管理

　　-股東借款——稅法界定為分利

　　-注冊子公司、分公司?法人投資/自然人投資?跨地區的項目公司如何注冊?

　　-出資方式的涉稅問題：

　　-個人股權轉讓——公司法、公司登記管理條例、稅法(工商局與稅務局的協調)

　　-公司籌辦階段，籌辦費用的會計處理與稅務處理

　　二、土地使用權的取得

　　-取得轉讓土地使用權的不同方式

　　-直接購買土地使用權(出讓;如果轉讓，投資額要超過25%)即招拍掛

　　-拆遷方式取得(國有土地上房屋征收與補償條例)

　　-購買整體資產(先分立后購入)

　　-購買股權——財稅[1995]48號(股權溢價)

　　-合并——財稅[2008]175號

　　-租賃取得

　　-聯合開發——土地使用權、立項主體、初始產權

　　-取得土地使用權環節涉及稅種分析

　　-印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅

　　-承諾負擔對方稅收(買地、設計、建安)

　　-稅負增加對利潤的影響——不得稅前扣除

　　三、前期報批報建階段

　　-前期報批報建準備工作

　　-財務預算、融資、可行性分析

　　-預算部門、工程部門單位建安成本/配套支出/裝修支出測定

　　-銷售部門銷售價格的確定

　　-土地使用稅單項計算

　　-企業所得稅準確測算(利潤/所得額，按比例換算)

　　-土地增值稅2-3%預交，是否清算與征管環境有關(稅務局的蓄水池)

　　-營業稅金及附加

　　-期間費用測算

　　-項目投資額度，資金計劃

　　-融資渠道

　　-商業貸款、統借統還、委托貸款、個人、商業信用

　　-借款費用

　　-防范稅務風險的根本

　　四、銷售階段的納稅籌劃

　　-商品房預售條件

　　-預售商品房的會計核算與納稅要求

　　-按揭貸款

　　-竣工驗收環節(備案時間與所得稅匯繳)

　　-現房銷售條件及會計核算處理

　　-銷售和裝修分離籌劃節稅是否有效

　　-代收款項(營業稅、所得稅、土地增值稅)

　　-會計與稅法收入確認條件

　　-年度匯算清繳

　　-銷售階段經濟合同與稅負

　　-銷售房產比較：以房產作投資，再轉讓股權

　　-房屋出租比較：聯營/承包

　　-房屋轉租比較：委托代理租賃

　　-以房產、土地投資全資子公司or非全資子公司

　　-定金返息的涉稅問題分析(積分卡、買房贈××)購房贈送冰箱是否需交增值稅?

　　-一次性收取兩年的房租應如何納稅

　　-預租與租金收入的稅務處理

　　-車位車庫、配套設施

　　-項目收尾階段后續安排

　　-土地增值稅如何籌劃有效——清算制與預征制

　　-設立銷售公司一定節稅嗎

　　-合作建房與代建房屋

　　-利用股權重組、合并分立籌劃

　　-利用起征點(臨界點系數)籌劃

　　-裝修費用從房價剝離節稅嗎

　　-先投資再轉讓股權可以節稅嗎

　　-利息的扣除方式選擇技巧：只有一個開發項目，向金融機構的貸款，土增稅清算利息扣

　　-除不能選擇;有兩個以上項目，未分攤才會出現漏洞

　　-配套設施如何處理更有利?(攤銷、少留、銷售)